マンション売却の費用。手数料を値引きしてもらうことはできる？

マンション売却では諸費用が発生します。ここでは、マンション売却にかかる費用を一覧でご紹介します。また、具体的な計算方法やマンション売却の手数料を値引きしてもらうためにできることをご紹介します。

マンション売却の費用一覧

まずはマンション売却で発生する費用について説明します。順にみていきましょう。

1.不動産会社への仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に仲介してもらうことに対して支払う対価です。金額について詳しくは後述します。

不動産会社にとっては、実際に売買が成立しなければ報酬がありません。そのため、相談からマンションを売却までのすべて」にかかる報酬と考えることができます。

2.契約にかかる印紙税

印紙税法で、売買契約書の作成に対して課税されることが決められています。支払う金額は契約書に記載の金額によって異なり、10万円を超える場合には軽減税率が用意されています。

3.登記における登録免許税

マンション売却では持ち主が変わるので、登記によってこれを証明しなくてはなりません。変更するときは、抵当権の抹消登記、住所氏名が登記と異なればその変更登記、そして所有権移転の登記を行います。これらの費用が登録免許税になります。

ただし、所有権移転登記の費用は、一般的にはマンションを取得した買主が支払います。

4.売却益に対する税金（譲渡所得税）

マンションを売却して利益があると、その利益部分（譲渡所得）に対して税金が課せられます。譲渡所得がある場合には、会社員であっても確定申告によって支払う費用（税金）を確定させます。

5.その他の費用

住宅ローンを一括で繰り上げ返済するなら、その手数料が発生します。また、引越しやクリーニング、リフォームなどを行えば、それらも費用となります。

マンション売却費用を概算

マンション売却で発生する費用は、どのように計算するのでしょうか。

仲介手数料の計算

マンション売却における仲介手数料は物件の売却価格に、以下の税率をかけ合わせて計算します。

あらかじめ200万円以下の部分の2％相当である4万円と、200万円～400万円の部分の1％相当である2万円を計算しておき、

という計算を行います。

印紙税の計算

売買契約書の印紙税については金額に応じて、費用が異なります。

詳しくは、国税庁の印紙税額の一覧表をご参照ください。

登録免許税の計算

抵当権の抹消や住所氏名の変更登記はマンション1戸につき1,000円と、少額です。仮に司法書士に委託しなければ、費用負担はかなり小さくなります。

一方で司法書士に委託するなら、1件あたり1万円程度が相場と言われています。依頼先によって変わりますので、自分はどんな登記が必要なのかを踏まえて相談してみましょう。

譲渡所得税の計算

譲渡所得は次のようにして計算します。

譲渡所得については、一定の要件を満たすことで適用できる特例があります。一般的なのは、マイホーム売却で使える3,000万円の特別控除です。

この特例が適用できる場合は、譲渡所得が3,000万円以下なら課税対象となりません。

なお、譲渡所得は所有期間でちがう税率について注意が必要です。

5年超所有していれば、税率は約20％（所得税15％、住民税5％）です。5年以下であれば、約39％（所得税30％、住民税9％）です。

マンション売却で手数料値引きしてもらう方法

マンション売却における最も高額な費用のひとつが、仲介手数料です。売買価額の約3％ということなので、3,000万円でマンションが売れた場合は、90万円以上が手数料となります。

実は、仲介手数料が値引きされるケースがあります。

仲介手数料は上限額

マンション売買における3％という仲介手数料は、法定上限額です。つまり、2％や1％、さらには無料になることがあるということです。

しかし仲介手数料は、原則として、不動産会社の報酬の全てです。不動産会社は売り主に対して、許可なく仲介手数料以上の請求ができます。そのため、値引きをされることはほとんどありません。

それでも値引きや、無料になることがあるのは、次のようなからくりがあるからです。

仲介手数料無料のしくみ

不動産会社が仲介できるのは、マンションの売主だけではありません。その物件の買主も探すということも起こりえます。（両手仲介）

つまり、仲介手数料を値引きしたり無料にしたりしてマンションの持ち主（売主）を集めて、買主に仲介する際に手数料をとるということです。

両手仲介は、売主にとってメリットがあるわけではありません。なぜなら、マンションを高く売りたい売主と、マンションを安く買いたい買主の利益が相反しているからです。

相反する売主と買主がいるため、場合によっては相場よりも安い金額で手放すことになりかねません。

3,000万円の売買例で考えるならば、3,100万円で売却できたかもしれないのに、90万円の仲介手数料を節約しようとして、結果的に損をすることも考えられるわけです。

マンション売却で返ってくる費用

マンション売却では場合によって返ってくるお金があります。費用とは少し違いますが、確認しておきましょう。

住宅ローン保証料・保険料

現在は保証会社を通してローンを組むことが一般的です。保証会社に対して支払った保証料は、マンションを売却すると返金されることがあります。

返金があるのは、「一括前払い」している場合のみです。かなりの金額が戻ってくることがあるので、確認してみましょう。

同様に、火災保険などの保険料も一括払いしていると返金があります。

精算金

固定資産税・都市計画税は1月1日の保有者に1年分課せられますが、途中でマンションを売却すると、買主負担分の精算が行われます。

また、月額で発生するマンションの管理費や修繕積立金についても日割りで返金があります。