土地売却でも賢く節税するために必要な「確定申告の知識」

最終更新日:2019/07/17

個人事業主やフリーランスで活動している人にはおなじみの確定申告ですが、一般の会社員や公務員でも土地を売却したあとには申告しなくてはいけない場合があります。

そこで今回は土地売却と確定申告の関係について、確定申告はどんなときに必要なのか、また必要なときにはどんな手続きを踏まなくてはいけないのか、確認していきましょう。

土地売却において確定申告が必要な場合

確定申告とは

土地売却で確定申告が必要なのはどんな人なのか見ていく前に、そもそも確定申告は何か簡単に紹介しておきます。

確定申告は“個人”が、1月1日~12月31日までに得た所得を計算して、税務署で納付する所得税の金額を確定させることを言います。

計算する期間は上記の通りですが、実際に支払うのは翌年の2月~3月頃になります。

どんな人が土地売却で確定申告をする?

土地売却では、譲渡所得と言われる部分が課税対象になります。

これは土地の取得代金と取得時・売却時に要した費用を売却代金から差し引いたものになりますが、この譲渡所得があった(プラスだった)人が確定申告すべき人になります。

一方で、売買代金がマイナス、譲渡損失を計上した人は確定申告の義務はありません。ただし損失が出ているときには他の所得と相殺して税負担を軽減したり、還付受けたりすることができるので、他に所得がある人などは確定申告をしておくといいかもしれません。

土地売却における確定申告の手順・書き方

ここで具体的な確定申告の手順や、何を参考に書類を書くと良いのかを紹介します。

1.売買に関する書類の準備

確定申告を行うためには、土地の売買を行った時の書類を用意しなくてはいけません。

売買契約書(売却時だけでなく、購入時のものも必要)
諸費用の領収証
他の所得を証明する書類(源泉徴収票など)

申告に関する書類に記入する前に

2.確定申告書類に記入

確定申告に関連する書類は、以下のリンクからダウンロードすることができます。

ダウンロードした書類の書き方に関しては国税庁がそれぞれPDF形式で案内しているので、それを見ながら記入していくといいでしょう。

*確定申告書類の書き方については「不動産売却の確定申告書類の書き方は?準備すべき書類も合わせて確認」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

インターネットから作成

ここまでは管轄の税務署の窓口で手続きするパターンについて書いていますが、自宅のパソコンから申告書類を提出することもできます。

作業環境によってはそのまま提出できないこともありますが、ここで記入した書類を印刷して書面で提出することもできます。

3.提出と納税

最後に税務署の窓口などで提出し、納税する必要があればその金額を納めることになります。納税方法は以下の3つのパターンです。

電子納税

e-Taxの利用開始手続きを済ませて、ネットバンキングやATMから電子納税を行うことができます。

口座振替

指定の金融機関を使い、口座振替で納税することができます。口座振替は即時行うことができないので、別途振替日が決まっています。

納付書をつかって現金で

納付書を用意して、現金で納税する方法があります。管轄の税務署や金融機関で納付書を手に入れて納税を行うことになります。

特別控除を受けるために確定申告で必要な書類

土地売却では一定の要件を満たすことで適用されるいくつかの特例が用意されています。確定申告ではこの特例の適用をうけるために必要な書類がいくつかあるので、その内容とともに確認していきましょう。

※はじめに説明しておくと、原則的に土地だけの売却では適用できません。建物を伴う場合、もしくは取り壊したあとの土地で一定の要件を満たしていると適用される特例なので、ご注意ください。

マイホームを売ったときの特例

いわゆる3000万円の特別控除になります。親子間などの特別な間柄での取引、過去に同様の特例を受けている、自分が住んでいたなどの要件を満たすことで適用され、譲渡所得税の計算で、税率をかけ合わせる前の金額から3000万円まで控除することができます。

確定申告で必要な書類

住民票除票(売却不動産を管轄の役所で、売却後2ヶ月経過してから取得)

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年以上所有していた不動産を売却する時に適用される特例になります。こちらは要件を満たすことで税率が軽減されることになります。

確定申告で必要な書類

登記事項証明書(売却した不動産のもの)

*特別控除については「事情が違えば支払う税金も変わる?不動産売却で使える特別控除とは」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

農地を売った時の確定申告

売却した土地が農地のとき、いくつかの特例措置があるので確認しておきましょう。

譲渡事由と控除額

農用地利用集積計画などによる売却の場合・・・800万円
買入協議(農地中間管理機構・農地利用集積円滑化団体に売却)・・・1500万円
転用(土地収用法など)・・・5000万円

その他、土地利用計画や農用地区域内の農地利用促進による土地の買い替えについても特例が設けられているので該当する場合には管轄の税務署などに問い合わせてみるといいかもしれません。

相続した土地の売却における確定申告

相続した土地を売却すると、相続に関係ない土地の売却と同じように確定申告をすることになります。しかし相続した土地の場合にはいくつか税負担を軽くできる措置があるので、見ていきましょう。

確定申告で大幅な節税の可能性

いわゆる相続財産を譲渡した場合の取得費の特例という制度があります。これは相続した本人が3年以内に売却することで適用されるもので、相続税の一部を“取得費”に含むことができます。

取得費が大きくなるので、差額である譲渡所得は小さくなり、節税の効果が見込めるということです。

寄付金控除

相続した土地を、要件をみたして寄付することで「寄付金控除」が適用されることになります。これが適用されると相続税だけでなく所得税の控除を受けることもできるので、2重で節税することが可能になります。

ただし確定申告を行わなければ適用はされませんのでご注意ください。

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