不動産売却で「消費税がかからない」は間違い?実例で知る課税対象

最終更新日:2019/07/11

不動産売却では「消費税がかからない」という話を聞いたことがある人はいませんか?

おそらくこの話は、マイホームを売却する「個人」は非課税になるけど、建物を売却する「法人」には消費税が発生するなどということが話題になり、一般的になったのではないかと思います。

確かに個人がマイホームを売却するとき、消費税はかかりません。しかし実は、すべてのケースで消費税がかからないわけではありません。

実際のところ、個人の不動産売却で課税されること(もの)もありますし、逆に法人でも非課税のことがあります。ということで、どういった場合に課税・非課税なのか、実例も交えながら確認していきましょう。

そもそも消費税とは?

私たち消費者にとって消費税は、毎日の買い物で支払うとても一般的な税金です。しかし、消費税とは何なのか、どういったものに課税されるのか考える機会が少ないのも事実です。

消費税の概要

国税庁によると、

「消費に広く公平に負担を求める間接税」で「生産及び流通のそれぞれの段階で、商品や製品などが販売される都度その販売価格に上乗せされてかかりますが、最終的に税を負担するのは消費者」

つまり消費税とは、生産や流通で商品が消費されるときにかかり、めぐりめぐって私たち消費者がものを買うときに負担する、人によって金額が変わることのない税金です。

消費税の課税対象

「課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取り」

普段の買い物で私たちは消費税を上乗せした金額を支払いますが、実際に納税しているのは事業者になります。つまり、消費税の課税対象は「対価を得ている事業者」だということになります。

個人・法人で課税が異なるのではなく、対価を得ているか

さて、不動産売却における消費税ですが、先程紹介したように「対価を得ている事業者」が課税対象です。つまり法人か個人かではなく、収益など「対価の発生する資産」を売却しているかどうかが判断の基準となります。

個人が不動産を売却する場合は、大抵が居住用のマイホームの売却になるので、消費税はかかりません。一方法人の場合は、法人の目的が事業を行うことにあるので対価の発生する資産の譲渡として扱われることになります。

個人の収益物件の売却では消費税がかかる

対価の伴うものが消費税の課税対象になると紹介しましたが、実際に個人の不動産売却で消費税がかかるのはどんな時でしょうか?確認していきましょう。

賃貸マンションの売却

例えば、経営している賃貸マンションの売却などでは消費税が発生します。個人で所有している物件でも、賃貸で運用しているものがあると思います。そのような居住目的でない、運用目的の不動産は課税対象になります。

オフィスビルの売却

マンションやアパートとの最大の違いは、相手が法人になる点です。価格も居住用物件よりも高額なので個人で運用している人は少ないかもしれませんが、収益物件の一例として紹介しておきます。

課税事業者かどうか

個人事業主でも、事業を行っているなら課税事業者として扱われます。実際にマンション経営をしていれば法人と間に違いはありません。個人の事業でも継続して利益を得る場合には、不動産売却で消費税は払わなくてはいけません。

手数料には消費税がかかる

不動産売却自体には消費税がかかりませんが、物件売却の際に支払う手数料には消費税がかかるので気をつけなくてはいけません。

不動産売買を委託した会社への仲介手数料
登記などを任せる司法書士への手数料
融資手続きなど金融機関への手数料

今回は大きく3つの手数料を紹介しましたが、他にも手数料がかかることはあります。一般的に不動産売却にかかるすべての取引で消費税がかからないわけではありませんので、ご注意ください。

消費税の計算式

不動産に消費税がかかるといいましたが、売却代金にそのまま消費税が発生するわけではありません。

売却代金 -(取得費+譲渡費用)× 8%

上記の計算式で消費税が算出されます。つまり課税対象になるのは不動産売却で利益がでたときのみということになります。消費税の節税は難しいですが、取得費や譲渡費用を正しく計上することで節税につなげることができます。

土地売却の売却では消費税は非課税

実は、土地の売却について消費税はかかりません。

土地の売却は「資本移転」の一部と解釈されており、消費税の課税対象になりません。なぜ土地だけかからないかというと、土地は「消費されない」からです。

駐車場などの売却では消費税がかかる

土地活用では駐車場などが一般的ですが、駐車場などを経営してしまうと、消費税がかかります。土地の売買は消費税の対象ではありませんでしたが、駐車場は建物と同一に扱われます。したがって、消費税の計算が必要になるのです。

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