不動産の固定資産税、売却や買い替えの時にどんなことに注意すべき?

最終更新日:2019/07/16

不動産を売却すると、これまで物件にかかっていた固定資産税は買主が負担するのか、それとも売主が負担するのか気になる方もいるでしょう。もし売主が支払うなら「すでに一年分の固定資産税を支払ったのに、途中で売却をするのはもったいない」と感じてしまう方さえいるかも知れません。

ここでは、不動産売却と固定資産税について細かく見ていきます。まだ売却を検討中の人は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における固定資産税

不動産を所有している人にとっては当たり前のことかもしれませんが、固定資産税は“1月1日時点で”所有していた人に課される税金です。したがって、例え1年の途中で売却をしたとしても1月1日時点で持っていた人が支払うことになります。

ここで今回の記事の結論を先に書いてしまいますが、譲渡した不動産にかかる税金を売主や買主がひとりで負担することはありません。引き渡しを行った日を基準として日割りで双方が負担するというのが一般的なやり方になりますので、心配していた方はまずはご安心ください。

固定資産税の精算

さて日割りについて紹介しましたが、買い主は「精算」と呼ばれる形で固定資産税の負担をします。精算については言葉で説明するよりも具体例をつかって紹介した方がわかりやすいので、見ていきましょう。

物件の固定資産税の額が12万円だったとします。この物件を5月1日に売却されると、日割りなら、3分の1の4万円相当が売主負担・8万円が買主負担になります。

仮に不動産の売却代金が3000万円だとすると、ここに買主負担分の8万円を加えた3008万円で「精算」します。

この例のように固定資産税を精算することで、別途金銭のやり取りなどをする必要がなくなります。

固定資産税の日数計算

固定資産税が課されるのは1月1日だと紹介しましたが、いつから売主・いつから買主の負担になるのかを決める“起算日”については注意が必要です。

関東の不動産会社の場合

先程紹介した例のように1月1日を起算日とするのは、とくに関東の慣例のようです。固定資産税の納税義務の発生する日が1月1日なので、これを起算日として使っています。

関西の不動産会社の場合

4月1日を起算日として計算します。先程の例に当てはめると、4月1日から4月30日までが売主負担分、残り11ヶ月が買主負担分ということになります。なぜ4月1日なのかに関しては諸説ありますが、会計年度が4月1日から始まることが理由になっていると言われています。

実際に課税されるのは1月1日時点に保有している人ですが、いつから引き渡し日までで計算するのか、あらかじめ不動産会社に聞いておくといいでしょう。

更地にすると固定資産税はない

固定資産税を抑えたいとき、更地にしてから売却するという方法があります。建物を取り壊すことで建物に課されていた固定資産税を支払わなくて良くなります。住宅用地の軽減措置特例などの対象から外れてしまうことも考えられますが、全体でみると支払う固定資産税を抑えられるかもしれませんので、不動産会社に確認してみるといいでしょう。

ただし、固定資産税は1月1日に保有していると、1年分の固定資産税を支払う必要が生じます。つまり更地にするタイミングを間違えると税金対策にはなりませんので、気をつけましょう。

都市計画税とは

固定資産税と合わせて納税するのが「都市計画税」です。市区町村に登録されている不動産(土地・建物)で、都市計画法の「市街化区域内」あるものに対して課税されます。

固定資産税の納付通知書とは?

固定資産税の支払いについては1月1日時点の所有者に「固定資産税納付通知書」が届き、それによって税金を支払うことになります。現時点の所有者ではない点にはご注意ください。

納付書はいつ届く?

納付通知書は4月頃に届くと言われます。固定資産税は1月に確定するので、仮に3月に物件を購入したとしても、その年の固定資産税納付通知書を受け取ることはありません。

固定資産税評価額

固定資産税納付通知書には「固定資産税評価額」の記載があります。これは固定資産税や都市計画税だけでなく不動産取得税・登録免許税といったその他の税金の基準とされます。この額は市区町村によって3年ごとに算出されています。

また、固定資産税評価額は公示地価の70%程度の金額になると言われ、物件の価値を見極めることにも使えるので、通知書は大切に保管しておくといいでしょう。

固定資産税はいつまでに支払う?

固定資産税の納付期限についても納付通知書に記載されています。各自治体によって期日が異なるようなので、自治体の公式サイトでも確認しておいてもいいかもしれません。以下、支払いに関する注意点を紹介します。

4回の分割払い

固定資産税の納付は、一般的に4回の分割払いになります。4期分を一括で払うことも可能ですが、期日が4回設定されていることになるので、払い忘れに気をつけましょう。

延滞金

払い忘れた場合は延滞金が請求される可能性があります。納付通知書に同封の「口座振替」のための書類を返送し、引き落としで支払うのもいいかもしれません。

ここまで固定資産税について見てきましたが、

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