マンション売却では他人の体験談やブログは使えない

今夜の飲食店をどこにするか決めるときと同じように、これからマンションを売却しようと思ったら「他の人の体験談」を参考にするのではないでしょうか。
迷ったときに他の人の意見を参考にするのは良い手段に思えますが、実はマンション売却では気をつけなくては行けない部分が多々あります。

マンション売却体験談を綴ったブログは参考にならない

少々過激なタイトルですが、ここでなぜ体験談を書いたブログをそのまま参考にしてはいけないのかを簡単に解説します。

マンション売却情報の偏り

専門の業者でもない限りマンションを何度も売却することはありません。つまり「食べ歩きブログ」のように多くの体験談（レビュー）を集めるのは容易ではありません。

マンション売却は物件のエリア、築年数、広さなど、条件や売却に至る要因があまりに多様です。例えばエリアで言えば都市と地方や人気の有無で大きく変わりますし、物件の特徴についてもファミリー層の住みやすい50平米以上の2LDK、3LDKなどの間取りは売却しやすかったり、10年以下の築浅の物件などもスムーズに売却できたりします。

同じ条件があれば参考にもできますが、その確率は低いということを意識しておきましょう。

不動産会社によって違う

ブログには不動産会社の対応に関しても言及されていることが多いですが、こちらもどこまで参考にできるのでしょうか。

不動産会社の数は平成28年のデータでも10万を超えています。つまり依頼する不動産会社も様々で、担当者ベースの話になってしまうともっと参考にできません。

締結する媒介契約によっても事情は変わります。「一社を決めて専任媒介契約を交わしたけど、不動産会社の動きに不満がある・契約を後悔してしいる」というような話があったとしても、専任媒介契約が良くないというわけではありません。

＊媒介契約については「マンション売却における不動産会社との媒介契約で、失敗しないために」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

値段設定・売却希望時期の違い

マンションがどのくらいの早さで売れるかは、設定する「売り出し価格」に大きく左右されます。相場から大体の金額はわかるので、それよりも高く設定すれば購入希望者がでてくるまでに時間はかかり、逆に安く設定すれば買い手は付きやすくなります。

いつまでにいくら欲しいのか、例えば住み替えなどを検討している場合には住宅ローンと引越しのタイミングが関係してくるので同様のレビューを発見するのも難しくなります。

さらに購入者側の都合に応じても売却の可否が変わるため、売却に適したシーズンかどうかも重要です。マンションの買い手の立場になれば、子供の進学や転勤などに連動して申し込みを行うので、4月に住み始めたい人は3ヶ月～半年前に購入をすることになります。これは一例に過ぎませんが、参考にしてみてください。

マンション売却を体験者が後悔しているポイント

さてここまで「マンション売却に関する体験談ブログ」を鵜呑みにしてはいけないと書いてきましたが、あくまで売却プランを真似てはいけないということで、失敗談や注意点から学ぶのは重要になります。
失敗談のポイントをまとめましたので確認していきましょう。

一社にしか依頼しなかった

近所の不動産会社にとりあえず依頼をしたところ、特に勝手もわからずに媒介契約を結び言われるがままの金額で売り出し、売却をしたという人がいます。

ここでの問題は一社にのみしか依頼をしておらず、相場通りの売却ができたかどうかは判断ができません。あるサイトでは2社に査定を依頼すると500万円近く金額に開きがあったという話もあります。

買い手がつかなかった

マンションが売れない要因の一つに売り出し価格が高すぎたことが考えられます。できるだけ高く売りたいのもわかりますが、高ければ当然買い手はなかなかつきません。相場に合った価格設定を心がけましょう。

また内装が汚いと買い手はなかなかつきません。内乱希望者はいても買い手がつかない場合は、内装をきれいにして内乱希望者に好印象を持ってもらえるよう意識しましょう。

諸費用を考えていなかった

マンション売却では、不動産会社への仲介手数料が3～5％かかる他、登記や契約書の作成、司法書士への委託など諸費用が発生します。マンションの売却益がそのまま手元に残ることはありませんので、それは意識しておく必要があります。

マンション売却の体験談

ここでは実際にマンションを売却した方の体験談を紹介します。

マンション売却の体験談（成功例）

マンションを売却したいと思い、色々と調べるのが面倒だったので、近所の不動産会社にお願いすることにしました。

幸運なことに、私が売却を依頼した担当者は地元の不動産業界で有名な方で、売却までスムーズに事が運び、無事に売却することができました。

他の階で高く売られたところと比較しても、500万円近く高く売却することができました。

マンション売却の体験談（失敗例）

マンションを売却しようと思い、近所の不動産会社に相談してみました。その会社の担当者の感じが良かったので何となく専任媒介契約を結びました。

売却方法などを全部その会社にお任せして、数か月で無事に売ることができました。
しかし別の階では私が売却した価格よりも2,000万円も高く売り出されていました。

体験談からわかること

不動産の売却は複雑な点も多く、たいていの人は不動産会社に売却を依頼します。しかし、一社にしか依頼しないのは、ギャンブルに近く危険です。
うまくいくこともありますが、失敗例のようなケースも多々起きます。

このような事態を防ぐためにも、不動産売却の査定は複数社に依頼しましょう。最低でも3社ほど査定を依頼して、査定額を比較するのがいいでしょう。

査定の依頼をするならば一括査定サイトがおすすめです。不動産情報を入力して簡単に複数の不動産会社の査定額を比較できます。

マンション売却の体験談からわかる注意点と解決策

それではマンション売却に失敗ためにはどのような対策を講じればいいのでしょうか。

複数の会社に依頼する

マンション売却で失敗しないためには、複数の会社に査定をしてもらうことが鉄則になります。失敗談にあったような「言われるがまま」のケースは1人の担当者からのみ話を聞いてしまったことにあります。複数の人に話を聞けば、確率は低いですが、嘘が隠れていた場合にも発見することができます。

また、比較しながら進めることで「こんなもんか」と考えてしまうことなく、自分で、納得して依頼先を選択することができます。これによって自分にあった不動産会社・担当者を選ぶことができるのです。

一括査定サイトの活用

1軒ずつ訪問して複数の会社に依頼をするのは大変ですが、「一括査定サイト」を活用すれば簡単に複数査定を比較することができます。

自分でも相場を判断しておく

他にも事前に下調べをしておくことで売却のスケジュールが決めやすくなり、なかなか売れないとか、余計な費用がかかってしまうようなトラブルを避けることができます。

具体的には、国交省が開示している「土地総合情報システム」などには周辺の物件の売買実績や、土地の価格に関して調べることができます。また、固定資産税の支払いの通知に乗っている評価額などが実際の価格の7割程度とも言われるので、計算してみることもできます。

今は自分でも物件の価値を調べることが可能なので、ぜひ活用してみてください。

媒介契約を慎重に行う

先程も媒介契約について紹介していますが、失敗で意外と多いのが売却活動の途中で他の会社に変えたいという声です。担当者があまり熱心でなかったり、流通している自分の物件を調べると情報の更新がなかったりと不満が溜まってしまうことがあります。

不動産会社と専任媒介契約を結んだ後に解除することは可能ですが、場合によってはそこまでに要した経費分の請求をされることがあります。そういったトラブルを避けるためにも、堅実な選択をするようにしましょう。

ただし、サイトによっては「一般媒介契約」をおすすめしていることがありますが、一般媒介では、不動産会社は売却に力をいれても他の会社に売られてしまうと一円にもならないというリスクがあります。このために売却活動に力を入れにくくなるという背景もありますので、適宜判断をしましょう。

不動産会社の見極めをする

マンション売却のブログで最も多い、不動産会社の担当者に関する話にもふれておきます。

ブログでは不動産会社の担当者の対応があまりに不親切だったとか、なかなか売却が進まずやる気があるのか怪しかった、というようなネガティブな意見もいくつかみられます。

＊不動産会社の見極めについては「不動産売却に不安がある人は必読！相談窓口はどこがいい？」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

担当者の対応についてきちんと見極めることができればトラブルを減らすことができるので、意識して見てみましょう。