不動産売却と税金


不動産売却を検討している方は、色々な税金のことが気になるのではないでしょうか?

例えば、不動産売却で得た所得には所得税がかかります。相続した不動産の売却なら、売却する前に相続税を支払います。不動産売却では、こうした直接支払う税金と場合によって生じる税金、どちらも知っておく必要があります。

この「不動産売却と税金」のカテゴリでは、不動産売却による所得税のみならず、相続や確定申告など、不動産売却に関係するさまざまな税金についてご紹介します。

不動産売却における税金の控除

不動産売却にかかる税金について考える時、税金控除額、つまりどのくらい納税額を抑えることができるのか気になりませんか?

税金の控除は税務署への確定申告を通して行います。確定申告を正しく行うことができれば要件を満たした税金控除を適用できますので、ここで簡単に確認しておきましょう。

不動産売却の譲渡所得

個人の所得には色々な種類があります。中でも不動産売却による所得は「譲渡所得」に該当します。譲渡所得とは、具体的には「得た利益」から取得・譲渡にかかった費用を差し引いた金額のこと。確定申告では、この不動産売却による所得を、給与所得などと分けて計算します。

不動産の売却価額 – (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得

不動産売却では譲渡所得に対して「所得税・復興特別所得税・住民税」がかかります。所得税は所得にかかる税金、復興特別所得税は源泉徴収される所得税の2.1%に当たる部分のこと。また、住民税は所得の申告を元に計算され、翌年度に課税される税金です。

つまり、譲渡所得がどのくらいになるのかを把握しておくことで、不動産売却に直接かかる税金を確認することができます。

確定申告期間はいつ?

不動産売却における確定申告の期間は、(休日などで前後することもありますが、)売却が完了した翌年の2月15日から3月15日までと決まっています。確定申告できるのは1ヶ月間でとても短いので、忘れずに確定申告するよう注意しましょう。

どのように確定申告する?

所得の申告に関しては、現住所のある地点を管轄としている税務署へ直接申告する場合と、インターネットから申告する場合に分かれます。

窓口で手続きする場合は申告書を用意し、そこに必要事項を記入して提出ことになります。国税庁のサイトには確定申告書作成コーナーがあるので、事前にそこから申告書を入手したり、パソコンで入力したものを出力したりできるので便利です。ただし、窓口は期限間近にかなり混雑すると言われているので、時間にはできるだけ余裕をもって申告するといいでしょう。

「e-tax」というサービスを使えば、インターネットから確定申告することができます。こちらを使うには、本人確認に必要な電子証明書、さらに電子申告等開始届出書の提出を経て利用者識別番号をあらかじめ取得しておくなど、いくつかの準備が必要です。忙しくて管轄の税務署に行けない方や、継続的に申告する予定がある方は、ぜひ活用してみましょう。

以上が不動産売却における税金の控除とそのための確定申告です。これらは公的機関による税務相談窓口などで相談をすることができます。手続きに不安がある方は、早めに対応しましょう。

不動産売却の税金計算における費用とは?

不動産売却では「譲渡所得」に対して課税がされます。譲渡所得は、売却価額から費用を差し引いて計算します。つまり、諸経費をきちんと把握しておくことで、支払う税金を少なくできるかもしれません。ここで、何が費用となるのか確認しておきましょう。

不動産取得時の費用

まずは、不動産会社に支払う仲介手数料があります。これに加えて、購入時にかかった印紙代や登録免許税、さらに司法書士への登録手数料、不動産取得税などの費用があります。購入時の立退料や建物取壊し費用、引越における費用も計上することができます。

不動産売却時の費用

不動産会社に支払う手数料と、それにかかる印紙税などが費用となります。また、土地の売却などでは必要なこともある測量費や売却に伴う立退料、建物の取り壊しにかかったお金も費用として扱うことができます。

不動産売却では、売却した時の金額から不動産を取得した時の金額を差し引いて、プラスとなった時に譲渡所得となります。つまり、費用を計算してみて「得した時」には課税される、という認識があれば問題ないでしょう。

不動産売却にかかる税金は5年が分岐点

不動産売却では、5年を境に税率が変わります。これは不動産売買を投機的に行うことを抑制するために設けられている仕組みで、より長く保有していると税率が安くなります。どのように変わるのか、見ていきましょう。

短期譲渡所得となる不動産売却

所有している期間が5年以下なら、税率は39%になります。内訳は所得税が30%、住民税が9%となっており、高い税金が課せられます。

なお、5年という期間については、5年経過したあと「次の1月1日を迎えるまで」長期譲渡所得とはなりません。仮に2005年3月取得の不動産を2010年5月に売却しても短期譲渡所得に該当しますので、気をつけましょう。

長期譲渡所得となる不動産売却

5年を超えて所有すると、税率はおよそ20%となります。内訳は所得税15%、住民税5%です。短期譲渡所得の場合と比べると、およそ半分まで軽減されます。高く売れそうで、且つ急ぎ売却する必要がない人などは、ぜひとも活用したい制度だと言えます。

ちなみに、10年を超えて所有した居住用の不動産は、一定の要件を満たすことで税率が14%まで軽減される特例があります。不動産売却を検討している人は、自分が不動産をどのくらいの期間所有しているのか、意識しておきましょう。

不動産売却にかかる税金シミュレーション

不動産の売却にかかる税金を知りたい時、インターネットで調べると料金シミュレーションツールが用意されていることがあります。

シミュレーションにはどんなものがある?

売却について実例風(ストーリー仕立て)で紹介している場合がありますが、これは注意が必要です。不動産売却は1件1件が違うので、条件次第で大きく計算式が変わります。あくまで、お持ちの不動産に条件が近いものを参考にしてイメージする、という使い方をしましょう。また、次でご紹介するツールならご自身の事例を当てはめて計算できるので、おすすめです。

不動産売却の税金計算シミュレーションツール

ひとつめのシミュレーションでは、譲渡価格や諸経費、取得価格を自分で入力していくことで譲渡所得にかかる税額を見積もることができます。入力した情報に誤りがあったり記入漏れがあったりすると、正しい金額が算出できませんので、気をつけてご活用ください。

税金には色々な種類があるので、ご自身ですべて把握するのは難しい場合もあります。不安がある方は、不動産や税金のプロに相談しましょう。

相続不動産売却における税金

不動産を相続したものの、居住予定がなく、そのまま売却する人も多いのではないでしょうか?そこで気になるのが、相続不動産を売却した時にかかる税金の節税・税金対策。

公共の相談窓口では、必ずしも節税について案内してもらえるとは限りません。ということで、相続不動産を売却した場合の税金対策についてご紹介します。

相続不動産の譲渡所得は3000万円までは課税されない?

はじめに税金控除について触れましたが、不動産売却では譲渡所得から3000万円まで控除される「3000万円特別控除」という特例があります。

これはm通常は居住用のマイホームを対象とした制度です。しかしいくつかの要件を満たすことで、相続物件に対しても控除が認められる場合があります。

相続においては、近年は制度の色々な変化が見られます。売却の時期によって適用される制度・特例などが異なることがあるので、都度の確認がおすすめです。

相続税で所得税負担を軽くできる?

相続税を支払う場合には、税負担を軽くできる特例があります。「不動産を相続し、相続税の申告をおこなってから3年以内に売却すること」などを条件に、相続税額を取得費に加算して差し引くことができるようになります。

このように、税金対策をする場合にはご自身が支払った税金が、他の税金の節税になることがあります。節税・税金対策については制度や必要書類、手続きが複雑なので、必要に応じて税理士に相談するのも良いかもしれません。

法人と個人で異なる不動産売却にかかる税金

不動産売却では、法人と個人で扱いが変わります。当サイトでは個人の不動産売却にかかる税金を中心にご紹介していますが、法人の場合との違いについても、簡単に触れておきたいと思います。

個人は所得を細分化

個人の所得を計算する場合は分離課税といい、給与所得や配当所得、雑所得など細かく分けて対応する経費の計算をします。不動産売却で生じた所得は譲渡所得で、譲渡所得には不動産売却で生じた費用が対応します。原則として他の所得とは合算できないので、注意しましょう。

法人は所得の合算で算出

法人の場合、不動産売却における収支も合算し、対応する法人税を収めることになります。また、消費税の課税事業者においては土地を除き、消費税についての計算が必要になることに注意しなくてはいけません。

売却日に関する扱いなども法人と個人とでは異なります。同じ不動産売却ですが、税務の観点からは別の処理が求められています。多くの人は法人の不動産売却について関わることはないかもしれませんが、参考にしていただければと思います。

ここまで不動産売却と税金のあらましを見てまいりました。当サイトではより詳細に不動産売却にかかる税金をご紹介します。相続した不動産の売却などで利益が出た場合には、節税できる仕組みもありますので、ぜひ参考にしていただきたいと思います。

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