マンション売却で必要な手続きは?売却までの期間や、その後やること

最終更新日:2019/07/10

マンションは売却したいけど、「やらなきゃいけないことがたくさんありそう」となんとなく億劫に感じているのではないでしょうか?そこで今回は不動産会社への申込みや役所への申請、売買の契約、税金関係と数多くあるマンション売却に関わる「手続き(やること)」を紹介していきます。自分がやる手続きを確認して、マンション売却の不安を少しでも減らしていきましょう。

マンション売却における手続き

まずはマンション売却における主な手続きを見ていきましょう。

不動産会社での手続き

1.査定

はじめに、売却するマンションの査定を不動産会社に依頼する必要があります。この金額や査定内容で本当にマンションを売却するのかどうかを判断することになり、ここから契約に至った不動産会社と長く付き合っていくことになります。

どこに査定依頼をするか決まっていないなら「一括査定サイト」を利用すると、スムーズに、希望どおりの不動産会社と出会えます。マンションを選択して物件に関する情報を入力するだけで、そのエリアでマンション売却を得意とする会社とマッチングされるので、一度使ってみてください。

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2.媒介

不動産会社に売却の仲介を依頼する時には「媒介契約」を締結することになります。この手続きは不動産会社が主導してくれるので、案内にしたがって進めることで、物件を売却可能な状態に公開してもらうことができます。

契約には主に一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種あり、一般媒介では自分や他の不動産会社にも買い手を見つけることできますが、専属専任媒介になるとその会社にのみ委託する形になります。3段階、いずれの契約にも良し悪しがあるので、適宜どの会社にどの程度任せるのか判断しなくてはいけません。

3.売買

マンションの売却先が決まると、買い手との間に売買契約を締結します。こちらも仲介を委託した不動産会社の主導で行うことになるので、必要書類や日時を担当者に確認しておくといいでしょう。

役所での手続き

マンション売却では身分証明や、転居に伴う住所変更などの手続きがあります。管轄の市区町村役場で申請する内容を確認しましょう。

1.転居の手続き

注意点はひとつ、マンション売却(引き渡し)の前に手続きをしなくてはいけないということです。補足として、引っ越しに関してはやっておくことがいくつかありますので、そちらも売却前に済ませなくてはいけません。

2.印鑑証明

マンション売却にかかる登記の手続きでは3ヶ月以内に取得した「印鑑証明書」が必要になります。こちらも役所での手続きになるので、マンション売却のタイミングに合わせて手配することになります。

法務局での手続き

マンション売却では登記関連の手続きを法務局で行うことになります。しかしこちらは司法書士を頼んでいれば代理で手続きを頼むことができるので、何が必要なのかを簡単に確認していただければと思います。

1.抵当権抹消の手続き

住宅ローンの関係で抵当権の設定されたマンションの売却にあたっては、売却前に法務局で「抵当権抹消の手続き」が必要になります。

2.所有権移転の手続き

マンション売却が完了すると正式にマンションの所有者を買い手に変更するため、所有権の移転登記が行われます。

金融機関での手続き

マンション購入時に住宅ローンがある場合や各種決済において金融機関を使うことになります。実際に足を運ぶ手続きは少ないですが、確認しておきます。

1.住宅ローンの相談

抵当権の抹消手続きと関連して、マンションを売却するには住宅ローンを整理する必要があります。ケースバイケースですが、売却資金を充てたり自己資金で補ったり、もしくは借り換えであったり清算する手続きは複数あり、金融機関ではそういった相談をすることになります。

2.決済の手続き

マンション売却は大きな金額が動く取引なので金銭の授受は金融機関を通します。しかし今は電子取引による手続きが一般的なので、実際に足を運ぶことはないかもしれません。

税務署での手続き

マンション売却が完了すると、所得申告の手続きをしなくてはいけません。ただし、ネットからでもできるので必ずしも管轄の税務署に足を運ぶ必要はありません。

1.確定申告

マンション売却での利益は譲渡所得といい、譲渡所得税を支払う義務が生じます。赤字の場合でも確定申告を行うことで他の税金を軽減できることもあるので、いずれの場合も申告の手続きをすることになります。

申告はマンション売却(1月1日~12月31日)の翌年、2月16日〜3月15日の間に申告・納税をしなくてはならず、期日をすぎるとペナルティもあるので気をつけましょう。

マンション売却の手続きにかかる期間

マンション売却の各手続きにはどれくらいかかるのでしょうか?売却までの流れから確認していきたいと思います。

各手続きと一連の流れ

不動産会社を探す・査定依頼をする

当サイトでは一括査定サイトの活用で、会社選びとマンション売却査定をまとめて行うことをおすすめしています。査定サイトを使って不動産会社に自分のマンションを査定してもらうことができれば、1週間~1ヶ月程度で完了します。

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必要書類を手配

スムーズにマンションを売却するために、印鑑証明書や身分証明書、マンションの設備に関する書類や権利書などの書類を、早めに用意しておく必要があります。

媒介契約を交わす(買い手を探してもらう)

媒介契約をすると不動産会社は買い手を見つける活動を始めます。実際にマンションの購入者が見つかるまでは3ヶ月とも半年とも言われますが、条件を調整しながら希望に近い売却を目指すことになります。

売買契約を交わす

購入者がみつかり金額にも納得すると、売買契約を締結します。ここではいつ引き渡すかなどの細かな取り決めも行います。また手付金に相当する金額の払い込みなどもこのときに行われることになります。

抵当権抹消・所有権移転

司法書士による売却のための手続きが行われることになります。

(居住していれば)転出・転入届

売却するマンションに居住しているなら、引っ越しに関する手配も必要になります。役所にいってする手続きだけでなく、不用品の処理やクリーニングなどにも時間がかかるので1ヶ月程度は準備に時間を見たほうが良いかもしれません。

引き渡し

物件の引き渡しがおこなわれます。残りの決済や権利書などの受け渡しも、この時に行われることになります。売却を始めてからここまで、早くて半年程度ではないでしょうか?人によって違いますが、いくつか手続きにも種類はあり、各種書類の手配には時間がかかるので上手に調整しましょう。

確定申告

物件の売却が完了した翌年、確定申告・納税の手続きがあります。

マンション売却における手付金

マンション売却における手続きの中で「手付金」という項目がでてきたと思います。手続きの中でも金銭を伴う手続きなので、少し掘り下げて紹介したいと思います。

手付金には3つの性格

解約手付
違約手付
証約手付

それぞれの説明はわかりにくいので割愛しますが、売買契約における手付金は「解約手付」としてみなすことができます。これは手付金の放棄で解約ができるという性格のもので、買い手は手付の放棄によって契約を解除することができてしまいます。一方で売り手の都合が変わって売買契約後に解除する場合には、手付金の2倍の金額(返却分+同額)を返却しなくてはいけません。

手付金の金額

売買契約書と合わせて支払われる手付金は、売買代金の10%程度と言われます。仮に3000万円で売却したなら300万円が手付金として支払われることになるので、契約を担保するのに十分な金額です。なお、金額には法的な縛りがなく、近年は100万円を手付金とする慣習もあるので、仲介する不動産会社に確認すると良いかもしれません。

マンション売却における購入の申し込み

マンションの売却活動をしていくと購入希望者から「購入申込書」が送られてきます。これに応じて売渡承諾書を送付することで売買は成立していくことになりますが、いくつか注意点があるので紹介しておきます。

価格交渉

購入申込書がきたからといって、売却が終わるわけではありません。実際の売却では売出し価格よりも低い金額で買い付け希望が出される事が多いので、一定の歩み寄り(値下げ交渉)が必要です。すぐに飛びつくのではなく、少しでも希望に近い金額で売却できるように交渉を進めなくてはいけません。

交渉を有利に進める

マンション売却を成功させるためには、価格交渉でいくつかのポイントがあると言われます。以下、参考にしていただければと思います。

事前に相場を調べておく
相手の値下げ希望の根拠を聞く
ある程度の値下げは準備しておく

あくまで交渉なので、お互いに妥協点を見つけられなければ契約に至りません。時間に余裕のある売却スケジュールを組んで、できるだけ希望額に近い売却を目指すといいでしょう。

マンション売却の登記手続き

ここでは登記に関する手続きついて紹介したいと思います。

所有権移転登記

マンション売却における所有権移転登記とは、物件を手放す時に行われる法律上の名義変更の手続きです。通常は売買契約が成立すると行う手続きで、トラブルが起きないようできるだけ早く完了させるといいでしょう。

特約

ただし所有権移転登記をしなくてはいけないと紹介しましたが、マンション売却では動く金額が高額なので「特約」がついていることが多いようです。ここでの特約は「代金の受け渡しに際して所有権移転も同時になされる」というもので、購入者は民法的に、契約を知らない「第三者」に物件の所有者であることを主張することができるようになります。

マンション売却後にある年末調整

マンション売却が完了した翌年、確定申告が必要だと紹介しました。サラリーマンは普段会社が代わりに年末調整を行ってくれているのであまり意識しないかもしれないので、いくつか注意点を紹介しておきます。

不動産売却での所得計算

マンション売却による所得は、通常の給与とは分けて計算します。マンションの売却益から取得費用を引き、さらに取得・売却に要した費用を引いた金額を「譲渡所得」といい、これが課税対象になります。手続きに際しては所得控除を受けられることもあるので、確認しておくといいでしょう。

手続きを怠ると発生する税金

マンション売却において先程紹介した確定申告の期間(2月16日〜3月15日)を過ぎてしまうと、延滞税が発生します。延滞税は延滞した日数に応じて一定の割合をかけて計算されることになります。悪質なものでなければ日数にカウントしない特例もありますが、期限遵守に越したことはありません。前もって確認しておきましょう。

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