住み替えにかかる費用とは?住宅ローンや減税に関してもまとめて解説

最終更新日:2019/07/25

家の住み替え(買い替え)を考えている時に気になるのが、「どのくらいのお金を用意しなくてはいけないのか」ではないでしょうか。現在住んでいる家のローンは残っているし、もし希望通りに売れなければ上乗せしてお金を払わなくてはいけなくなってしまいます。

実は、現行の制度を調べてみると、買い替えをしやすいようにローンや税金の仕組みが整えられているのはご存知でしょうか?

全体で発生するお金は、そういった仕組みを知っておくだけで上手に買い換えることができます。制度が多いのでわかりにくいかもれませんが、費用・ローン・税金の3パートでまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えでかかる費用は?

まずは住み替えでかかる費用を紹介します。

住み替えといっても、行う手続き自体は不動産の売却と購入です。同時に行うことでメリットがあるために住み替えや買い替えと呼ばれますので、押さえておきましょう。

*不動産売却の費用については「仲介手数料だけではない、不動産売却で生じるさまざまな費用」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

簡単に費用を紹介すると、まずは不動産会社への仲介手数料がかかります。通常は売買代金の3%+6万が相場になります。その他、売買契約書に貼る印紙代が1万円程度、登記に関する登録免許税は数千円で、抵当権の抹消や住宅ローンの繰り上げ返済でおよそ5万円程度がかることになります。固定資産税は日割り分の負担になるので、1月1日に支払った過払い分は戻ってくることになります。

一方で購入にかかる費用は当サイトでは未紹介ですので、ここでまとめておきます。

買い替えの場合は一度経験されていると思いますが、購入の場合にも原則的には売却時と同じような費用がかかります。仲介手数料(3%+6万円)や登記費用の3万円、日割りの固定資産税などは負担しなくてはいけません。

購入時にのみ発生するのは住宅ローンを組むための100万円前後や火災保険50万円前後が購入した物件に応じて発生することになります。

*消費税については「不動産売却で「消費税がかからない」は間違い?実例で知る課税対象」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

住宅ローンが残っていても住み替えられる?

続いて住宅ローンの話になりますが、実は住み替えをする多くの人は残債があるうちに住み替えをしています。更にいうと、残りのローンを完済してから住み替えている人ばかりというわけでもありません。

ここでは①完済した時、②残債があってそのままローンを組む時と③住み替えローンを組む時に分けて紹介していきます。

住宅ローンを完済する場合

すでに完済している場合もあるかもしれませんが、大抵の住み替えでは不動産を売った代金を元に自己資金を足すなどして完済することになります。

これが最もスムーズでかつ問題も少なく、最も一般的なパターンになります。新たに物件を購入する時は通常の住宅ローンを新たに組むので、特別気をつけることもありません。

続いて、残債のあるパターンです。

ダブルローン

ダブルローンは、今住んでいる家のローンを払いながら、新しい家のローンを組むパターンになります。この場合は毎月2倍のローンを支払うことになるので、かなり経済的に余裕がなくてはいけません。また金融機関での審査についても2つ分のローンが勘案されてしまうので、なかなか通るものではありません。

とりあえずひとつの形として紹介しておきました。

住み替えローン

さて続いては住み替え(買い替え)ローンになります。

こちらも、残債があっても組むことができるローンです。残ったローン金額に新たに購入する物件の代金を加えてローンを組むことになるので、前のローンは解消することができます。

通常は住宅ローンを組む時に物件を担保としますが、それに加えて前の物件の残債が加わるので審査が通りにくくなっています。またローンが担保物件の価値を上回るということで、返済が滞った時に、物件の売却で返済をすることができなくなってしまいます。

住み替えに使える税金対策・控除について

さてここからは税金についてです。買い替えではいくつか税金対策ができるので、確認していきましょう。

3000万円特別控除

住み替えをするということは始めに不動産を売却することからスタートしますので、売却時の利益(譲渡所得)は課税されます。

譲渡所得=売却代金-(取得費+必要経費)

この譲渡所得に課税されますが、マイホームの売却の時は特例の適用によって3000万円まで控除することができます。

買い替え特例

住み替えのために不動産を売却する場合は利益を上げる目的ではないので、優遇されるというものです。具体的には、譲渡所得にかかる税金はその場で課税されず、将来住み替えた物件を売る時に合算できる仕組みになります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除

譲渡損失とは、先程の計算で所得の部分がマイナスになったものを指します。この場合は他の所得がある場合は相殺することができ、さらに将来3年間に渡り他の所得と相殺が可能になります。

住宅ローン控除

ローン残高の1%(例えば3000万円の残高なら30万円)が10年間にわたって控除されるものです。4000万円が上限で特別控除と併用ができません。

*特別控除については「事情が違えば支払う税金も変わる?不動産売却で使える特別控除とは」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

結局いくら必要か?

ここまでいくつかのパターンを見てきましたが、みなさんはどれに該当しそうでしょうか。いくらで売れるのか、どんな控除が適用できるのか、それぞれ違うと思います。

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