離婚しても簡単にはできない、家やローンの名義変更

最終更新日:2019/07/25

離婚したあと家は売らずに住み続けたいけど、物件の名義が妻(夫)のままだと何か面倒があるのではないかと感じている人も多いのではないでしょうか?

ここでは離婚と名義、特に夫婦の共有名義についてまとめています。名義が違ったらどんな問題があるのか、あるいは名義変更はどれだけ大変なのか、確認していきましょう。

住宅ローンの名義

まずは、「名義」について簡単に説明しておきます。

不動産の名義

文字通り、物件名義になります。法務局で登記されている名義のことを良い、夫婦共有名義にしている場合も考えられます。

共有名義(共同名義)とは

不動産の購入者がひとりで登記した名義のことを単独名義と呼ぶのに対し、1つの不動産を夫婦などが共同で取得し登記したものを共有名義といいます。共同で出資することから共同名義という言葉が使われることがありますが、基本的には同じ意味合いを示します。

住宅ローンの名義

誰の名義でお金を借りているのかを表しています。夫婦ふたりの名前でローンを組んだ場合は、物件の名義の時と同じく共有名義と呼ばれることになります。

名義の不一致

2つの名義がありましたが、離婚と名義について調べていくと、どっちのことを言っているのか不明瞭なものが散見されます。

両者は明確に違いますが、基本的には住宅ローンの負担割合が不動産の持分となります。ここが不一致だと財産分与の時などに面倒なことがあるのですが、必ずしも同じとは限らないので覚えておくといいでしょう。

なお当記事でいう名義については、住宅ローン名義(もしくは両方)のことを指しますので、ここでご確認いただきたいと思います。

共有名義の不動産では問題が多い?

夫婦の共有名義の不動産をもっている場合、名義をどちらかに移すのも、不動産を売却してしまうのも問題が生じる可能性があります。まずは共有名義の不動産について、どんな問題があるのか確認していきましょう。

共有名義の解消は難しい

住宅ローンの共有名義の解消は簡単ではありません。

近年は共働きの家庭も多く、住宅ローン控除を二人で受けられるメリットなどもあるので、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んでいることが少なくありません。

このような場合で共有名義を解消しようとすると、仮に半分ずつ負担していたとすると、離婚によって収入が半分になってしまうので、銀行は認めてくれません。

ローンの残債を減らす

夫婦の収入を合算しているという点から、残債を半分まで減らす方法が考えられます。これにより片方の収入でも返済できることが認められれば、名義変更ができるようになります。

他の人に払ってもらう

上述のように片方が半分支払ってローン残債を減らしたものの、もう片方の支払能力が不足していると判断されて名義変更ができないことがあります。

この場合は、例えば妻の親族を名義人に立てるなどして夫名義から変更するといった方法が考えられます。

住宅ローンの名義変更3パターン

不動産の購入で夫の名義で契約しているケースが多々あります。今回は夫の名義で契約した物件に離婚後も妻が住む場合で説明していきます。逆の場合でも原則的には同じですので、参考にしてみてください。

夫が住む+夫の名義

名義人がそのまま住むパターンですのでローン契約自体に問題はありませんが、ここで注意しなくては行けないのは連帯保証人です。

連帯保証人は法的にも債務者と同じ扱いとなり、保証から外れるのは容易ではありません。しかしこれを解消できなくては、妻の立場からすると別れた夫の住宅ローン滞納によって自分に請求がくることになるので気が休まるものではありません。

対策として、公正証書などで夫の延滞に関する取り決めを事前にしておくことが考えられます。初心者は書き方を確認するのが困難かもしれませんが、法務局などで案内を受けることもできるので、確認しておくといいでしょう。

妻が住む+妻の名義

つまり名義変更を行うパターンになります。

具体的には、住宅ローンを借り換えることが考えられます。この場合は資金にもある程度余裕がある必要がありますので、人によってできない手続きかもしれません。

いずれにしても債権者である銀行が良いと判断すれば問題ありませんが、妻の名義に変更できるのは稀なケースになります。

これについては参考まで、夫が完済したら名義を変更できることがあります。この場合、取り決めに拘束力がなければトラブルになってしまうので、変更する旨を公正証書に記載しておく必要があります。

しかし離婚という特別な事情の中、長い年月をかけて不動産を取得する必要があるのかは判断が難しいでしょう。

妻が住む+夫の名義

最後に見るのは夫名義の不動産に妻が住み続ける場合です。

本当のところは名義を妻のものに変更したいかもしれませんが、物件価値の半分を払って名義を変更するようなやり方は容易ではありません。

どうしても夫名義の不動産でも住み続けたい事情があるときには、賃料を支払って住むのが適当かもしれません。

その他、夫側に養育費を支払う義務などがある場合には賃料やローン相当額とその金額とを相殺することもあります。こちらも細かな取り決めは公正証書としておくといいでしょう。

名義変更でかかる税金

共有名義の不動産は名義変更が難しいと書いてきましたが、もし仮に変更するなら名義変更には税金が発生します。

贈与税・不動産取得税

贈与税や不動産取得税は原則的に支払う必要はありません。

ただし財産分与を行ったものの金額があまりに大きすぎる場合には課税されることがあります。判断の基準は、夫婦が婚姻中に得た財産の金額などを考慮して、これを大きく超えているかどうかになります。

また、贈与税・相続税の支払いを不当に免れる目的があった場合には課税されます。

譲渡所得税

譲渡所得税は支払わなくてはいけません。

不動産の売却代金-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

マイホームの売却における3000万円特別控除などが適用される時はこの譲渡所得から差し引いてから、税率を掛け合わせることになります。税率についても長期の所有かどうかで違うので、確認しておくと良いでしょう。

*特別控除については「事情が違えば支払う税金も変わる?不動産売却で使える特別控除とは」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

*税率については「5年、10年を超える所有で節税に?所有期間で変わる不動産売却の税金」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記に関する税金になります。財産分与にかかわらず不動産の名義変更をする場合、1件につき1000円がかかります。登記に関しては司法書士に委託することがありますが、司法書士に委託する場合は1万円から数万円まで場合によってことなりますので、確認しておきましょう。

売却すれば現金で清算ができる

離婚に際した不動産の名義、特に共有名義について確認してきましたが、不動産を少しでも高く売却して現金で分けることができれば問題をシンプルにすることができます。

売却で困ったら一括査定サイト

不動産一括査定サイトなら査定結果から不動産屋の対応まで、複数の会社を比較して進めることができます。ますは物件の価値を査定してみて、金額に納得すれば売却をするという流れも良いかもしれません。興味がある人は、ぜひ活用してみてください。

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【参考】離婚に伴う任意売却

離婚によって住宅ローンの返済が困難になった場合に、任意売却という選択肢を考え始めるかもしれません。

任意売却とは

住宅ローンの返済の目処が立たなくなってしまうと、担保に入れている不動産は競売にかけられることになります。しかし競売には売却金額が安くなってしまったり時間がかかってしまったり、金融機関にとってもデメリットがあります。

そこで金融機関の合意の元、不動産会社の仲介によって市場で売却することをいいます。

任意売却のメリット

・市場で売却するので、通常の売却に近い金額で売れる可能性が高い
・売却には諸費用がかかりますが、これを売却代金から決済できる
・近所に知られずに売却できる

任意売却のデメリット

・任意売却を行ったことは信用情報にのることになるので、売却後一定期間は銀行の融資を受けにくくなる。

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