マンション売却


ここでは、マンション売却の概要をまとめています。売りに出された「中古マンション」はどのような手順で買い手がつくのか、また、お金の動きや引き渡しのタイミングにはどんな注意点があるのか、見て参りましょう。

マンション売却の流れ

ここではマンション売却の流れを、査定・媒介契約・売買・引き渡しの4つのステップで紹介していきます。

1.査定

まずは不動産会社を選び、査定を依頼することになります。不動産の査定においては、複数の会社に見積りを依頼することでより高く売れる可能性が高まりますので、一括査定サイトなどをつかって、自分の物件やエリアにあった不動産会社をみつけて、査定依頼をしましょう。

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2.媒介契約

不動産会社に売却を依頼するために、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には一般媒介専任媒介専属専任媒介と主に3つの種類があり、それぞれどこの不動産会社とどんな契約を結ぶのか変わります。自分にあったものを選択することになりますが、いずれかの契約を結ぶことで実際の売却活動が始まります。売り主もマンションの掃除をしたり内見に付き合ったり、やるべきことがありますので、気をつけましょう。

3.売買

実際に買い手が見つかると、買い主との価格交渉などを経て、契約が行われます。売却に必要な書類をすべて用意し、内容に関して納得の上、売買契約が結ばれることになります。またこの時、不動産会社には仲介手数料が発生します。

4.引き渡し

契約が済むと、最後はマンションの引き渡しです。マンションの引き渡し後も、税金に関して確定申告などの事務作業がありますので、忘れないようにしなければいけません。

マンション売却の引き渡し手続きについて

マンションの売り手が実際に決まり契約も終わると、いよいよ引き渡しとなります。最後にどんなことをしておかなければいけないのか、確認しておきましょう。

事前に引っ越しに関する準備や、物件の状態確認など物理的な引き渡し準備を済ませなくてはいけません。そして、各種手続きに移ります。まずは登記申請書類を不備なく用意し、マンションの所有権を「指定した日」に移すための所有権移転登記を行います。所有権が移転すると固定資産税は買い主が日割りで負担することになるので、あわせて税金の類を清算することになります。

また、マンションの管理規約や取扱説明書、付帯設備の保証書などの関係書類の手配も必要になるので、気をつけなければいけません。

その他マンションに抵当権がついているとこれの抹消手続き住宅ローンの返済などの手続きもあります。

マンション売却でよくある失敗と注意点

マンション売却を成功させたければ、「過去にどのような失敗があったのか」を知っておくことも有効です。以下、5つの失敗例をまとめて紹介しておきますので、参考にしてみてください。

価格設定が安すぎる

マンション売却において最大の失敗は、安すぎる金額での売却ではないでしょうか?マンションは戸建てに比べると物件の相場がわかりやすいという特徴があります。にもかかわらず「下調べをよくせずに不動産会社の査定を受け入れてしまい、相場よりも遥かに安く手放してしまった」という失敗例があります。査定の段階で一括査定サイトなどを使い比較検討したり自身で不動産売却の最低額を決めたりして、対策をしておくことをおすすめします。

焦った売却で失敗

時間的に余裕がないマンション売却では、希望どおりの条件で売却できることはほとんどありません。すぐに現金が必要な場合など特別な事情を除き、準備から時間に余裕をもって売却をすすめなければいけません。

設備に関して告知を怠った

マンションには、付帯設備表告知書といった、物件に関する不具合や瑕疵(かし・問題のこと)に関する情報を開示する書類があります。マンション売却のとき、ここに物件の抱える問題点をすべて記載しておかないと、売却後のトラブルを招きかねません。売却後のクレームを防ぐためにも、注意して報告を行いましょう。

不動産会社がマンションを得意としていない

マンション売却で失敗してしまう例として、「頼んだ会社がマンションを得意としていなかった」というケースがあります。マンション売却は土地や戸建てと比較しても複雑で、管理規約や共用部分に関するノウハウが求められるので、不慣れな不動産会社では仮に査定額が高くても時間的にも遅くなってしまうことが考えられます。そういった失敗を避けるためにも、マンションを専門で扱っているか、もしくは取引事例が豊富かどうかを見極めていく必要があるでしょう。

掃除を怠ってしまう

マンション売却の査定額を算出するとき、見た目も重要になります。少し掃除をして見栄えを良くするだけで査定額が変わるのに、何もせずに売却して損をしてしまうという失敗には気をつけなければいけません。逆に、フルリフォームをして高く売ろうと考える人もいるかもしれませんが、かえって買い手の需要を限定してしまうので、好ましくありません。物件の状態を良くするよう心がけ、修繕に関しては不動産会社と相談してすすめると良いかもしれません。

マンション売却の税金と控除について

マンション売却後は、やはり税金のことが気になると思います。どういった場合に払わなければいけないのか、また、もし払わなければいけないならどうすればできるだけ安く済ませられるのか、紹介したいと思います。

税金がかからないケース

まずは、不動産売却のときの金額が購入時を下回ると、税金がかかりません。しかもマイナスだった場合には税金の優遇制度があるので、状況に応じて確認しておくと良いでしょう。

また、売却益が諸経費と3000万円の合計以下の場合には特別控除があるので、税金が発生しません。それでも税務署への申告は必要になりますので、要注意です。(※控除には居住用、身内以外への売却などいくつかの条件があります)

5年が分岐点となる譲渡所得税

取得したときの金額と諸費用を売却額から引いた、利益に相当する部分が譲渡所得になります。税金はこの譲渡所得にかかることになりますが、かかる税率が5年を境に変わります。5年以下の短期譲渡所得には39%、これを超える長期譲渡所得には20%の税率になります。大きな差になるので、自身のマンションをどのくらい保有しているのか、確認しておくと良いでしょう。

ただし、5年超は5年を超えた日ではなく、売却した年の次の1月1日以降のことを指しているので、気をつける必要があります。

マンション売却の正しいタイミングとは

マンションを高値で売却したいなら、タイミングも重要なポイントになります。一言でタイミングといっても周辺の市況が変わることによるものや、築年数による変化など、いくつか抑えておきたいポイントがあります。

市況からみたマンション売却のタイミング

マンション売却にあたり、世情を意識することは必須かもしれません。たとえば2020年のオリンピックを前に不動産価格は値上がりしていると言われており、このまま好況が続くのではないかという観測があります。一方で過去にはリーマンショック後の2008年には大きな値崩れが起きています。価格には状況に応じて大きなトレンドがあるので、売却を検討している人は市況を注視することをおすすめします。

築年数からみたタイミング

築年数の観点から、マンションをいつ売るか検討する人もいるのではないでしょうか。実は戸建てとマンションでは、築年数による値段の下落の仕方に差があります。土地の影響が強い戸建ては比較的緩やかな値下がりをするのに対し、マンションは新築のプレミアム感が強い分、値段の下落率が大きい傾向にあります。不動産の流通情報は公開されているものも多いので、自分の物件の周辺状況を調べてみると良いでしょう。

他にも転勤や子供の進学など引っ越し自体のニーズが高まるタイミングなども売り時として考えられます。自分の不動産の売り時を見極めるだけで金額も大きく変わるので、参考にしてみていただければと思います。

マンション売却における仲介手数料

ここでは、不動産売却にかかる仲介手数料について見ていきたいと思います。

仲介手数料とは、マンション売却を仲介した不動産会社に支払う手数料です。不動産の物件情報サイトへの掲載などの広告費や、担当者の人件費、その他書類作成にかかる様々な費用の総称になります。

この仲介手数料は上限を宅地建物取引業法と国土交通省告示によって決められており、売却金額が税抜きで、「200万円以下で5%」・「200万円を超え400万円以下で4%」・「400万円を超えで3%」と詳細に決まっています。

しかしいちいち分けて算出するのは面倒なので、一般的な計算では売却価格の3%に調整額の6万円を加えた額で、仲介手数料を算出します。自分の物件の売却予定額がわかれば、手数料を算出してみると良いでしょう。

マンション売却を頼む会社の選び方

マンション売却を検討する時、どこの会社が良いか迷ってしまいます。ネットで調べると、「マンション売却は〇〇不動産に」とか「大手は売却の実績が違う」といった情報が出てくるのではないでしょうか?

どこの会社が良いのか

確かに大手は実績も豊富ですし、大手ゆえの信頼感があります。しかし大手も地方のマンションを不得手としていたり、中小でもより高額な売却を実現できたり、他の選択肢を捨ててしまうのはもったいないかもしれません。

一括査定サイトを使うと解決

そこで使えるのは、マンション売却の一括査定サイトです。リビンマッチのような大手サイトはマンションを得意とする提携不動産会社も多く、大手から地場に根強い中小の会社まで、一括で比較することができます。仮に大手不動産会社が高い査定額を提示すればそのまま任せればいいし、そうでなければ中小規模の会社に話を聞いてみればその理由を聞くことができます。

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何れにせよ、一括で自分の希望に応えてくれる会社を見つけられる「一括査定サイト」を活用してみると良いでしょう。

マンション売却における売り主の活動

マンションを売りに出した後、売り主にもできる活動があります。必ずあるものではありませんが、より良い売却につながるかもしれませんので、ぜひ紹介しておきたいと思います。

物件の内見・内覧でできること

不動産会社の担当者などによるオープンハウスなどで買い手を見つけることもありますが、居住中などの場合には、売り主が物件見学に立ち会うことがあります。このときの対応を良くしておくことで、物件が売れやすくなることもあるようなので、部屋の整理や掃除を積極的にして、お客さんが気持ちよく内見できるよう努めると良いかもしれません。

囲い込みは行われていないか

売却活動において、他社の担当者がしばらく来ないとき、囲い込みが行われている可能性を疑ってみると良いかもしれません。囲い込みとは、物件の問い合わせが来ているのにもかかわらず不動産会社がそれを妨げていることです。これを防ぐためにレインズへの登録内容をネットから閲覧し、物件が「公開中」になっていることを確認しましょう。

問い合わせがない場合には値下げも

マンション売却で思うように買い手が見つからない場合には、価格を変更することが効果的と言われます。不動産会社の担当者とよく話し合い、値下げを検討してみると良いかもしれません。

以上がマンション売却の概要になります。全体像の把握はできたでしょうか?当サイトでは、各記事で初心者が気になるマンション売却に関することをさらに深く掘り下げていきます。ぜひ参考にしていただければと思います。