どっちがいい？業者に売る不動産買取と仲介で第三者に売る不動産売却
不動産を手放すとき、不動産買取という選択肢があることはご存知でしょうか。
一般に「不動産売却」というと、不動産会社で物件の売買仲介を頼み、条件に合った買い手が見つかると不動産を売却することを指します。一方で「不動産買取」というと、買取業者に直接、不動産を買い取ってもらうことを指します。
売り手にとってはあまり違いが無いように感じますが、不動産売却と不動産買取はまったく異なる取引です。
不動産の売買仲介と買取の違いは？
不動産売却と不動産買取は明確に異なる取引です。
具体的にはどんな違いがあるのでしょうか。取引における登場人物の違いや取引の早さ、売買金額の違いまで、みていきましょう。
物件の買い手が違う
不動産買取と不動産売却では物件の買い手が違います。冒頭でも触れたように、不動産売却ではレインズ（業者向け物件ポータルサイト）や広告、営業活動によって不動産会社が見つけた個人や法人などの「第三者」が物件の購入者になります。
対して不動産買取では「不動産会社」が物件の購入者です。
不動産取引のスピードが早い
第三者が介入しない不動産買取は、取引の完了までに要する時間が短くなります。つまり、できるだけ早く自分の所有する不動産を現金化したい人は、売買仲介ではなく買取がおすすめです。
不動産買取の方が金額は安くなる
不動産売却に比べて、不動産買取は売却金額が安くなる傾向があります。
不動産会社は、買い取った物件をそれぞれのノウハウで収益化していきます。しかし、先に購入してお金を使っているため、どうしてもリスクがあります。こうした取引の違いから、安い金額となることが多いです。
売却と比べて取引件数は少ない
売り主にはあまり関係のない話ですが、不動産買取では業者の資金力が問われます。
そのため、不動産売却は買い手さえ見つかれば何件でも売却が成立しますが、不動産買取ではそういきません。資金に限界があるため、不動産買取の取引ができる不動産会社は多くないことを押さえておきましょう。
不動産買取の流れは？
不動産買取では、一般的にイメージする不動産売却（仲介）とは売却完了までの流れが異なります。不動産買取はどのような流れで進行するのか、全体像をご紹介します。
不動産業者による即時買取
即時買取は、不動産会社が直接・すぐに物件を買い取る一般的な不動産買取のことを言います。不動産会社が提示した金額に納得すればすぐにでも売却が確定します。金額は落ちてしまうものの、すぐに現金化することがメリットです。
不動産業者による即時買取は、以下の流れで進行します。
- 不動産査定
- 買取価格の提示・調整
- 契約
- 決済・引き渡し
不動産売却では買い手を見つけるための3ヶ月～半年ほどの期間が、査定後にあります。しかし不動産買取ではその期間ありません。その分、不動産買取はスピード感をもって取引が行われます。
なお、契約してから引き渡しまでにやるべきことなどは、基本的には不動産売却と同じです。
不動産業者による買取保証
買取保証では、まずは不動産会社が物件の購入者を探す活動（仲介）を行います。しかし、これが上手くいかなかった場合には、仲介をした不動産会社が予め決めた金額で不動産を買い取ってくれます。
これが「買取保証」です。
買取保証を選択すると、不動産会社が物件を買い取ってくれる安心感がありつつ、売買仲介の活動をしてくれるので、高く売却できる可能性があります。
不動産買取のメリットとデメリット
不動産売却と不動産買取は異なる取引のため、当然それぞれにメリット・デメリットが存在します。ということで、不動産買取がどのような人に向いているのか、具体例を交えて解説します。
不動産買取のメリット
不動産買取は、売却金額は安くなりますが、早く売却できます。
時間がかからないということは、例えば、住み替えや買い替えなどを予定しているならば、売却までに時間がかからなず、資金計画が立てやすくなります。ご自身の都合によっては、このメリットは大きいでしょう。
また、物件の売却を他人に知られたくない場合は、不動産買取なら売り出し期間の露出がないため、秘密にしておくことができます。
さらに、仲介手数料や売却のためのリフォームなどの「余分な費用」を払う必要がなかったり、物件に問題があった場合の瑕疵担保責任など不動産売却で想定されるリスクを軽減できたりするメリットがあります。
＊瑕疵担保責任については「売主どこまで補償する？売却物件に問題があった時の瑕疵担保責任」で詳しくまとめているので、ご参照ください。
不動産買取のデメリット
不動産買取のデメリットはやはり金額です。
不動産査定サイトでは「時間がかかっても高く売りたい」という項目を選択することがあります。やはり自分の資産を売却するということなので、特別の事情がなければより高く売りたいと言うのは当然かもしれません。
不動産を手放すという点では同じなので、どちらの取引を選ぶかはご自身の都合によって違います。メリット、デメリットは不動産売却・不動産買取いずれにもありますので、自分にあった選択をしましょう。
ちなみに、高く売るためには、複数査定がおすすめです。買取の相談に応じてくれる不動産会社もあるので、ぜひ活用してみてください。
不動産買取における相場は？
不動産買取は、不動産売却よりも金額的に安くなるといいましたが、具体的にはどのくらい違うのでしょうか？不動産買取の相場でご紹介します。
不動産売却の相場の20％～40％減
結論として、不動産買取では売買仲介による売却よりも2割から4割程度安く売却することになります。仮に2000万円の不動産を売却するなら、400～800万円安い金額で取引されるということです。
諸経費と手間の節約分と考えよう
相場ではかなりの金額がディスカウントされますが、内訳を見れば、不動産会社が必ずしも得しているわけではないことがわかります。
不動産を買い取ると取得税や登録免許税、所有権などの登記などの手続き・経費が生じます。また、買い取られた不動産はクリーニング・リフォーム・解体など手を加えられ、それをその後売却（買取再販）するならそのための広告費や人件費などもかかってきます。
不動産売却よりも損をしてしまったと感じても、不動産会社の負担を考慮すれば、ある程度納得できるはずです。不動産買取の仕組みは押さえた上で、納得して依頼できるといいですね。
不動産買取における手数料はどのくらいかかる？
不動産買取では不動産会社に「買い手をみつけてもらう」仲介が存在しないため、不動産売却における仲介手数料が発生しません。しかし、不動産を手放す際にはいくつかの手数料が発生します。
売却後の譲渡所得税
不動産を売却して得た収入（譲渡所得）には税金が課せられます。とっても売却額すべてが対象ではなく、（売却額）－（取得費＋購入費＋売却費）に対して課税されることになります。また、譲渡所得控除もあるので、さらに納税額を減らすことができます。
もちろん利益がでなければ納税の必要はなく、特に不動産買取では事情がある場合も多く利益が出にくいので参考程度としておきます。
契約時の印紙代
不動産の売買契約書には印紙を貼らなくてはいけません。一つの不動産につき一つの印紙を用意しなくてはならず、売却金額によって印紙代は変わるので確認しておくといいでしょう。
権利移転時の登記費用
不動産買取後の所有権の移転については買い主が負担するので、登記費用は発生しません。しかし売却する不動産に抵当権（住宅ローンなどの担保不動産）が設定されていればこれの抹消登記が必要になります。また、住所や氏名の変更がある場合にも変更登記が必要なので、ここでも費用が発生します。
引っ越し費用
忘れてしまいがちですが、引っ越しにかかる費用も計算しなくてはいけません。通常の引っ越し費用だけでなく廃棄物の処理にもお金がかかることがあるので、試算しておくといいでしょう。
不動産買取業者の特徴は？
不動産買取を行う業者の特徴にはどんなものがあるのでしょうか？また、大手がいいのか中小がいいのか、業者選びも迷ってしまいます。
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不動産売却の業者選びは「どこがいいか」ではなく「どう見つけるか」
大手買取業者は安心か
「大手なら資金力やネットワーク、買取実績から、自分の不動産を安心して買い取ってもらえる」と考えていませんか。
たしかに不動産買取では提示金額よりも、安心感をもって売却したい方も多いはずです。しかし、地方の不動産などにおいては、中小の不動産会社の方が安心できることがあります。なぜなら、中小だからこそその土地に詳しかったり、何かに特化した営業努力をしていることがあるからです。
不動産の買取業者の選び方
不動産買取は、そもそも買取を実施している業者と出会う必要があります。
そのためには、やはり一括査定サイトにたどり着きます。
一括査定サイトなら、買取を選択するという特殊な事情にも対応できる業者と正しくマッチングすることができます。不動産売却（仲介）と違い、査定から売却まで時間がかからないので、ぜひ一度活用してみてください。
机上査定と訪問査定の違いをご紹介
不動産売却査定では、「机上査定」「訪問査定」と異なる２つの査定が用意されていることがあります。「机上査定」というのは不動産を直接見ることなく立地や周辺環境、物件の外観などを参考にして査定を実施します。「訪問査定」は不動産の日当たりや経年劣化、その他細かなところまで担当者が査定します。
物件の査定は「机上査定」よりも「訪問査定」の方がはるかに正確です。当然時間はかかりますが「机上査定の金額を参考に不動産会社を決めて、その後訪問査定で金額に納得できなくてまた次に・・・」と繰り返した方がよほど時間を要することになります。
したがって査定依頼から買取までの期間が短い不動産買取は特に「訪問査定」を選択すべきなのかもしれません。