5年、10年を超える所有で節税に？所有期間で変わる不動産売却の税金

不動産売却では物件の所有期間、とくに5年を境に課せられる税率が大きく変わることはご存知でしょうか。

なぜこのような仕組みにしているかというと、もし値上がりの見込める不動産を購入し、それをすぐに売却する利益目的の取引が盛んに行われてしまうと、地価の高騰を招きかねません。だからこそ一定期間所有した不動産を税制上優遇し、投機的な売買を抑制して不動産価格の適正化を図っているのです。

ここでは、不動産売却と物件の保有期間で変わる税率について紹介していきます。マイホームを売却する時期として最適な時期はいつなのか、見極めてみてください。

譲渡所得の計算

まずは不動産売却における課税対象についてふれておきます。

譲渡所得

不動産売却では、売却代金がそのまま課税対象になるのではなく「儲け」の部分に課税されます。具体的には物件の取得費や諸費用を売却代金から差し引いて算出した「譲渡所得」という部分が対象になります。

取得費と諸費用

物件の取得費は、基本的には購入価格のことを指し、物件価格や不動産会社に支払った仲介手数料や売買契約書にかかる印紙税なども含めて計算します。ただし、建物については耐用年数に応じた減価償却が行われたあとの金額になるので、確認しておく必要があります。

諸費用は「譲渡」の際に要した費用であり、こちらも仲介手数料などの費用をすべて計算したものになります。

不動産売却の税金は5年でかわる

さて譲渡所得の確認をしたので、ここからは譲渡所得に掛け合わせる税金について書いていきます。初めに紹介したように不動産の売却では5年を基準に短期・長期の判断がされます。それぞれ短期譲渡所得、長期譲渡所得という名前で区別されるので、確認していきましょう。

短期譲渡所得

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得になります。ここに課せられる税金は所得税・復興特別所得税・住民税です。

短期譲渡所得税　39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）

長期譲渡所得

５年を超えて所有すると、先程39.63％だった税率は半分程度まで軽減されます。

長期譲渡所得税　15.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

復興特別所得税とは

東日本大震災からの復興のための財源として2037年まで、所得税額の2.1％が合わせて課せられることになります。

ただし、5年経過後の1月1日でなくてはいけない

5年以上と紹介していますが、5年の定義に関して注意点があります。

5年というのは、取得日から性格に5年間を計算するのではなく、1月1日の時点で5年が経過しているかどうかが問われています。少々わかりにくいので、具体的な例で確認しましょう。

2010年6月に取得した不動産を2015年12月に売却すると、物件所有期間は5年半です。しかしこの場合、2015年1月1日の時点では4年半しか経過していないため、短期譲渡所得とみなされてしまします。

一方で売却日が2016年1月の場合は、長期譲渡所得となります。

所有期間が5年前後の場合には、よく確認することをおすすめします。

10年以上で軽減税率

また、長期譲渡所得のうち10年を超える場合にはさらに軽減税率の適用を受けられることになります。税減税率は譲渡所得額6000万円を基準として変わります。

譲渡所得の金額が6000万円以下の場合　税率14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）
譲渡所得の金額が6000万円超の場合　税率20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

ただし軽減税率の適用には基準があるので、いくつか紹介しておきます。

売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

（国税庁公式サイトより引用）

不動産売却における特例

ここまでは不動産の所有期間から税率に関して見てきましたが、税率をかけ合わせる前の譲渡所得について、いくつかの控除があるので確認していきましょう。

3000万円の特別控除

マイホームについては3000万円の特別控除というものがあります。これは居住用の不動産を売却する際に一定の要件を満たすことで適用されます。

例えば取得費4000万円、8年間所有した不動産を5000万円で売却できたとすると、

で課税所得は1000万円になりますが、3000万円が控除され譲渡所得は0として考えることが可能になります。

買換え特例

また不動産の売却代金で新たな物件を購入する場合、譲渡所得税を抑えられる特例があります。適用の要件はいくつもありますが、ここではわかりやすく具体例で見ていきましょう。

例えば取得費2500万円の物件を5000万円で売却すると、譲渡所得は2500万円でした。

しかしそれを元手に2000万円の物件を購入するとその分が控除され、500万円に対して課税されることになります。仮に3000万円の物件を購入するなら、全額が控除されることになるということです。

新築マンションを5 年以内で売却するなら

新築マンションの5年以内での売却を検討している人も多いので、ここで新築に関する売却事情をまとめておきます。新築マンションの売却についても、保有期間のルールは原則的に同じですが、いくつか注意点があるので見ていきましょう。

新築マンションの売却

マンションは新築プレミアムの傾向が強く、戸建てと比べても新築に対し特別な人気があります。このため、購入後1年で10％程度不動産価値が下落する傾向があるといいます。一方で築浅のマンションというのも一定の需要があるので、その後10年間は価格が安定するとも言われます。

ここからわかるのは、3年以内の売却では39％を超える税負担を考慮すると利益はでにくく、5年以上の売却では低い税率と安定した価格で利益を出し易いということがわかります。

マンション価格の推移

東京都の中古マンションの価格の推移をみてみると、2013年に東京オリンピック開催の発表があって以降は毎年上昇しており、数年の間に大きく上昇しました。このような大きな価格変化を踏まえると、保有期間だけでなく景気動向を注視しなくてはいけません。

不動産売却で迷ったら一括査定サイト

ここまで不動産の所有期間と税率に関して見てきましたが、不動産を高く売りたい人は「一括査定サイト」の活用をおすすめします。

例えば世田谷区のマンションを売却したいときは物件の情報と依頼者の情報を入れていくと、世田谷区のマンションを扱っている不動産会社の一覧がでてきます。チェックを入れて査定依頼を送信するだけで各社の査定をうけたり、不動産売却の相談に乗ってもらったりすることができます。