マンション売却で発生する費用は何がある?計算の仕方も合わせて確認

最終更新日:2019/07/10

マンション売却では不動産会社への仲介手数料以外にもいくつかの諸費用が発生しますが、国や自治体への税金や司法書士への報酬など、種類が多くて把握が難しいかもしれません。

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また、支払うだけでなくマンション売却によって返金されるものもあります。ここでは、マンション売却にかかる費用をまとめています。具体的な計算の仕方にもふれているので、参考にしてみてください。

仲介手数料などマンション売却で発生する費用

まずはマンション売却でほぼ間違いなく発生する費用から見ていきます。(詳しい金額については次の項で紹介します)

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料になります。不動産会社はマンションが売却できるようにチラシを投函したりネット上に情報を掲載したりします。この活動をしても実際に売買が成立しなければ報酬がありませんので、「相談からマンションを売却までのすべて」にかかる報酬と考えることができます。

印紙税

印紙税法で、売買契約書の作成は課税されることが決められています。支払う金額は契約書に記載の金額によって異なり、10万円を超える場合には軽減税率が用意されています。

登録免許税(司法書士への委託)

マンション売却では持ち主が他の人に変わるので、それを正式なものとする登記が行われます。まずは所有権移転登記がありますが、これはマンションを取得した買主が登記するものです。他にはマンションを担保に住宅ローンを組んでいれば抵当権の抹消登記、住所氏名が登記と異なれば変更登記もしなくてはいけません。

これらの登記にかかる費用が登録免許税になります。

なお、登記の手続きについては司法書士に頼むことができます。マンション売却では司法書士への報酬も費用になるので、覚えておくといいかもしれません。

売却益にかかる税金

マンションを売却して利益があると、翌年に所得税復興特別所得税住民税が課せられることになります。売却代金から取得費や諸経費、控除額を差し引いて残った「譲渡所得」の部分があるなら、必ず確定申告を行いましょう。

その他の費用

住宅ローンを一括で繰り上げ返済するなら手数料が発生します。その他、引越しやクリーニング、リフォームなどの費用も考えられます。

マンション売却費用の相場や計算

次はマンション売却で発生する費用をどのように計算するか、ルールなどと合わせてご説明していきます。

仲介手数料の計算

マンション売却における仲介手数料は物件の売却価格に以下の税率をかけ合わせて、それを合算して計算することになります。

200万円以下の部分 5%
200万円~400万円の部分 4%
400万円を超える部分 3%

3回に分けて計算することはあまりなく、あらかじめ200万円以下の部分の2%相当である4万円と、200万円~400万円の部分の1%相当である2万円を計算しておき、

売却代金×3%+6万円

という計算を行います。

印紙税の計算

売買契約書の印紙税については金額に応じてさらに細かい費用一覧が用意されています。

契約書の金額 税率 軽減税率
100万円~500万円 2千円 1千円
500万円~1千万円 1万円 5千円
1千万円~5千万円 2万円 1万円
5千万円~1億円 6万円 3万円
1億円~5億円 10万円 6万円

こちらは一部抜粋したものですが、ご覧の通り軽減税率もあります。軽減税率は売買契約書に記載の金額が10万円を超え、2020年3月31日までに作成されたものが適用の条件になります。

登録免許税の計算

抵当権の抹消や住所氏名の変更登記はマンション1戸につき1000円と、少額です。仮に司法書士に委託しなければ、費用負担はかなり小さくなります。

一方で司法書士に委託するなら、1件あたり1万円程度が相場と言われています。依頼先によって変わりますので、自分はどんな登記が必要なのかを踏まえて相談してみましょう。

譲渡所得税の計算

譲渡所得の税金計算では、いくつかの特例があります。基本の計算式と合わせて確認しましょう。

譲渡所得=売買代金-(取得費+諸経費)

例えばマイホームの売却で使える3000万円の特別控除なら

譲渡所得税=(譲渡所得-3000万円)×税率

で計算することになります。

また、譲渡所得の税率についても注意が必要です。5年を超える長期譲渡所得なら20%(所得税15%、住民税5%)・5年以下の短期譲渡所得なら39%(所得税30%、住民税9%)なので、2倍の開きがあります。

マンション売却で仲介手数料無料は大丈夫?

マンション売却をやってくれる不動産会社を探していると、「仲介手数料無料」をうたう会社があるかもしれません。仲介手数料は、先程の計算式に当てはめると、例えば1000万円の中古マンションでも36万円かかることになり、大変オトクに感じると思います。

しかし本当に仲介手数料を無料にして同じサービスを受けられるのでしょうか?からくりはどうなっているのか、問題はないのか確認していきます。

仲介手数料無料のしくみ

まずは仲介手数料が無料でも事務手数料などの諸費用で請求があるパターンが考えられます。

また稀なケースですが、仲介手数料を買主からのみとっていることがあるといいます。通常は売却マンションをレインズなどで市場に流通させて買い手(買い手にも仲介業者がいる)を探すことになりますが、この場合は自社の見つけた買い手にのみ紹介する手法をとっていると言えます。

こうなると買い手の選択肢が狭くなってしまい、本来よりも安く売却される可能性が高まります。さらにこの行為は囲い込みと言われ宅地建物取引業法に違反しており、業界でも問題視されています。

仲介手数料は基本的に3%+6万円満額で支払い、それを元に不動産会社に動いてもらいます。最終的に手数料無料が得になるとは限らないので、不慣れな場合は仲介手数料で会社を判断しない方がいいでしょう。

マンション売却で返ってくる費用

マンション売却では場合によって返ってくるお金があります。費用とは少し違いますが、確認しておきましょう。

住宅ローン保証料

以前は住宅ローンを組む時に保証人を用意していましたが、現在は保証会社を通すのが一般的になりました。費用の中でも大きなウェイトを占める保証料ですが、マンションを売却すると返金されることがあります。

保証会社によって返金額の算出の仕方は異なりますが、返金があるのは「一括前払い」している場合のみです。(割で後払いしていく場合は、残期間がそもそもありません。)場合よってかなりの金額が戻ってくるので、前払いした人は確認してみましょう。

火災保険料

同様に火災保険料も一括払いしていると返金があります。こちらも保険会社によってかわるので、要確認です。

精算金

固定資産税・都市計画税は1月1日の保有者に1年分課せられますが、途中でマンションを売却すると、買主負担分の精算が行われます。また、月額で発生するマンションの管理費や修繕積立金についても日割りで返金があります。

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