離婚したら家は売るべき?住宅ローンなど面倒の多い財産分与について

最終更新日:2019/07/25

離婚に伴う不動産売却では、財産分与の問題がでてきてしまいます。離婚という特殊な都合ゆえに、どちらが何を受け取るのか、そもそも家を売却するのか・しないのか、色々なパターンが想定できてしまいます。

ここでは、離婚と不動産の財産分与について特に注意すべき点を紹介していきます。とくに住宅ローンについてはわからないと売却などの判断をしにくい部分にもなりますので、ぜひ参考にしてみてください。

財産分与の種類・性格について

今回は離婚に関連した財産分与になりますが、そもそも財産分与にはいくつかの種類があるので、まずは簡単に紹介しておきます。

1.清算的財産分与

財産の清算を目的として財産分与のことを言います。離婚にともない夫婦の共有財産を分けることがこれにあたります。

2.扶養的財産分与

扶養、つまり生活を助けることを目的とした財産分与になります。収入が少ない方に財産を分けることで生活を安定させます。

3.慰謝料的財産分与

慰謝料、損害賠償の性格を持つ財産分与のことをいいます。

財産はどのような分け方がある?

先程でてきたように離婚による財産分与は清算的な性格をもっており、民法でも、夫婦が2分の1ずつ平等に分けることが原則として決められています。

つまり婚姻中に夫名義で取得した不動産についても2分の1ずつ平等にわける必要がありますので、気をつけなくてはいけません。

さて財産分与のパターンですが、大きく分けて3通り考えることができます。

1.一方が家を受け取る形で財産分与

家を夫婦のどちらかがもらって引き続き住むという方法があります。

子供がいる家庭では環境の変化を最小限にできたり、片方の引越しや家探しの手間を省くことができたり、面倒なことが減るというメリットがあります。

一方で夫名義だった物件に妻が住む場合には法務局などで名義の変更手続きをしなければなりません。また、ローン残債があればどちらがどの程度負担するのかをあらかじめ決める必要があります。

2.家の評価額に基づいて財産分与

物件の価値を算出して、厳密に分割する方法があります。

こちらも家を売却しないという点では同じですが、物件の価値を算出して現金など他の財産で分けるため、全く異なる分け方だと言えます。

住宅ローンに関しては物件の価値を計算する時に組み込まれるため改めて取り決める必要はなく、どちらが受け取るのか決まっていれば比較的スムーズに財産分与することができます。

※物件価値が残ローンよりも大きい場合です

3.家を売って現金で財産分与

家を売却して現金で分けるという方法があります。

住宅ローンが清算され、数字で見える形で財産を分けることができるので一番トラブルの少ない分け方だと言えます。

ただし、売却で手にしたお金でも住宅ローンを完済できなかった場合には上の2つと同じ問題が残ってしまうので注意が必要です。

不動産を売却する時の流れ

裁判もしくは両者で同意がなされて家の売却が決まったら、その後どのような手順で売却が進んでいくのか確認しましょう。

家具家電、住宅の設備を分配

家の中の家具や設備などを分配しなければいけません。そのまま分けることもありますが、離婚という事情だけに売って現金で分けることも考えられます。

不動産会社を通して物件の売却活動

物件の媒介(仲介)をしてくれる不動産会社を選び、不動産によって書類作成や売却活動をしてもらうことになります。不動産売却では複数の会社による相見積もりで、対応や金額を比較することが重要になります。物件の情報を入力するだけで簡単に査定を実施できるので、一度活用してみることをおすすめします。

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売却の成立

契約や引き渡しの際には原則的に本人が立ち会いを行わなくてはいけません。共有名義の物件を売却するとき、両者が顔を合わせにくいというような事情も考えられますので代理人を立てることがあります。

*代理人については、本人以外による不動産売却で注意したい「委任状」と「代理人」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

こうして代金を受領することで、現金で財産分与を行うことができます。

どのような家が財産分与の対象になる?

財産分与の対象になるのは?

夫婦の財産として考えられるものでなければ、財産分与を行うことができません。

具体的には、夫婦と言える関係にある中で共同もしくはどちらかの財産で購入した家が財産分与の対象になります。

財産分与の対象にならないのは?

これ以外が基本的は財産分与の対象外になります。

例えば夫婦(内縁含む)関係になる前に購入された家や、夫婦のどちらかの親族が全額負担して購入した家、相続した家などがあげられます。さらに片方が結婚前に貯めたお金など、財産分与の対象にならないお金で購入した場合にも、分与の対象にはならないのでご注意ください。

財産分与で損をしないための方法

贈与税を考慮する

原則的に、離婚に伴う財産分与では贈与税は発生しません。もし贈与税が発生してしまうと費用などがかさみ新生活に支障をきたしてしまうため、その辺りが考慮されているからです。

ただし、財産分与で分けた財産が高額すぎると課税されることがあります。夫婦の共同財産であっても同様の扱いになりますので、管轄の税務署に相談してみると良いでしょう。(税理士に相談することも可能ですが、委託に費用が発生するのでご注意ください。)

譲渡所得に使える期間の定め・特別控除

通常の不動産売却では売却益に対して「譲渡所得税」が課せられます。

譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費用)
(譲渡所得-特別控除)×税率=譲渡所得税

特別控除は、マイホームの売却などでは3000万円まで譲渡所得から控除できる特例などのことを指します。また、税率に関しては、所有していた期間が5年を超えると軽減されることになります。

*特別控除については「事情が違えば支払う税金も変わる?不動産売却で使える特別控除とは」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

*税率については「5年、10年を超える所有で節税に?所有期間で変わる不動産売却の税金」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

公正証書でトラブル防止

住宅ローンや支払いに関して問題が多いので、離婚時のトラブルを防ぐために細かな取り決めを公正証書にしておくことが推奨されます。

公正証書とは?

公証人法に基づき、裁判官などの公証人が作成した公文書になります。公正証書にすることで証明力・執行力をもち、信頼できる書類であることが証明されます。

住宅ローンが残っている時の財産分与は?

住宅ローンが残っている不動産の売却ではローンの扱いで問題が生じやすくなります。財産分与を行うために知っておきたいポイントを紹介しますので、参考にしてみてください。

オーバーローンとは?

オーバーローンとは、住宅ローンの価格が、家の売却価格を上回る(オーバーする)ことを言います。逆に売却額がローン残高を上回る健全な状態はアンダーローンと呼ばれます。

アンダーローンの時は不動産売却の金額と残ローンの差額が財産分与の対象となりますが、オーバーローンの時は財産としての価値がないため財産分与はありません。

住宅ローンは分けることができないため、売却の有無と合わせて、誰が住むのか・誰がローンを負担するのかをきちんと考えておきましょう。

財産分与の通算

そもそも財産分与とは、“プラスの財産”を夫婦で分けることをさします。

物件がオーバーローンの時、マイナス分とプラス分を通算すると全体がマイナスになってしまうことがあります。そうなると分与を行うことができませんので、売却をしていない場合には、住宅ローンはそのままにしてプラスの財産のみを分与することが通例になります。

住宅ローンなどで夫婦の負担を相殺

住宅ローンなどの変更が難しいものや、金額の大きな支払いについては、慰謝料や養育費などで相殺することがあります。

例えば、夫名義の不動産において、妻が単独で住む場合はローンを組み直したり名義を変更したりするのが容易ではありません。この場合は引き続き住宅ローンの名義は夫のままにして、養育費などで相殺することがあります。

また、夫は売却を希望・妻は住み続けることを希望している場合、仮に物件を売却したらローンよりも売却代金が800万円上回るなら、400万円相当を妻が夫に支払わなくてはいけません。この場合にも養育費などの費用と相殺して負担することがあります。

売却するときは一括査定サイトがおすすめ

離婚という理由だけに不動産は早く現金化したいかもしれません。そんな時は不動産買取を行うことで金額は安くなってしまうものの、不動産の買い手を探す必要がないのでスピーディに完結させることができます。

【参考】リビンマッチの不動産買取

高く売ることができれば手元に残る財産も多くなる

時間はかかるかもしれませんが、複数の会社に査定依頼をすることで金額は数百万円変わります。一括査定サイトでは物件情報をいれることで数社の査定を受けることができるので、ぜひ比較をしながら売却をすすめてみてください。

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