マンション売却


売りに出された「中古マンション」はどのような手順で買い手がつくのでしょうか。また、お金の動きや引き渡しのタイミングについて、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

マンション売却の流れ

まずはマンション売却の流れを、査定・媒介契約・売買・引き渡しの4つのステップでご紹介します。

1.マンションを査定してもらう

まずは不動産会社を選び、査定を依頼します。不動産の査定においては、複数の会社に見積りを依頼することで、より高く売れる可能性が高まります。一括査定サイトなどをつかって、自分の物件やエリアにあった不動産会社をみつけましょう。

2.不動産会社との媒介契約

不動産会社に売却を依頼するために、媒介契約を結びます。

媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介と、3つの種類があります。どの契約を結ぶのかによって違うので、自身にあったものを選択しましょう。

>マンション売却における媒介契約

3.買主との売買契約

買い手が見つかると、金額交渉などを経て、必要な書類を用意して売買契約を交わします。マンションの管理規約や取扱説明書、付帯設備の保証書などの関係書類の手配も必要になるので、気をつけましょう。

この時、不動産会社に対して仲介手数料が発生します。

4.残金決済と引き渡し

マンション売却が決まれば、引っ越しに関する準備や、物件の状態確認など物理的な引き渡し準備を済ませなくてはいけません。

書類上は、登記申請書類を不備なく用意し、マンションの所有権を「指定した日」に移すための所有権移転登記を行います。

固定資産税は、売主と買主の双方が日割りで負担します。1月1日時点の所有者がまとめて納税しているため、清算することになります。マンションに抵当権がついていれば、抵当権抹消手続きや住宅ローンの返済手続きなども行います。

ちなみに、マンションの引き渡し後も、税金に関して確定申告などの事務作業があります。

>マンション売却の流れ

マンション売却は比較が大切。
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マンション売却でよくある失敗と注意点

マンション売却を成功させるために、「過去にどのような失敗があったのか」を知っておくことも有効です。4つの失敗例をまとめました。

価格設定が安すぎる

マンション売却において最大の失敗は、安すぎる金額での売却です。

マンションは戸建てに比べると物件の相場がわかりやすいという特徴があります。にもかかわらず「下調べをよくせずに不動産会社の査定を受け入れてしまい、相場よりも遥かに安く手放してしまった」という失敗例があります。査定の段階で一括査定サイトなどを使い比較検討したり自身で不動産売却の最低額を決めたりして、対策をしておくことをおすすめします。

また、時間的に余裕がないマンション売却では、希望どおりの条件で売却できないことがあります。すぐに現金が必要な場合など特別な事情を除き、高く売りたいなら、準備から時間に余裕をもって進めたいところです。

設備に関して告知を怠った

マンションには、付帯設備表や告知書といった、物件に関する不具合や瑕疵(かし・問題のこと)に関する情報を開示する書類があります。

マンション売却のとき、ここに物件の抱える問題点をすべて記載しておかないと、売却後のトラブルを招きかねません。売却後のクレームを防ぐためにも、注意して報告しましょう。

不動産会社がマンションを得意としていない

マンション売却で失敗してしまう例として、「頼んだ会社がマンションを得意としていなかった」というケースがあります。マンション売却は土地や戸建てと比較しても複雑で、管理規約や共用部分に関するノウハウが求められるので、不慣れな不動産会社では仮に査定額が高くても時間的にも遅くなってしまうことが考えられます。そういった失敗を避けるためにも、マンションを専門で扱っているか、もしくは取引事例が豊富かどうかを見極めていく必要があるでしょう。

内見対応を誤った

マンション売却では、買主の印象も重要になります。

例えば、少し掃除をして見栄えを良くするだけで結果が変わることもあります。物件の状態や買主の印象を良くするよう心がけるといいでしょう。

マンションに不具合があれば、修繕に関して不動産会社に相談しておくと良いかもしれません。

マンション売却の税金と控除

マンション売却後は、税金のことを気にする必要があります。どういった場合に払わなければいけないのでしょうか。

税金がかからないケース

マンションの売却金額が、購入金額や諸費用の合計額を下回ると、税金はかかりません。むしろ、この場合には他の所得税から控除できるかもしれないので、確認すべきです。

また、特別控除などの特例によって課税所得が0になることもあります。

譲渡所得税

利益に相当する部分が譲渡所得です。税金はこの譲渡所得にかかります。

税率は、5年以下の短期譲渡所得ならば39%、これを超える長期譲渡所得ならば20%です。大きな差なので、自身のマンションをどのくらい保有しているのか、確認しておくと良いでしょう。

マンション売却の正しいタイミングとは

マンションを高値で売却したいなら、タイミングも重要です。

市況が変わることによるものや、築年数による変化など、いくつか抑えておきたいポイントがあります。

市況からみたマンション売却のタイミング

マンションの売却価格は市況の影響を受けます。

たとえば2020年のオリンピック前は、マンション価格は値上がりしていました。一方で、過去にはリーマンショック後の2008年には大きな値崩れが起きました。

マンション相場は、状況に応じて大きなトレンドがあるので、売却を検討している人は市況を注視することをおすすめします。

築年数からみたタイミング

築年数の観点から、マンションをいつ売るか検討する人もいます。

実は戸建てとマンションとでは、築年数による値段の下落の仕方に差があります。土地の影響が強い戸建ては比較的緩やかな値下がりをするのに対し、マンションは新築のプレミアム感が強い分、値段の下落率が大きい傾向にあります。

マンションの流通情報は公開されているものも多いので、調べてみると良いでしょう。

また、転勤や子供の進学など、引っ越しのニーズが高まるタイミングなども売り時といえます。売り時を見極めるだけで金額が変わることもあるので、参考にしてみてください。

マンション売却における仲介手数料

マンション売却でかかる仲介手数料をご紹介します。

仲介手数料とは、マンション売却を仲介した不動産会社に支払う手数料です。不動産の物件情報サイトへの掲載などの広告費や、担当者の人件費、その他書類作成にかかる様々な費用の総称になります。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法と国土交通省告示によって決められており、売却金額が「200万円以下で5%」「200万円を超え400万円以下で4%・「400万円を超えで3%」です。

一般的な計算では売却価格の3%に調整額の6万円を加えた額で、仲介手数料を算出します。

>マンション売却の仲介手数料

マンション売却を頼む会社の選び方

マンション売却を検討する時、どこの会社が良いか迷ってしまいます。ネットで調べると、「マンション売却は〇〇不動産に」とか「大手は売却の実績が違う」といった情報が出てくるのではないでしょうか。

どこの会社が良いのか

確かに大手は実績も豊富ですし、大手ゆえの信頼感があります。しかし大手でも地方のマンションを不得手としていたり、中小でも高額な売却を実現できたりするので、イメージだけで選択肢を減らしてしまうのはもったいないです。

一括査定サイト

そこで使えるのは、マンション売却の一括査定サイトです。

リビンマッチのような大手査定サイトならば、マンションを得意とする提携不動産会社も多く、大手から地場に根強い中小の会社まで、一括で比較することができます。

大手不動産会社が高い査定額を提示すればそのまま任せて、そうでなければ中小規模の会社にも話を聞く、というような使い方もできます。

マンション売却における売り主の活動

マンションを売りに出した後、売り主にもできる活動があります。より良い売却につながるかもしれませんので、ご紹介します。

物件の内見・内覧を充実させる

居住中の場合には、売り主が物件見学に立ち会うことがあります。このときの対応を良くしておくことで、物件が売れやすくなることもります。部屋の整理や掃除を積極的にして、お客さんが気持ちよく内見できるよう努めると良いかもしれません。

問い合わせがない場合には値下げも

マンション売却で思うように買い手が見つからない場合には、価格を変更することが効果的です。不動産会社の担当者とよく話し合い、値下げを検討してみると良いかもしれません。

以上がマンション売却の概要です。全体像の把握はできたでしょうか。

当サイトでは、初心者が気になるマンション売却の基礎知識をご紹介します。ぜひ参考にしてください。