不動産売却の確定申告書類の書き方は?準備すべき書類も合わせて確認

最終更新日:2019/07/12

不動産売却が終わると待っているのが確定申告です。ここでは、不動産売却をおこなった後の確定申告でどんな書類に、どんな内容を記入すべきかご案内します。

確定申告に関する書類はたくさんありますが、管轄の税務署もしくは国税庁のホームページからのダウンロードで入手できるので、お手元にご準備ください。(国税庁様式検索

なお、この記事では書類の書き方を紹介しますが、一連の流れではなく「この書類にはこれを書く」とひとつひとつを紹介する形式で進めますので、ご了承ください。

譲渡所得がなければ確定申告は不要

まずは不動産売却において、確定申告はどんな人がどんな時に行わなくてはいけないかを確認しておきます。

総合課税でなく分離課税

給料以外に収入のないサラリーマンは、会社が代わりに申告手続きを行ってくれるので、確定申告をすることはありません。

しかし不動産売却の利益は「譲渡所得」に分類され、給与所得とは分けて計算する分離課税というものに該当します。そのため、不動産売却の収支がプラスになると会社員でも自分で確定申告をしなくてはいけません。

譲渡損失

不動産売却の収支がマイナスの時は確定申告の必要がありません。しかし、だからといってここから先を読まなくても良いということではありません。マイナスのときには、「譲渡損失の繰越控除(買い替えもしくは住宅ローン残高がある場合)」というものがあります。譲渡損失をきちんと申告しておくことで、その年を含む4期に渡り所得と相殺することが可能になります。

つまり不動産売却を行ったなら、利益の有無にかかわらず確定申告については確認しておく必要があるということです。

譲渡所得の内訳書(土地・建物用)の書き方

はじめに「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」の書き方を紹介していきます。書類は1面から4面まであり、譲渡所得、つまり不動産(土地・戸建て・マンション)の売却における収支を詳細に記入していく書類になります。

第1面に記載する項目

自分の情報を入力していきます。所在地・氏名(ふりがな)・連絡先・職業・関与税理士を記入していきます。所在地については物件売買を行った年(1月1日~12月31日)に引っ越しをした場合は前住所を併記しなくてはいけません。

第2面に記載する項目

2面で物件に関する情報を記載していきます。物件の所在や種類、利用の状況、引き渡した日、買主の氏名や職業、代金を何回に分けて受領したか、売却理由を書いていきます。

第3面に記載する項目

ここでは建物の購入(建築)代金と譲渡にかかった費用などを記入し、譲渡所得を計算していきます。

土地と建物で分けて計算するのは、建物には「減価償却費」の計算が必要になるからです。減価償却は建物や機械など、経年劣化するものに用意されている考え方です。したがって土地については計算の必要がないので、分けて計算しなくてはなりません。

今回の内訳書は「譲渡所得とその内訳」を明確にするものなので、この計算で算出した譲渡所得を、特例を受ける時などには活用していきます。

第4面に記載する項目

第4面は「交換・買換え(代替)の特例」という、売却後新たに物件を購入することで優遇される特例を適用する場合にのみ使います。新たに取得した資産についての情報を書いていくことになるので、該当する場合には記入しましょう。

申告書B第一表

ここからは「申告書B様式」に関して紹介します。確定申告においては重要な書類で、不動産売却による譲渡所得を書く欄もあります。第一表~第三表まで、記入事項を確認していきましょう。

まずは第一表です。上部に住所や個人番号など本人の情報を、下部は左右に分かれ、左に収入金額等・所得金額・差し引かれる金額(控除)を、右に税金の計算を記入します。

右側に記入する数字は、この後紹介する第二表・第三表の計算結果を記入していくことになるので、この時点では空欄になることにご注意ください。

申告書B第二表

第二表では、所得の内訳など申告していくことになりますが、やることは「源泉徴収票の転記」です。徴収票に記載の収入・源泉徴収額を記入し、各種控除についても「源泉徴収票と同じ」と記載することで記入を省略できます。

申告書B第三表

さて、不動産売却による譲渡所得を記載するのは「第三表」です。書類の内容については第一表と似ていますが、書いていく数字は異なります。

ここでは、はじめに作成した「譲渡所得の内訳書」に記載の内容を該当する項目に転記していきます。

左側の収入金額に、「4 譲渡所得金額の計算をします。」のAの金額を記入します。そして分離課税の「必要経費」にBの金額、「差引金額」にCの金額を入れます。そして所得金額は、Eの金額(譲渡所得)を書きます。

一番下の税金の計算の欄は第一表内の所得金額合計・所得から差し引かれる金額合計を、⑨・㉕に記入していきます。

さらに右側に納める税金の額を自分で計算し、記入しなくてはいけません。不動産売却は長期譲渡所得か短期譲渡所得かで計算がかわるのでこちらで紹介していきます。

長期譲渡所得・・・所得税15%(住民税5%)
短期譲渡所得・・・所得税30%(住民税9%)

こちらの所得税率をつかって計算したものを対応する欄に記入します。

確定申告書類や譲渡所得の内訳書はいつ届くか

確定申告に関する書類について、いつ届くのかという疑問を持っている人がいるかも知れませんが、基本的には自分で税務署ないしはダウンロードで書類を準備し、書いていくことになります。ただし、以下の通知がくることはあるようなので、紹介しておきます。

毎年確定申告している場合

個人事業主などでは、毎年確定申告をしていると、年末から1月にかけて確定申告の書類が送付されることがあるようです。自治体によって時期にばらつきがあるようなので、確認しておくといいかもしれません。

不動産売却を行ったことでくる書類

不動産売却が行われたことを税務署は把握しています。そのため「確定申告」をできているかどうかを確認する書類が届くことがあるようです。時期については不明瞭ですが、物件の売却で譲渡所得がでていなくてもくることがあるようなので、覚えておくと良いでしょう。

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