年齢・世代別に見る相続の事情と対策
今回は相続に伴う不動産売却の事情は、自分の年齢や置かれている状況によっても大きく違うと思います。そこで今回は、いつ不動産を相続したのかによって違う“不動産売却の事情”を紹介していきます。あくまで一般論にはなりますが、ぜひ参考にしてみてください。
また、相続法は平成30年に40年ぶりの変更があったので、関係のある項目を要所で紹介していきたいと思います。
高齢・老後の不動産相続
高齢者が不動産を相続した場合だけでなく、退職後のケースも合わせて確認していきます。この場合は子や孫の存在や相続不動産への居住の有無などがポイントになります。
必ずしも配偶者が相続できるわけではない
まず確認しておきたいのは、相続不動産はだれのものなのかという点です。
高齢夫婦で夫が亡くなった場合、自動的に妻が不動産を相続できるわけではありません。基本的に妻、子、そしてその他の血族が該当者になります。遺産分割協議でトラブルになりやすいという特徴があるので、気をつけなくてはいけません。
生前に贈与したり遺言で明確に妻が相続できるようにするなどの対策をしておく必要があります。
二次相続を意識
また妻や子が相続をすることになりますが、その後妻がなくなった時はさらに子が相続することになります。これが二次相続と言われるものです。
二次相続では初めの相続で使えた「配偶者の税額軽減の特例」が使えず、さらに相続人が1人減ることになるので、相続税の負担が大きくなります。つまり一次・二次で節税の方法は違いますので、通算で考えて遺産分割をしなくてはいけないということです。
高齢者の相続対策
高齢者の相続対策として、生前に財産を分散することで、場合によっては数百万円もの節税効果が見込めます。
基本的には贈与税は相続税よりも高く設定されています。しかし贈与税は、受け取る側が年間にいくらもらったのかがポイントになります。複数の被相続人に対し数年間に渡って贈与することで、効果的に節税することができます。
配偶者控除
婚姻期間が20年以上、つまり結婚してから20年が経過している夫婦が住んでいる家を妻（夫）に名義を変更する場合、2000万円の控除を受けることができます。
相続税の計算では相続がはじまる3年前までに贈与した財産は相続財産に加算されてしまいますが、上記控除の金額分は加算されないというメリットもあります。
この配偶者控除は初めに紹介した相続法の改正を受けて大きく変わったので、ここで紹介しておきます。
相続法の改正がわかりやすいよう、変更前の事例から見ていきます。
不動産4000万円
計8000万円の資産
妻は生前贈与の配偶者控除を使って不動産4000万円のうち2000万円を事前に取得しているため、夫が亡くなった時の相続財産は、
になります。
通常、相続で配偶者はこの2分の1を取得できますが、従来は2000万円が特別受益として扱われたため、
と2000万円を差し引いた金額を受け取ることになります。合計すると4000万円分を取得していますがこれでは配偶者を優遇する制度としては不十分です。
そこで改正後は2000万円を特別受益として扱わず、
と3000万円を相続し、生前贈与と合計して5000万円を受け取ることができるのです。
40代～50代の不動産相続
実家を相続した時、自分の持ち家があるために居住をしないことが多いと思います。ここでは40代～50代の不動産相続ということで、相続不動産の売却について紹介していきたいと思います。
相続不動産の登記
相続した不動産を売却するには、まずは不動産の登記をしなくてはいけません。
必要書類は？
遺産分割協議書
原則的には財産の分与割合は法律で決まっていますが、別途分け方を定めることができます。それの分割割合を示したものが遺産分割協議書になります。
被相続人の証明書
死亡した人の戸籍謄本や住民票の除票などを用意しなくてはいけません。
相続人の証明書
ポイントは、相続する“すべての人”の戸籍謄本・住民票の写し・印鑑証明書などを用意することになります。
不動産の証明書
相続される不動産の証明が必要です。自治体の窓口で取得する固定資産税評価証明書や法務局から取得する全部事項証明書を用意しなくてはいけません。
登記申請書
そして相続不動産の登記を行うための申請書を準備します。
相続不動産の売却
そして実際に不動産を売却することになります。不動産売却はどこの会社に依頼すべきか迷うところですが、当サイトでおすすめするのは一括査定サイトです。複数の会社の見積もりをもらうことができるため、比較しながら売却をすすめることができます。
下記のフォームなら無料で最大6社にまで査定依頼を送信できるので、使ってみてください。
相続不動産と税金
相続した不動産を売却するときには、相続税と不動産売却にかかる譲渡所得税の計算をしなくてはいけません。
＊相続不動産の節税については「相続した時の不動産売却、節税・税金対策についても徹底解説」で詳しくまとめているので、ご参照ください。
改正相続法の「介護や看病」
世代的に親の介護に苦労している人もいるかもれません。ここで相続法の介護・看病に関する改定について紹介しますので、参考にしてみてください。
対象になるのは「貢献度の高い親族」で、被相続人に金銭の請求が可能になりました。従来も介護に十分に寄与した人には遺産取得分を増やすルールがありましたが、それはあくまで法定相続人に対してでした。そこを親族全体にまで範囲を広げて評価することになったため、介護や看護に向き合いやすくなりました。
20代や未成年の不動産相続
20代の土地や建物の相続と運用
代襲相続などによって、未婚だったり子どもがいなかったり、年齢が若いうちでも土地や建物を相続することがあると思いますので注意点を紹介します。
代襲相続とは
代襲相続は、本来は配偶者、子ども、親、そして兄弟や姉妹の順で相続することが法律で決まっていますが、被相続人よりも先に相続人（受け取る人）が亡くなっている時は孫やひ孫、甥、姪が受けとることを言います。
不動産売却
不動産の売却を考えているなら、一括査定サイトが便利です。
相続したのがマンション・戸建て・土地どれであっても売却可能な不動産会社に査定、売却を依頼することができます。
不動産運用や資産運用
不動産の運用については以下のリンクから一括で相談ができます。
また、もし不動産を売却したなら、いくらで売れるのかは気になるところですが、その資金をどのように運用できるかがポイントになります。
特に金融商品などに投資することになりますが、ポートフォリオを考えなくてはいけません。例えば株や投資信託のような収益目的の運用は全体の5割程度に抑えて、保険や国債のようなリスクの低い資産を4割保有するなどが考えられます。効果的な資産運用を目指すといいでしょう。
未成年の場合
未成年者は法律上、相続の承認や放棄などの法律行為をひとりで行うことができません。しかし相続には遺産分割協議という法律行為があるので、なにかの形で参加することになります。基本的には親（親権者）が代わりに手続きを行うことになりますが、申し立てをして特別代理人を立てる場合もあります。
いずれにしても未成年の相続には注意をしておきましょう。