土地売却と所得税、売却前に知っておきたい課税のルールと所得控除

最終更新日:2019/07/17

土地を売却すると、契約書に貼る印紙税、利益に対する所得税や復興特別所得税、そして所得が増加したことで増える住民税などさまざまな税金が課せられます。

ここでは特に土地売却と所得税に関連した内容について説明します。もし売却益がでるとどのくらいの税金がかかり、どのような手続きが必要になるのでしょうか。また、説明の後半では500万円・1000万円の例をつかって税金シミュレーションをしてみます。ぜひ参考にしてみてください。

土地売却で得た税金は分離課税

分離課税とは

会社員は普通、毎月の給与から所得税が控除されていると思います。特に他の所得がなければ申告をする必要もありませんが、これは会社が年末に調整を行った上で所得税を代わりに納めてくれているおかげです。

一方で土地売却で得た所得はそういった給与所得とは分けて計算しなくてはいけません。こういった仕組みは分離課税と言われ、不動産所得は不動産売買にかかった経費で精算することになります。

ちなみに、他にも個人的な所得がある時も同じく自分で計算をして納税することになります。

譲渡所得税の計算

さて土地売却にかかる所得税ですが、売却益にあたる「譲渡所得」と呼ばれる部分が課税の対象になります。

ときどき例えば土地が2000万円で売れたら、その金額に対して税金がかかると思っている方が居ますが、譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額のことをいいます。

諸費用込みで1000万円が取得費の土地が2000万円で売れて、売却には100万円の費用がかかっている場合は(特に控除がなければ)

2000万円-(1000万円+100万円)=900万円

譲渡所得は900万円であると考えることができます。

税率は所有期間によって変わる

先程計算した譲渡所得から、特別控除がある場合にはその額を差し引き算出した金額に「所得税率」をかけ合わせて納税額が決定します。しかしこの税率は物件の保有期間によって変わります。

*保有期間については「5年、10年を超える所有で節税に?所有期間で変わる不動産売却の税金」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

5年を超える長期所有なら所得税率は15.315%、5年以下の短期所有なら30.63%が課せられます。ちなみに小数点以下の部分については復興特別所得税として税率に2.1%がかけられています。

10年以上の保有

さらに10年を超えて所有したマイホームの所得税には、以下の特例が適用されることがあります。

譲渡所得が6000万円以下の時→所得税10.21%(住民税4%)

土地売却と税金シミュレーション

土地売却をした時の計算をシミュレーションで確認していきましょう。

所有4年、500万円で購入し、諸費用は取得時50万円、売却時50万円の土地の売却の場合

譲渡所得400万円 = 売却金額1000万円 – (譲渡費用50万円 + 取得費500万円 + 取得時諸費用 50万円)
譲渡所得税 = 400万円 × 短期譲渡所得税30.63% = 123万円

土地売却における特別控除

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

リーマンショック後の改正で、見出しの通り平成21年・平成22年に取得した土地を売却した時の長期譲渡所得に対しては1000万円の控除が受けられることになります。

農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

(農用地区の)農地を農用地利用集積計画などの事情で売却すると、800万円の特別控除を受けることができます。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

文字通り、土地区画整理事業のために土地を売却すると2000万円の控除が適用されます。

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合

地方自治体による住宅建設や宅地造成、収用の対象、公有地の拡大などの事情で土地を売却すると、1500万円の特別控除の対象になります。

*特別控除の詳細については「事情が違えば支払う税金も変わる?不動産売却で使える特別控除とは」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

いずれの場合も、併用可・不可がありますので、都度確認しましょう。

土地売却の税金はいつ払う?

土地売却をした後、税金はいつ納めるのでしょうか。通知の有無や期限、もし期限を超えてしまった時についても、確認していきましょう。

確定申告をしたあと

確定申告で土地売却の利益が確定します。確定申告を行う時期は、例えば2018年に土地売却をしていれば翌2019年の2月18日(月)~3月15日(金)が確定申告の期限になります。

また、所得税を支払うタイミングについても3月15日が期日になります。納付方法については管轄の税務署や金融機関で納付書をもらって納付したり、金融機関で口座振替をすることも可能です。口座振替の時は、4月に別途引き落とし日が設定されているので、気になる場合は国税庁の公式サイトで確認しておくといいでしょう。

申告の期限を超えると

土地売却で利益がでているのに確定申告を行わないと、「延滞金」が発生してしまうことがあります。正しい手続きを踏めば延納することもできますので、わからないことがあれば税務署の窓口で質問してみると良いでしょう。

相続した土地を売却する時の所得税は?

相続した土地にかかる譲渡所得税については、特別控除の他にも確認しておきたい制度があります。

相続税には取得加算の特例

初めの計算で土地の譲渡所得を計算する際には土地をいくらで購入したのかを表す「取得費」という項目がでてきたと思います。取得費とは物件の購入価格の他に、それに要した費用も計上することができます。

取得費加算というのは、一定期間以内に売却することで土地を相続した時に課税された“相続税”を、取得費に加えることができるというものです。取得費を圧縮できればその分課税所得を小さくできるので、相続した土地を売却する時は注意しましょう。

相続した土地の税金計算

まず相続した土地の取得費ですが、もともと持っていた人が購入した金額・時期を使って計算することになります。先程、税率について所有期間について短期・長期で大きく変わることを紹介しましたが、相続した日からカウントするわけではないので、ご安心ください。

しかし、取得費や要した費用の把握が難しいことがあるので気をつけなくてはいけません。

万一わからない場合には、売却金額の5%相当を「概算取得費」として計算にいれることが許されているので、それをつかうことになります。

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