不動産売却したら確定申告する?不動産売却での確定申告の時期や必要書類は?

最終更新日:2020/06/26

不動産売却をした後に利益があると税務署への確定申告が必要になります。

確定申告は、所得にかかる税金を算出し納税するための手続きです。不動産売却で儲けが出ると、これを「譲渡所得」と呼び、通常の給与所得と分けて課税されます。普段は確定申告をすることの少ないサラリーマンでも、譲渡所得がある場合は確定申告をしなければなりません。ここでは、不動産売却をした場合の確定申告についてご紹介します。

不動産売却の確定申告(税金)時期はいつなのか?

サラリーマンなど、毎年確定申告をしていない方にとっては不動産を売却したら確定申告しなければいけないことは知っていても、申告時期がいつなのかなどわからないことが多い方もいるのではないでしょうか。
ここでは不動産売却の確定申告時期と、申告期限を守らなかった場合についてご紹介します。

確定申告は売却の翌年

確定申告を行うのは、所在地を管轄する税務署です。確定申告では、毎年1月1日~12月31日の期間に発生した所得を、翌年の2月16日~3月15日の期間で申告することになります。不動産を譲渡した日は一般的に売主から買主へ譲渡契約に基づいて引渡しをした日とされています。この日を起算日として、その翌年に確定申告をするので、時期が曖昧な方は注意しましょう。

無申告にはペナルティ

フリーランスや自営業の方は毎年ご自身で確定申告をされていますが、一般の会社などに勤務している方は確定申告に不慣れなことが多いため注意が必要です。

確定申告の期限として、不動産を売却した次の年の3月15日までと期日がありますが、これを過ぎてしまうと、無申告という状態になってしまいます。こうなると「無申告加算税」が課せられることになり、大変複雑になってしまいます。無申告加算税は税額に対して、

50万円以下の部分・・・15%
50万円を超える部分・・・20%

となっています。もし万一無申告になってしまっても、一ヶ月以内に自主的に申告を行い、かつ以下の要件を満たせば無申告加算税を支払う必要はありません。

・支払うはずだった税金を、法定期限までに全額納付
・申告書提出の前日から数えて5年間で無申告加算税や重加算税が課せられておらず、さらに無申告加算税の不適用を受けていない

但し、無申告の場合はご覧の通り、複雑な手続きが生じます。また、納付期限までに全額納付しない場合にも利息相当の「延滞税」が発生します。いずれも注意が必要ですので、できるだけ早く確定申告を行うようにしましょう。

刑罰の対象になる場合

支払うべき税金が確定しているにもかかわらず、不正に納税を免れてしまうと、逋脱犯(ほだつはん)として罪に問われてしまいます。この場合は「10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金またはこれらの併料」と、罰則があります。納税を逃れようとする人はこの記事を読んでいないと思いますので、参考程度にご案内できればいいと思います。
納税は国民の義務ですので、所得がある時には原則、申告しなくてはいけません。確定申告が必要かどうかは事前に確認し、時間にも余裕を持って対応していきましょう。

不動産売却で税務署から届く「お尋ね」

不動産売却の後、不動産会社から「お尋ね」と呼ばれる連絡がくることがあるようです。何も知らなければ不安に感じるかもしれないので、簡単に紹介しておきます。
お尋ねがくるのは、不動産売却をした後に確定申告をしていないときです。これは悪いことをしたから届くというものではなく、あくまで確認の連絡です。うしろめたいことがあれば別ですが、大抵質問に答えるだけで済むようなので、安心して対応するといいでしょう。

不動産売却で確定申告(税金)が不要なケースは?

そもそも確定申告をするのは、税務署が個人の所得をすべて把握するためです。したがって、不動産売却でも利益(譲渡所得)がある場合は、必ず確定申告しなければいけません。ここでは確定申告が不要なケースと、確定申告しないで放置してしまった場合におきることを紹介して参ります。

不動産売却にかかる税金の計算方法

まずは不動産売却で、いくら儲けたのかを計算していきます。譲渡所得は「売却額」から「取得額と売買にかかった諸経費や控除額」を差し引いたものです。
ここで算出した金額と物件の所有期間から、納める税金を計算していきます。所有期間に関しては「5年」で税率が変わります。5年を超えて所有すると所得税は30%から15%へと軽減され、算出される税額は大きく異なるので注意が必要です。

20万円以下の所得は申告不要

サラリーマンなどは、給与所得以外の所得を申告し、納税していくことになります。先程別途所得があるときは必ず申告しなくてはいけないと書きましたが、例外として、その他所得の合計が20万円以下の場合には申告が不要なので、自分の所得がいくらか、確認しておきたいものです。

譲渡所得があると確定申告して所得税を納税する

不動産売却の税金と特別控除

不動産売却で得た利益(譲渡所得)には税金が課せられますが、条件を満たすことで控除を受けることができます。3,000万円特別控除や土地の1,000万円特別控除といわれるこの控除はどんなものか、また、受けるためには何をすべきなのか、紹介したいと思います。

3,000万円特別控除とは?

3,000万円特別控除は不動産売却で生じた利益のうち、文字通り、最大3,000万円まで控除される特例のことを指します。ただしこれを受けるにあたっては、ある程度条件を満たす必要があります。

まずは居住用として、誰かが住むための不動産である必要があります。投資用であったり別荘であったりすると控除対象ではありません。また、居住用の不動産でも3年間使用のない場合には同じく対象外になるので気をつけなくてはいけませんただし2016年4月から2019年12月31日の間は、相続物件に対しても特別控除の対象になります。

身内間での売買は対象外

親兄弟間などで行われた売買の場合、特例を受けることはできません。権利の移転などが曖昧になるので当然かも知れませんが、注意が必要です。
すでに特例を受けていないか
特別控除の適用外になる条件として、すでに同じ特例を直近の前々年までに受けている場合や、買い替えなど他の特例を受けている場合があります。何と何が併用できて、また、何ができなのか、複雑ですが確認しておくといいかもしれません。
複雑な条件はありますが、不動産売却で利益が出る場合、3,000円の特別控除は有効活用したいはずです。条件をよく確認して、無駄のない売却をしていただきたいと思います。

土地の1,000万円特別控除

1,000万円特別控除は国内にある土地を譲渡した場合、譲渡所得の金額から1,000万円控除することができる特例です。この特例は平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していることが条件であり、他にも様々な要件があります。ご自身が譲渡した土地がこの特例の要件に当てはまるかどうか慎重に調べてみて下さい。

譲渡損失でも確定申告した方がいい

不動産売却では、「利益が出た時にだけ申告しなければいけない」といったマイナスのイメージが強いかもしれません。しかし損失の申告をすることで、今後の税金を軽減できる制度もあり、意外と、損失の場合の申告の方がやっておきたい手続きかもしれません。具体的にはどんな制度があるのか、ご紹介します。

他で得た所得との相殺

先程、売却の利益を「譲渡所得」として紹介しましたが、売却ででた損失は「譲渡損失」として扱うことができます。所得の場合は申告して納税をしましたが、損失の場合には課税対象の所得がないので、当然税金は発生しません。しかし「損益通算」というものがあり、売却をした年に他に所得があれば、それと相殺して納税額を軽減することができます。更に損失額が所得を超えている場合、譲渡損失の「繰越控除」という特例を適用できるかもしれません。他の所得が少なければ、売却年と合わせて最大4年間、支払う税金を減らすことができるので、該当する人は必ず申告しておきたところです。

他にも使える控除の特例

不動産売却で発生した譲渡損失の繰越控除は、他にも特例が用意されています。まずは不動産の「買い替え」に使える「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。利用には一定の条件を満たす必要がありますが、買い替えを検討しているなら、要チェックです。

買い替えをしなくても、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものも用意されています。これは先程の条件に加えて、住宅ローン残高が売却額を上回っている場合に一定の控除を受けることが可能になります。
ここまでみてわかるように、損失が出てしまったからといって確定申告をしないと更に損をしてしまいます。特に他の所得がある場合には有効活用できる可能性が高まりますので、気に留めておくといいでしょう。

不動産売却の確定申告(税金)に必要な書類は?

実家の売却など不動産売却で儲けが出た場合、確定申告は申告書の他に不動産売買に関する契約書や領収書などが必要になります。ここでは不動産売却したときの確定申告に必要な書類と入手方法についてご紹介します。必要書類の書き方についてはあとでご紹介していますのであわせて参考にしてみて下さい。

確定申告の必要書類一覧

不動産売却の確定申告にはこれらの申告書や添付書類が必要です。申告書の他に契約書や領収書など不動産売却に関する添付書類も準備する必要があるので、確定申告前にかかった経費などをまとめておくとよいでしょう。所得税青色申告決算書(不動産所得用)は、不動産経営をしている方が確定申告する際に必要な書類となるので不動産売却で譲渡所得のみの儲けがでた方は不要となります。

確定申告書B様式
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
不動産購入時の売買契約書
不動産売却時の売買契約書
売却にかかる費用の領収書等
など

書類はどのようにして手に入るか

税務署の公式ホームページからのダウンロードや税務署にいって取得するのは「確定申告書B様式・所得税青色申告決算書(不動産所得用)・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」です。
これら申告書の書き方については記入例とともに国税庁のサイトで確認することができます。不安があれば窓口にいって確認もできるので、実際に記入するときは活用してみてください。

一方で、自分で用意するのは不動産売却でかかった経費を証明できる添付書類です。主に「不動産購入時の売買契約書・不動産売却時の売買契約書・売却にかかる費用の領収書等」が該当します。いずれも重要な書類になるので、きちんと保管して申告すると良いでしょう。

不動産売却の確定申告(税金)の書き方をご紹介

不動産売却での損益を申告するのは、やっぱり誰でも面倒だと思います。ここでは、気持ち的な負担を軽くしていただくために、どんなことを記入していくのかを紹介します。税率の計算や書類の種類など複雑ですが、お付き合いください。

確定申告書類の具体的な書き方

不動産売却の確定申告の必要書類で記入が必要なものは、確定申告書B様式と譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)の二つになります。不動産売買に関する経費の添付書類には特に記入の必要はありません。確定申告書B様式と譲渡所得の内訳書の書き方について、それぞれご紹介します。より詳しい書き方については不動産売却の確定申告書類の書き方は?準備すべき書類も合わせて確認にご紹介しているので参考にしてみて下さい。

確定申告書B様式

確定申告書B様式には第一表、第二表、第三表まであります。第一表は住所や氏名、個人番号など本人の情報の他に、収入金額や所得金額、控除金額と税金の計算額を記入します。事前に税金の計算額はシミュレーションしておきましょう。
第二表は所得の内訳など申告していくことになりますが、やることは「源泉徴収票の転記」です。第三表は「譲渡所得の内訳書」に記載の内容を該当する項目に転記していきます。またここでも税金の額を自分で計算し記入しなければならず、不動産の所有期間によっても税金が変わるのでシミュレーションなどを使って事前に税金を把握しておきましょう。

譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)は1面から4面まであり、不動産売却の収支を詳細に記入していきます。3面では建物の購入(建築)代金と譲渡にかかった費用などを記入し、譲渡所得を計算します。土地と建物で分けて計算するのは、建物には減価償却の計算が必要になるからです。
減価償却とは建物の経年劣化や風化による不動産価値の減少を表したもので譲渡所得税にも大きく影響します。
4面では「交換・買換え(代替)の特例」という、売却後新たに物件を購入することで優遇される特例を適用する場合にのみ使います。相続した実家を売却、新しく住居を建て替えるときなどはこの特例が適用できます。

確定申告書類についての相談先

不動産売却の確定申告についてご紹介してきましたが、必要書類の記入や減価償却、3,000万円特別控除や土地の1,000万円特別控除による特例の活用など注意しなければいけないことが多々あります。そこで確定申告の相談先に売買仲介を頼んだ不動産会社や税務署、税理士、市区町村などがあります。相談先には有料と無料のものがありますが、ご自身での確定申告にどうしても不安がある方は有料の税理士に依頼しましょう。依頼料の相場は5-10万円ほどです。税理士は税金を扱うプロなので節税対策の助言もしてくれます。また確定申告書の作成を代理できるのも税理士のみなので、忙しくご自身で確定申告が難しい場合は税理士に依頼しましょう。

不動産を売却した方は、基本的には確定申告することになる。ご紹介したように書類を用意して記入していくことで申告はできるが、わからないことがあれば、税務署の窓口や売買仲介を頼んだ不動産会社に相談してみよう。

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