マンション売却はお金の流れを理解すれば失敗しない？

マンション売却するなら、全体の流れを理解することが大切です。ここでは、マンション売却におけるお金の流れと、実際に行う手続きから、マンション売却の全体像をお伝えします。

マンション売却手続きの流れ

売却の意志が決まったら、まずはマンションの売却査定を不動産会社に依頼します。マンション売却では、査定を行う不動産会社によって査定金額が異なるため、不動産会社選びはとても重要です。

そこで、複数の不動産会社にマンション査定をしてもらい、結果や対応を比較すると良いでしょう。

不動産会社に仲介を依頼

不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。

媒介契約には、複数の会社と契約できる一般媒介契約、一社のみと契約する専任媒介契約、一社のみと契約し自分で買い手を見つけることもできない専属専任媒介契約の、3つ契約形態があります。

＊詳しくは、マンション売却の媒介契約をご参照ください。

またマンション売却では、購入時の契約書や重要事項説明書の他にパンフレットや設備に関する書類などがあるので、事前に用意しておきましょう。

買主との売買契約

契約が済むと、不動産会社は売り出し価格を決めて、レインズへの登録や営業活動を行い買い手を探します。そして買い手が見つかると、買い主との間で売買契約が交わされます。

マンションの引き渡し

契約が決まると、日時をきめて不動産を引き渡します。

権利書や所有権の移転など、いくつかの事前に用意しておくべき書類や手続きがあるので、確認しておきましょう。

マンション売却におけるお金の流れ

マンション売却では、お金がどのように動くのか、全体の流れを把握することも大切です。

いつ入金があるのか、仲介手数料はいくらか、そしてキャンセルをしたい場合、された場合は違約金はあるのかなど、解説します。

売却が決まったらお金は2回に分けて受領

売買契約が成立すると、手付金が支払われます。手付金の相場は売買金額の5～10％相当が手付金の相場です。

>手付金と頭金の違い

物件の引き渡しに合わせて残金が支払われて、売却が完了します。

売買契約のキャンセル

手付金は、解約時の手数料のようなものとして扱われます。

買い手が途中で購入を見送った場合、その金額が解約金として支払われることになります。違約金は、低すぎても高すぎても契約が不安定になるため、妥当な金額設定がされています。

売り手が途中で売却を取りやめた場合は、手付金を返却し、さらに同額を上乗せして返却します。例えば、3,000万円でマンションを売却したときは、違約金は150万円です（5％の場合）。

マンション売却の仲介手数料

仲介業者を介して売却が成立すると、不動産会社に手数料を支払います。

金額は、法律等（宅地建物取引業法・国土交通省告示第172号）で定められており、売却額の3％+6万円が上限です。あくまで上限なので不動産会社との合意で値下げされることもあるようです。

不動産買取

不動産買取とは、不動産業者によって物件を直接買い取ってもらうことです。基本的には現金一括で買い取ってもらいます。金額は安くなりますが、早期売却などを考える人には便利な仕組みです。

時系列で見るマンション売却

不動産売却では、高く売りたければそれだけ時間がかかる傾向にあります。ここでは、売却にかかる時間の目安をご紹介します。

半年前

マンション売却では、不動産会社選びから始めます。一括査定サイトを通じて2～6社を比較することを考えて、約1ヶ月は見ておきましょう。

3ヶ月前

特に安く売り出すことをしていなければ、3ヶ月～5ヶ月程度は要することが多いようです。媒介契約の中「専属専任媒介契約」は有効期限が3ヶ月になっており、値下げの目安となります。

1ヶ月前

売買契約と引き渡しで、約1ヶ月要します。

マンション売却までの期間を計算するなら、半年前から売却活動を開始するといいでしょう。

住みながらマンション売却

マンションの売却では、居住中、もしくは賃貸中の物件を売却することがあります。

居住中の売却の注意点

居住中の物件を売却する場合のポイントは、日程調整です。引き渡した後に引っ越しをするという事情があるなら、日程調整は正しく行わなくてはいけません。いつまでに売りたいのかを明確にした上で、スケジュールを組むといいでしょう。

【参考】他人に賃貸中のマンション売却

賃貸中のマンション売却はオーナーチェンジと、退去が済んだ後の物件に購入者が住む、2つの形があります。オーナーチェンジの場合、買い手は家賃収入を目的としているので、物件の収益性に着目します。一方で購入者が居住目的で購入するなら、買い手が住みやすいかどうかを見ることになります。

マンション売却におすすめの時期は？

マンション売却では、時期によって売れやすさが違います。

買い手の都合

マンションは購入希望者の多い時期は、需要の多い時期なので高値で売却できる可能性が高いです。例えば、転勤や進学のある時期です。新シーズンが始まる4月ではなく、購入者が行動を起こす、1～2月が良いでしょう。

マンション売却の内覧手順

内覧（内見）はどのタイミングでおこなわれるのか、また、どういった準備が必要なのか確認しておきましょう。

マンション内覧の時期と準備

マンション売却の内覧は、不動産会社が物件の売却活動を始めて、買い主から問い合わせがあると実施されます。居住中の場合は住人が対応することもありますので、内覧者が見たい箇所をもれなく見せることで成約に繋がりやすくなるといいます。

室内をきれいにしておく

中をきれいにしておくことで、見た人の印象が大きく変わります。同じ棟で同じ間取りの物件でも「どのように使っているか」で金額に違いがでるので、きれいにしておくことがおすすめです。