不動産売却の手付金は現金？頭金との違いや支払いの上限まで詳しく解説！

不動産売却では、売買契約を結んだタイミングなどに売却代金や仲介手数料の一部を支払うことがあります。このときに支払うお金を「手付金」と呼びますが、これは一体どんな性格のものなのでしょうか？

不動産売却の手付金について詳しく見ていきましょう。

不動産売却における手付金とは？

手付金には3つの性格があると言われます。

解約手付

手付金を放棄することで買い手は契約を解除できるのが解約手付で、この後説明する手付のなかでも一番イメージしやすいかもしれません。一方で売主は手付金の倍額支払うことで（先に手付をもらってるので実質負担は同じ）契約を解除することができます。

証約手付

契約が成立した証として使われる手付を証約手付と言います。

違約手付

買い手が支払うのが手付金ですが、もし契約で生じた義務を履行できないということになると違約金として没収されるという性格が違約手付になります。（損害賠償とは別に支払わなくてはいけません）

不動産売却の手付金には法律上限がある？

ここまで手付金について紹介してきましたが、支払う手付金に上限などはあるのでしょうか？民法の規定や判例については次の項で扱うため、ここでは手付金の上限や相場について確認していきましょう。

手付金に法律上の上限はない

売り手と買い手を仲介業者がつなぐ不動産売却では、手付金に上限はありません。上限がないから際限なく設定できるかというとそうでもなく、不動産会社の仲介の元、お互いの合意によって決められるのが一般的です。

一方不動産を売却するのが宅建業者の場合には手付金を20％以内に設定しなくてはならないと決められていますので、参考までに紹介しておきます。

適正な金額設定が必要

手付金は妥当な金額設定をして初めて効果が生まれます。

これには手付金の性格に伴う理由があります。もし金額を小さく設定しすぎると、解約のハードルが下がります。売主も2倍の金額を払えば簡単に解約できるので、買い手がつきやすくなるということもなく、手付金の効果が薄くなってしまいます。

逆に高く設定しすぎても良くありません。こちらは解約が難しくなってしまい、買い手も売り手も売買契約に慎重になってしまいます。

手付金の妥当な金額

さて、適正価格に設定すべきというお話をしましたが、手付金の金額は5％～10％がちょうどいい金額とされています。決まった割合でなく価格帯で示されているのは、物件の種類や状況によって金額が変えられているためです。

いずれにしても、売り手にも買い手にも手付金として効力のあるところで金額設定がされています。

不動産売却の手付金に関する法律

不動産売却における手付金には、民法によって決められた一定のルールがあるので、ご紹介します。

契約を解除できる期限

手付金の「解約手付」としての性格を裏付ける規定があります。

民法557条１項によると、買主から売主に手付金が支払われると、どちらかが「契約の履行に着手する」までなら、買主は手付金を放棄することで、売主は倍額を支払うことで契約の解除ができます。

契約の履行に着手するまで、という言い方はわかりにくいですが、相手が売買代金を支払ったり所有権移転の手続きを行ったりすると「契約の履行に着手」したことになります。

解約手付は、着手後の被害を防ぐため

過去の裁判では、不動産売買の相手（買主）が履行に着手したかどうかが焦点となり、自分（売主）が着手したかどうかは問われず、結果として契約解除できたというケースがあります。

このことから、解約手付はすでに購入準備を始めた人に「不測の」損害を与えないための決まりであると考えることができます。

不動産売却における手付金の返還とは？

不動産売却の手付金の償却や返還についてもう少し詳しく見ていきます。

買い手の「申込金」について

買い手が物件の購入申込みを行う際に支払う「申込金」というものがあります。これは手付金とは性格が異なり、購入の意思表示になります。売買契約などを伴うものではないので、支払った後でもキャンセル・返還を受けることができます。

自己都合かどうか

解除について、買主は手付の放棄・売主は倍額の支払いを行うということを書きてきましたが、判断の基準は自己都合での解約かどうかです。会社の事情で急な転勤が決まった場合なども自己都合になってしまうので気をつけましょう。

事前に特約をつけておく

例えば、買い手が購入のための融資がおりなかったときに無償解約、手付金の返還がされるようにあらかじめ決めておく住宅ローン特約といものがあります。このような契約が事前にあれば、手付金の返還がされることがあります。

お互いの合意で決まるものなので、心配事があれば事前に確認しておくといいでしょう。

不動産売却の手付金は現金で用意される？

手付金は、例えば3,000万円の不動産売却で、売買代金の5％とすると、150万円にもなります。日常生活から考えると大きな金額ですが、手付金は現金での用意が一般的です。その理由をご紹介します。

手付金が現金となる理由

手付金の支払いは、「売買契約」のタイミングで行います。しかもこの契約が行われるのは両者の都合が付きやすい土日や平日の夜になります。

すると銀行振込などを使うと振込から着金までに時間があき、売買契約のタイミングとの調整が難しくなってしまいます。

そのため、手付金は現金でのやり取りとなることも多いようです。準備に時間がかかることもあるので、気をつけましょう。

不動産売却の手付金と頭金の違いは？

手付金と頭金は違います。具体的にどんな違いがあるのか、確認しておきましょう。

頭金とは

不動産売却（購入）における頭金は、住宅ローンを組んで不動産を購入する時に初めに支払う金額になります。

住宅ローンを組む時、購入した不動産を担保とする抵当権が設定されます。この担保物件の評価がおよそ8割で、のこりの2割が融資する金融機関側のリスクとなります。そこで頭金を2割程度支払うと、金利の優遇などを受けられるということになります。

手付金との違いは？

手付金は売買契約の締結の時、契約を成立させるために支払わなくてはいけません。一方で頭金は、金融機関さえよければ支払わなくても融資をうけられ、売買契約を結ぶことができます。

よくあるのは、例えば2,000万円の不動産を購入する時に、手付金200万円を支払うとします。ここで用意した200万円の手付金を頭金に充当し、1,800万円の融資を受けるというパターンです。

どちらも物件の購入前に支払うお金という点で同じですが、役割や意味が違うので、分けて考えると良いでしょう。