不動産査定


不動産売却を考える前に必ずあるのが「不動産査定」です。不動産会社に査定を依頼することですが、広義には自分の物件の価値を調べることも不動産査定といえます。自分のもつ不動産は一体いくらなのかなぜその金額が算出されるのか、実態がわからない不動産査定について、「高額での売却を実現するために」査定の疑問を解決していきましょう。

不動産売却における査定の方法

自分の物件が相場より高かったり低かったり、査定書には一応の理由が記載されていますが、実際のところどうやって算出されたのか気になる人も多いのではないでしょうか?複数の会社に査定依頼すると結果に差が出ることもありますので、その理由も含めて、不動産売却における査定方法について簡単に紹介していきます。

取引事例比較法

個人の住んでいる不動産の売却査定では、主に2つの方法が取られます。一つは取引事例比較法というもので、対象の不動産と類似する物件の成約事例を基準とし、そこにこれから査定する不動産固有の条件(立地など)を比較していく方法になります。

手順としてはまず、査定対象の物件(A)と、駅からの距離や築年数なふぉ、条件が類似する取引事例(B)を探します。そして各物件の利便性を項目ごとに分けて採点していきます。各物件の評価点が計算できたら、これを以下の式に当てはめて行きます。

Bの平米単価×(Aの評点÷Bの評点)×Aの面積×流動性比率(物件の売りやすさ)

以上が取引事例比較法による査定価格の算出方法になります。

原価法

もう一つは、原価法と呼ばれるものです。こちらは、原価、つまり不動産が新築のときの価格から、経年劣化に応じて減価修正をして価格を算出する方法になります。

他にも収益還元法という不動産の運用で将来期待できる収益をもとに価格を算出する方法がありますが、こちらは居住用物件の売却においては関連性が薄いため、簡単な紹介に留めておきます。

いずれにせよ、複数の不動産会社に査定を依頼した時、提示される査定金額には差があります。この理由は、不動産会社によって査定する時に用いるルールが異なることや、取引事例が異なることなどが考えられます。いずれも最終的なところで担当者の判断が関係する余地があり、査定を依頼する会社によって査定額が変わってきてしまうのです。

不動産売却の査定では大手が良い?

不動産売却査定をどこの会社に依頼するか迷った時、やはりネットやテレビでよく見かける大手不動産会社に頼んだほうが安心、という人も多いかもしれません。しかし不動産売却、査定については、大手が必ずしも希望通りの売却を進めてくれるとは限りません

大手の良いところ・悪いところ

やはり大手には豊富な売買実績や社会的責任から信頼感があります。

一方で大手はノルマがきついとも言われており、両手仲介を目指す傾向があるとも言われています。両手仲介は売り手も買い手も自社で見つけることを指しますが、高く売りたい人と安く買いたい人の双方の利益を守ることは難しくなり、結果的に売り手が不利になってしまうことが考えられます。

中小不動産会社との違いは?

不動産売却では、大手は都市部に強く、中小の不動産会社は地方の特定のエリアに特化するなど、一定の棲み分けがあると考えられます。

また、大手は強力なネットワークや宣伝力を持ってより良い買い手を見つけることができますが、中小不動産会社は地主や地方の有力者とのコネクションをもっているなどの特徴があり、一概にどちらかを良しとするのは難しいかもしれません。

一括査定サイトの活用でバランスよく

今回は査定の話ですが、査定については大手が良い・中小が良いというような違いは無いようです。つまり最後は一括査定が希望条件を満たしてくれるのではないでしょうか?自分の不動産をよりよい条件で売れる不動産会社を見つけるために、一括査定依頼をした後に、比較をしてみると良いでしょう。

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不動産査定書は無料

不動産会社に直接頼む場合も、一括査定サイトから一斉に査定依頼をした場合も、不動産会社から査定書をもらうことになります。不動産会社にとっては売却を仲介する意思表示でもあり、いずれも査定書は無料で受け取ることができます。

会社にもよりますが、この査定書の記載内容は査定額だけではありません。査定額を算出した理由不動産売却の取引事例計算式物件ごとの築年数や状態についても記載されていることがあります。査定額については最悪の場合「高い金額を設定して契約をとり、実際はそのとおりに売却を進められない」ということも考えられます。損をしないためにも、査定額の根拠だけでなく、不動産会社の売却ビジョンなどについても確認をしておくといいかもしれません。

不動産売却の匿名査定とは

直接不動産会社に行く場合とは異なり、インターネットからの査定では「匿名で」査定を行いたい人もいるかもしれません。電話番号などの個人情報を開示してしまうと、しつこい電話や悪質な営業にあってしまうのではないかと心配しての匿名査定だと思います。匿名査定自体を行っているサイトもありますが、問題もありますので、良い点・悪い点ともに確認しておきたいと思います。

匿名査定の良い点

匿名査定では、個人情報を提供せずに金額を調べることができるので、安心して査定依頼を行うことができます。特に売却意志の薄い人には便利で、ネットに物件情報を入力するだけで完結させることができ、自分で相場を調査する手間を省くことができます。

匿名ではありませんが、机上査定についても触れておきます。机上査定というのは不動産会社の担当者が直接足を運ぶことなく、物件周辺の相場や築年数、売買実績などの条件から判断して査定を実施するものになります。最近耳にするAI査定も家で簡単に金額がわかるので、広い意味では机上査定であるとも言えます。いずれにしても「手軽さ」という点がこの査定方法の特徴になります。

匿名査定の悪い点

一番の問題は査定結果の精度が低いことです。やはり実際に物件に担当者が足を運ぶ「訪問査定」は日当たりや築年数だけではわからない物件の状態なども加味されています。机上査定、特に匿名の査定では実際の訪問査定と大きな差が出ることがあるので、算出された金額を当てにしづらくなってしまいます。

不動産売却で極端に高い査定を出す業者

一括査定サイトを使って不動産査定依頼をやってみると、複数の会社を比較して選択することができます。多くの場合は最高額を提示している不動産会社を選びたくなると思いますが、気をつけるべきポイントがあるので、紹介します。

査定を高額にして契約

不動産会社によっては、査定した不動産を自社で売るためにあえて高額な査定を出すというケースが考えられます。不動産売却では、「査定額=売却額」ではありません。不動産会社はあくまで仲介を行うだけで、買い手があって初めて売却は行われます。

実際よりも高い査定を信じて契約してしまうと、買い手が見つからず、結局値下げをして買い手を見つけなければならなくなります。そうした事態を避けるためにも、金額のみで契約する会社を選ばないよう気をつけましょう

業者の良し悪しを見分けるには

判断の目安として、一般常識やマナーなどを見ると良いと言われます。しつこい電話連絡や失礼な態度の目立つ担当者のいる会社は、売り手のために動いてくれるとは思えません。不動産を売却した人の多くが良い担当者との出会いのことを話しているというデータもあるので、そういった見極めも大切にするといいでしょう。

ネットでできる不動産査定は?

インターネットから不動産査定を考えている人は、おそらく「まだ売るかわからないけど、自分の不動産の価値を知りたい」のではないでしょうか?

簡単に査定ができればいいですが、不動産の売却価格は市況不動産会社の直近の取引事例などによって変わります。インターネット査定でざっくりとした金額を知ることはできますが、実際の価格とかけ離れることも少なくありません。

手間をかけたくないという点では、リビンマッチのような一括査定サイトを使ってみるといいかもしれません。インターネットから簡単に査定結果を知ることができ、しかも複数の会社に査定をしてもらえるので、比較をすることもできます。

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そこまで売却意欲のない方は、自分で大まかな相場を調べることもできます。国交省ではレインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システム言うものを運営しています。ここで周辺の取引実績などを調べて、売り時だと感じれば実際に売却を検討すればいいのでしょう。

不動産売却でよく聞く、AI査定って?

先程も簡単に触れましたが、インターネットで物件情報を入力するだけで査定を受けられる「AI査定」というものを耳にするかもしれません。こちらは、運営会社の取得したビッグデータと照合して、実際に売れそうな価格を算出しているものです。

自分で国交省のサイトで相場を調べることなく、参考価格を知ることができるので大変便利ではありますが、実際に売却を検討している人は最適解ではないかもしれません。なぜなら、AI査定の運営会社が自分にとって最もいい条件で売却してくれる会社ではないからです。

とはいえAI査定は相場を知るには便利なツールになります。査定に興味がある人は、活用してみるといいでしょう。

スマホからできる不動産売却・ 査定アプリ

不動産売却査定では、スマホから簡易査定を実施できる「不動産査定アプリ」もいくつかリリースされています。アプリの内容も様々ですが、前述のAIによる査定の実施や地図上にマンションの取引情報がピンで表示されるものなど、査定に関するアプリでも色々な種類があります。

スマホからできて便利かもしれませんが、選択肢が狭いことや、一括査定サイトのような複数の不動産会社に査定や売却を依頼することができないこともあり、まだまだ未発達であると言えます。今後便利なサービスも登場するかもしれませんが、現時点では真剣に売却を検討している人にとってベストではないでしょう。

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不動産査定については、AIの登場をはじめ、テクノロジーが次々と導入されています。しかし査定を行うときの基本的な部分はまだ変わっていません。自分の不動産の査定でさまざまな方法を試すことはよいですが、最終的には一括査定サイトなどの複数査定で、自分にとって最も良い不動産会社を見つけるといいでしょう。