不動産売却と固定資産税の基本。税負担が気になるなら売却すべきか
不動産を所有していると毎年固定資産税がかかります。不動産を売却するなら、固定資産税に関していくつか押さえておきたいポイントがあるのでご紹介します。
なお、固定資産税の負担が気になって売却を検討している方は不動産会社への相談がおすすめです。
不動産売却における固定資産税精算金とは？
不動産にかかる固定資産税というのは、不動産の所有者に対して年始に送付される通知書をもって、1年分を納税します。期中に不動産を売却した場合は、先に支払った固定資産税分は誰が負担するのか、気になるのではないでしょうか。日割り計算をして買主に負担してもらえるのかどうか、それとも売主が負担するのか、見ていきましょう。
固定資産税は年始に一年分支払う
固定資産税の支払いについては、1月1日時点の所有者に「固定資産税納付通知書」が届き、それによって税金を支払うことになります。現時点の所有者ではない点には気をつけなくてはいけません。また、固定資産税納付通知書は4月頃に届くと言われます。固定資産税は1月に確定するので、仮に3月に物件を購入したとしても、その年の固定資産税納付通知書を受け取ることはありません。
固定資産税は精算される
不動産を所有している人にとっては当たり前のことかもしれませんが、固定資産税は“1月1日時点で”所有していた人に課される税金です。したがって、例え1年の途中で売却をしたとしても1月1日時点で持っていた人が支払うことになります。
もし売却する場合でも固定資産税は売主が負担するなら「すでに一年分の固定資産税を支払ったのに、途中で売却をするのはもったいない」となるのは自然なことです。結論として、譲渡した不動産にかかる税金を、売主や買主がひとりで負担することはありません。引き渡しを行った日を基準として日割りで双方が負担するというのが一般的なやり方ですので、まずはご安心ください。
固定資産税精算金の計算
さて日割りについて紹介しましたが、買い主は「精算」と呼ばれる形で固定資産税の負担をします。精算については言葉で説明するよりも具体例をつかって紹介した方がわかりやすいので、見ていきましょう。
まず、お持ちの不動産に対する固定資産税の額が12万円だったとします。この物件を5月1日に売却すると、1月1日からの日割りの場合は、3分の1（前半）にあたる4万円が売主負担に、3分の2（後半）にあたる8万円が買主負担となります。精算金は売却代金に上乗せしますので、仮に不動産の売却代金が3000万円だとすると、ここに買主負担分の8万円を加えた3,008万円で「精算」します。
このように固定資産税を精算することで、別途金銭のやり取りをする必要がなくなります。
なお、固定資産税が課されるのは1月1日ですが、必ずしも日割り計算を1月1日から行うわけではありません。いつから売主・いつから買主の負担になるのかを決める“起算日”については、以下のような慣習があるので、ご紹介します。
■関東の不動産会社の場合
先程紹介した例のように1月1日を起算日とするのは、とくに関東の慣例のようです。固定資産税の納税義務の発生する日が1月1日なので、これを起算日として使っています。
■関西の不動産会社の場合
4月1日を起算日として計算します。先程の例に当てはめると、4月1日から4月30日までが売主負担分、残り11ヶ月が買主負担分ということになります。なぜ4月1日なのかに関しては諸説ありますが、会計年度が4月1日から始まることが理由になっていると言われています。
実際に課税されるのは1月1日時点に保有している人ですが、いつから引き渡し日までで計算するのか、あらかじめ不動産会社に聞いておくといいでしょう。
不動産売却で固定資産税に消費税はかかる？
固定資産税は税金ですので、これに対して消費税がかかることはありません。しかし未経過分の固定資産税精算金については、税金相当ではありますが、通常の代金に上乗せする形で支払われますので消費税がかかることがあります。
不動産売却と消費税
不動産を売却する場合は、売却代金に消費税がかかることがあります。課税事業者が商品やサービスを提供する際に生じる税金です。つまり、個人がマイホームを売却する場合には消費税はかからず、一方で、法人や事業として繰り返し売買する個人の場合は消費税が生じることがあるということです。なお、土地売却は消費ではなく資本の移転となるため、法人であっても消費税はかかりません。
固定資産税精算金は税金ではない
さて、不動産を売却した場合の固定資産税精算金ですが、これは不動産の売却代金に上乗せする形で支払われます。したがって、消費税課税対象の取引においては、固定資産税精算金に対しても消費税がかかるということです。※土地に関しては非課税ですので、建物に対してのみ消費税がかかります。
不動産売却した後の確定申告での固定資産税は？
確定申告は所得の申告をして適正に所得税や住民税を納めるための手続きです。不動産を売却して所得があると必要になる確定申告ですが、固定資産税とはどのような関係があるのか、見ていきます。
不動産売却における確定申告
不動産を売却すると確定申告が必要です。不動産売却の所得に対する税金は、以下のように計算します。
譲渡所得がある場合には、納税の義務が生じますので確定申告は必ず行う必要があります。一方で譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出ている場合には確定申告をしなくても、税務署から確認されることはありますが、問題はありません。しかし、譲渡損失を申告することで他の所得に対する税金を抑えられる場合もあるので、覚えておくといいでしょう。
固定資産税精算金も収入として申告
確定申告に関していえば、不動産売却をした際の固定資産税精算金が申告に含まれるので、ご紹介します。そもそも固定資産税は1月1日時点の所有者に課せられるものなので、税務署にとっては買主負担分を精算したとしても関係ありません。つまり、不動産の売却代金に含まれた固定資産税精算金については、税務署から見ると単なる値上げ相当分ですので、確定申告の対象となるのです。
不動産売却では固定資産税は経費になる？
かかった費用（譲渡費用）が多いほど税額は少なくなりますので、固定資産税が経費となるのか、気になる方もいるでしょう。もう少し詳しく見ていきましょう。
固定資産税精算金は売却金額に上乗せする
固定資産税の未経過分については、精算によって支払われます。具体的には、はじめに触れたように日割り計算によって未経過分を計算し、これを不動産の売却代金に上乗せする形で精算します。
固定資産税は譲渡費用にはならない
結論として、固定資産税は譲渡費用にはなりません。というのも、固定資産税は不動産所有を維持するための費用だからです。ただし、固定資産税精算金については違います。固定資産税精算金は売買金額に上乗せして支払われるため、購入時の取得費には含まれます。
不動産を売却する場合の固定資産税評価額
これから不動産を売却する方は、お持ちの不動産がいくらなのか調べるために固定資産税評価額を使うことがあるかもしれません。ここで、不動産売却額と固定資産税評価額がどのように関係しているのか、見ていきます。
売却する場合の固定資産税評価額
固定資産税納付通知書には「固定資産税評価額」の記載があります。これは固定資産税や都市計画税だけでなく不動産取得税・登録免許税といったその他の税金の基準です。この額は市区町村によって3年ごとに算出されます。
また、固定資産税評価額は公示地価の70％程度の金額になります。物件の価値を見極めることにも使えるので、通知書は大切に保管しておくといいでしょう。
なお、固定資産税と合わせて納税する税金に「都市計画税」があります。固定資産税と併せて扱われる都市計画税ですが、こちらは市区町村に登録されている不動産（土地・建物）で、都市計画法の「市街化区域内」あるものに対して課税される税金です。
固定資産税の節税（参考）
更地にしてから売却すると、建物を取り壊すことで建物に課されていた固定資産税を支払わなくて良くなるため、固定資産税を抑えられることがあります。住宅用地の軽減措置特例などの対象から外れてしまうことも考えられるため慎重に検討する必要があります。ご興味のある方は、不動産会社に確認してみるといいでしょう。
ただし、固定資産税は1月1日に保有していると、1年分の固定資産税を支払う必要が生じます。つまり更地にするタイミングを間違えると税金対策にはなりませんので、気をつけましょう。
固定資産税はいつまでに支払う？
固定資産税の納付期限についても納付通知書に記載されています。各自治体によって期日が異なるようなので、自治体の公式サイトでも確認しておいてもいいかもしれません。以下、支払いに関する注意点を紹介します。
■4回の分割払い
固定資産税の納付は、一般的に4回の分割払いになります。4期分を一括で払うことも可能ですが、期日が4回設定されていることになるので、払い忘れに気をつけましょう。
■延滞金
払い忘れた場合は延滞金が請求される可能性があります。納付通知書に同封の「口座振替」のための書類を返送し、引き落としで支払うのもいいかもしれません。
これから売却するなら一括査定がいい？
これから不動産を売却される方は、いくつかの会社を比較することをおすすめします。不動産査定では、査定を行う会社の得手不得手などによって、結果が大きく異なります。一括査定サイトなら、一度の入力で複数の会社に相談できるため、ぜひ活用してみてください。