不動産売却と税金


不動産売却を検討中の方は、売却後に支払う税金についても気になっているのではないでしょうか?相続した不動産の売却相続税もあるので、合わせて確認したいところだと思います。この「不動産売却と税金」のカテゴリでは、相続や確定申告など、不動産売却に関係のある税金の話を紹介していきます。

不動産売却における税金の申告

不動産売却で気になるのは、所得の「税務署への申告(確定申告)」のことではないでしょうか?不動産が高く売れてしまった人などは特に、何(いくら)をいつまでに、どうやって申告するのか、確認しておきたいはずです。ということでここでは、「何を」「いつ」「どのように」の3つに分けて不動産売却と税務申告について紹介していきます。

納める税金の種類は?

不動産売却では所得税/復興特別所得税住民税がかかります。復興特別所得税は源泉徴収される所得税の2.1%に当たる部分のことを言い、住民税は所得の申告を元に翌年度に課税される税金のことを言います。なので、確定申告が必要となるのは所得税になります。

申告対象となる所得ですが、不動産売却では「譲渡所得」と呼ばれるものがそれにあたります。譲渡所得とは、具体的には「得た利益」から取得・譲渡にかかった費用を差し引いた金額のことで、不動産売却による所得を通常の給与所得などと分けて算出したもののことを言います。

申告期間はいつ?

不動産売却における申告の期間は、売却が完了した翌年の2月16日から3月15日までと決まっています。申告できるのは1ヶ月間でとても短いので注意が必要です。直接窓口へ行く場合、期限間近にはかなり混雑すると言われているので、時間にはできるだけ余裕をもって申告するといいでしょう。手続きに不安があれば事前に相談することもできるので、早めの対応をおすすめします。

どのように

所得の申告に関しては、現住所のある地点を管轄としている税務署へ直接申告する場合と、インターネットから申告する場合に分かれます。窓口で手続きするには申告書を用意し、そこに必要事項を記入して提出ことになります。国税庁のサイトには確定申告書作成コーナーがあるので、事前にそこから申告書を入手したり、パソコンで入力したものを出力したりできるので便利です。

電子申告が行えるのは「e-tax」というサービスです。こちらを使うには、本人確認に必要な電子証明書、さらに電子申告等開始届出書の提出を経て利用者識別番号をあらかじめ取得しておく必要があります。多少の準備は必要ですが、忙しくて管轄の税務署に行けない人などにとっては便利なものなので、活用してみると良いかもしれません。

以上が不動産売却における申告の流れになります。簡単に紹介しましたが、これらは公的機関による税務相談窓口などで相談をすることができます。わからないことがあれば無料で確認を行うことができるので、活用してみると良いかもしれません。

相続した不動産の売却における税金対策

不動産を相続したものの、居住予定がなく、そのまま売却する人も多いのではないでしょうか?すると気になるのが節税・税金対策についてです。しかし上述の相談窓口では、公の控除を除き、節税についての案内をしてもらうことは原則できないと言われています。ということで、不動産売却における税金対策、特に相続した場合をふまえて紹介していきます。

不動産売却の収入のうち3000万円までは課税されない

2019年末まで、不動産売却による譲渡所得が3000万円まで税金が控除される、「3000万円特別控除」というものがあります。これはもともと居住用のマイホームを対象とした制度ですが、2016年4月~2019年12月31日の期間は相続物件に対しても控除が認められています。控除を受けるためにはいくつかの基準が設けられており、また売却の時期によっても適用される制度・特例などが異なります。詳細にまとめた記事も公開していきますので、状況に合わせて知識を深めていただきたいと思います。

相続税と譲渡所得課税で負担を軽くできる

譲渡所得に対する課税は5年を境に税率が変わります。ご存知の方は物件を5年よりも長く所有することで節税をしたいと考えるかもしれませんが、相続税を支払う場合には、税負担を軽くするという特例があります。「不動産を相続し、相続税の申告をおこなってから3年以内に売却すること」を条件に、譲渡所得の算出時に費用だけでなく相続税額をあわせて差し引くことができるようになります。こういった複数の税金の関係から税金対策ができることもあるので、注意しておくと良いでしょう。

節税・税金対策については、事前に知らないと損をしてしまう制度も多岐にわたりますが、同時に書類の提出や手続きも複雑になっています。必要に応じて税理士に相談するのも良いかもしれません。

不動産売却の税金において経費計上できるのは

不動産売却では「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得の算出では、「利益」から「不動産の取得時にかかった取得費用や売却時に発生した譲渡費用」が経費として差し引かれました。つまり、この諸費用をきちんと把握しておくことで、支払う税金を少なくできるかもしれないということです。ここで一度、どんなものが経費として計上できるのか、確認しておきたいと思います。

不動産取得時にかかる経費

主なものとして、不動産会社に支払った仲介手数料があり、これに加えて購入時にかかった印紙代登録免許税、さらに司法書士への登録手数料、不動産取得税などの諸費用があります。購入時の立退料や建物取壊し費用、引越における費用も計上することができます。

不動産売却時にかかる経費

こちらも不動産会社に支払う手数料と、それにかかる印紙税などの諸費用は計上します。また、土地の売却などでは必要なこともある測量費や売却に伴う立退料建物の取り壊しにかかった費用も経費として扱うことができます。

不動産売却の経費については、手にした時の金額に諸経費をあわせた額を、手放した金額から譲渡所得を算出します。つまり「得したとき」に初めて考えることになるので、マイナスの場合には経費について考える必要はありません

不動産売却にかかる税金は5年が分岐点

不動産売却では、5年を境に税率が変わります。これは不動産売買を投機的に行うことを抑制するために設けられている仕組みで、より長く保有していると税率が安くなります。

高税率が課せられる短期所有の売却

所有している期間が5年以下なら、税率が39%になります。内訳は所得税が30%、住民税が9%となっており、かなり高額の税金が課せられています。また、5年については注意が必要で、5年経過したあと、次の1月1日を迎えるまでは適用されません。仮に2005年3月取得の不動産を2010年5月に売却しても短期所有に該当しますので、気をつけましょう。

長期の所有で税率は軽減、さらに・・・

5年を超えて所有すると、先程39%だった税率は20%で、内訳は所得税15%、住民税5%です。およそ半分まで軽減されるので、ギリギリの期間まで所有していた人はぜひとも活用したい制度だと言えます。

また、10年を超えて所有した居住用の不動産は、税率が14%まで軽減されます。不動産売却を検討している人は、自分が不動産をどのくらいの期間所有しているのか、意識しておくと良いかもしれません。

相続不動産の売却にかかる税金シミュレーション

相続した不動産の売却にかかる税金を知りたい時、インターネットで調べると料金シミュレーションが用意されていることがあります。このシミュレーターでは譲渡価格や諸経費、取得価格を自分で入力していくことで「譲渡所得にかかる税額」を見積もることができます。入力した情報に誤りがあったり、記入漏れがあったりすると正しい金額が算出できませんので、気をつけなくてはいけません。

また、サイトによっては売却事例を「ストーリー仕立て」で紹介している場合があります。条件次第で大きく計算式が変わるので、自分が相続した不動産に条件が近いものを参考にしてみると、イメージがしやすいのではないでしょうか。ただし、サイトによってシミュレーションが誤っている場合があるので注意が必要です。※(相続ではありませんが)あるサイトでは「マンションを購入し、10年保有した後に売却した事例」を紹介していましたが、購入額を差し引くのを忘れて税金の計算をしており、事実とかけ離れた税額が算出されています。

譲渡所得税は利益に対して課されるものですので、誤ったシミュレーションに惑わされないようにしていただきたいと思います。

法人と個人で異なる不動産売却にかかる税金

不動産売却では、法人と個人で扱いが変わります。ここでは個人の税金について紹介していきますが、法人との違いについても、簡単に触れておきたいと思います。

個人は所得を細分化

個人の所得を計算する場合、給与所得をはじめ細かく分けられ、不動産売却で生じたものは譲渡所得として扱い、対応する経費を計算していきます。

法人はすべての合算で算出

法人の場合、不動産売却における収支も合算し、対応する法人税を収めることになります。また、消費税の課税事業者においては土地を除き、消費税についての計算が必要になることに注意しなくてはいけません。

売却日に関する扱いなども個人とは異なり、同じ不動産売却でも、税務の観点からは別の処理が求められることがわかります。多くの人は法人の不動産売却について関わることはないかもしれませんが、参考にしていただければと思います。

ここまで不動産売却と税金のあらましを見てまいりました。当サイトではより詳細に不動産売却にかかる税金を紹介していきます。相続した不動産の売却などで利益が出た場合には、節税できる仕組みもありますので、ぜひ参考にしていただきたいと思います。

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