外構工事・リフォーム費用は?不動産売却で節税するための取得費の話

最終更新日:2019/07/10

不動産売却における税金計算では、売却額ではなく「取得費」や諸経費を引いた譲渡所得と呼ばれる金額が課税対象になります。つまり取得費が大きければ、譲渡所得は小さくなり、納める税金も少なくなるということです。

そこで今回はこの取得費に関する疑問にお答えしていきます。どんな費用が取得費に含められる・られないのか、金額の調べ方はどうなっているのか、そして領収書がないときにはどうすれば良いのか、まとめていきたいと思います。

譲渡所得の計算を簡単にご紹介

先に触れたように不動産売却では譲渡所得があると所得税や住民税などの税金が発生します。これら譲渡所得税をいかに少なくできるか、節税・税金対策が重要になります。

譲渡所得 = 売却額 - 譲渡費用

上記を見てわかるように譲渡所得の計算式はシンプルです。しかし何を取得費や譲渡費用に含むのかが問題になります。できるだけ多く計上したいからこそ、「これはどっち?」と迷ってしまう項目が多くなってしまいます。当記事はそういった迷う項目について紹介します。最終的にできるだけ納める金額を小さくできるよう、確認していきます。

なお節税という観点では、譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によってかわります。5年以下の短期所有では約39%、5年超の長期所有では約20%と1/2になることは押さえておきましょう。

譲渡所得の取得費に含むもの

さて、まずはよくある疑問の中でも譲渡所得に「含むもの」を紹介します。不動産の購入費用の他にも大きな金額のものがあります。多くの人が気になる3つの費用を中心に確認していきましょう。

リフォーム費用は取得費に含む

不動産を購入したあとに施したリフォーム・リノベーションは取得費に含むことができます。場合によっては数百万円にも及ぶので、忘れずに計上しなくてはいけません。

リフォーム・リノベについては注意したい点が2つあります。まずは、購入前、つまり前の所有者によって行われたリフォーム等は対象外だということです。自分が購入したあとなら売却の直前までどの時期に行っても取得費に計上可能ですが、リフォーム済み物件を購入しても分けて計算はしませんので、気をつけましょう。

また、軽微な修繕についても計上ができません。例えば、一部の壁紙を張り替えただけではリフォームとは言いません。リフォーム=改良とみなされる変更になりますので、適宜確認するようにしましょう。

外構工事の費用は取得費に含む

まずは外構工事の説明ですが、外構(建物の外部)の工事のことを指しています。舗装や排水周りの工事が該当し、建物本体ではないところに行われる工事です。

リフォーム同様に設備に関わるような大きな費用であれば、取得費に含むことができます。簡易的に設置する設備などは取得費になりませんので、こちらも都度、確認してみるといいでしょう。

住宅ローンに関するもの

住宅ローンの金利や事務手数料、保証料なども取得費にできるものがあります。ローンに関しては支払いスケジュールによって状況も変わりますが、累計すると小さくない金額になります。契約書や領収書が証明に使えますので、控えておくといいでしょう。

不動産取得費の調べ方


基本的には領収書や請求書、その他書類を集めて調べることになります。どこかにまとめて保管されているということはなく、自分や家族に委ねられている部分が大きいというのが現状です。

一括査定サイト

譲渡所得における取得費など、不動産のことで迷ったら不動産会社に相談することになると思います。しかし不動産会社を決めるは意外と難しく、何をもって選択すべきか迷ってしまいます。

当サイトでは、一括査定サイトの活用をおすすめしています。物件情報を入力するだけで簡単に不動産会社とマッチングでき、それを比較しながら進めることができます。まだ売却を検討中の方は、ぜひ一度使ってみてください。

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領収書がない譲渡所得の取得費が不明な場合

書類をなくしてしまったり相続した不動産で費用を把握できなかったりすると、譲渡所得の取得費を計算できないことになってしまいます。そんな時にはどういった対応がとれるのか、確認していきましょう。

譲渡所得の計算で取得費が不明なケース

不動産の購入時期が極端に古い場合には、取得費の計算が困難なことがあります。書類がないだけでなく、自分自身も何にどんな費用が発生したのか把握できていないことがあるので、取得費の算出は難しくなります。

また、相続した不動産などでは、元々何にいくら使ったのか、事前に聞いておかなければ確認することができません。

概算取得費

そこで、取得費がわからない時のために、概算取得費というものが決められています。

概算取得費 = 売却金額 × 5%

例)2000万円で売却できた物件の取得費が不明の時、
2000万 × 5% = 100万円
取得費は100万円として計上することができます。

また、仮に取得費が5%未満で計算される場合には概算取得費を使って計上することも原則的には可能になっています。金額が不明な時のために用意されている制度ですが、覚えておくと取得費をさらに圧縮できるかもしれません。

土地と建物で別々に計算する概算取得費

この概算取得費は土地と建物で別々に適用することも可能です。

例えば、土地の取得費は不明だけど、建物の取得費は判明しているケースがあったとします。一括で5%で計算してしまうと、建物の取得費はそれを上回っていて損してしまうという場合、土地部分は売却額の5%で取得費を計上し、建物は実際の取得額で計算することができるのです。

計算は複雑になってしまいますが、一括りに概算取得費で計算するよりも高い金額を計上できるので覚えておくと良いでしょう。

取得費加算できる相続税

相続税について、取得費に加算できるという特例があります。特例というだけあって原則的には加算できないものなので、その特徴や適用できる条件を見ていきましょう。

取得費加算の特例

不動産を相続した後、定められた期間内に物件を譲渡することで、相続税の一部を取得費に加えることができるというものになります。

適用されるには

特例を適用するには、相続した本人であること・相続税が課せられていること・3年以内の譲渡であること、の3つになります。すべてを満たして初めて適用されるので、気をつけましょう。

贈与税と相続税の違いは

ここまで見てきたのは「相続税に関する特例」です。贈与税と相続税は似ている部分もあるので、簡単に違いを確認しておきましょう。

相続と贈与は、単純に試算を渡す人が生きているかどうかが異なりますが、税法上は全く異なる行為として扱われます。贈与税は年間110万まで基礎控除の範囲内、これを超えた時に発生します。一方で相続税は基礎控除4800万で、一度きりの納税のため高額な控除額が設定されています。

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