相続した時の不動産売却、節税・税金対策についても徹底解説

最終更新日:2019/07/17

不動産を相続した時、できれば納める税金は少なく得られる利益は大きくしたいはずです。放っておくと固定資産税などがかかり負担になるので、結局は使うか売るか、いずれかの選択をすることになると思います。

この記事は、不動産を売却した場合、どのくらいの税金がかかるのか、また節税はどのくらいできるのか説明してまいります。まだ売るか迷っている方も、ぜひ参考にしてみてください。

*固定資産税については「不動産の固定資産税、売却や買い替えの時にどんなことに注意すべき?」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

相続した不動産売却にかかる税金

まずは相続した不動産を売却した時にかかる税金にはどんなものがあるのか、確認していきます。

売却で生じた利益のことを譲渡所得といいます。不動産売却では、“損失がでてさらに納税する”ということはもちろんなく、利益がでた場合にのみ課税されることになります。

「不動産を売った時の金額」から「買った時の金額・かかった費用」を引いて計算した金額が譲渡所得です。通常は自分で不動産を購入した時の書類を用意すればかかった費用などを確認できるので、譲渡所得を計算するのはそこまで難しくありません。

しかし相続の時は、取得時の状況がわからないという問題があります。そんな時はどうすべきなのでしょうか。

被相続人はいくらで買ったのかで計算

親(被相続人)から相続した不動産の場合は、親がその不動産を購入した時の金額を購入額として扱います。譲渡所得の算出に使う購入にかかる手数料は、この時の購入にかかった費用と、自分が相続した時にかかる登記費用・不動産取得税などの諸経費も合わせて、手数料として計算します。もし取得費がわからないなら、売却金額の5%を取得費用として扱うことができます。

いつ取得したか

不動産売却にかかる税金は投機的な売買の抑制のため、5年を境に税率が変わることで知られています。5年以内の短期譲渡では39%、5年を超える長期譲渡なら20%の税率を譲渡所得にかけて計算を行います。

そこで問題になるのは、相続した不動産をいつ取得したのかです。相続不動産については、親が不動産を取得したタイミングをそのまま取得時期として考えることができます。このため、相続してから間がなくても、長期譲渡として低い税率で税金を納めることができる場合は、わざわざ期間をあける必要がありません。

以上が相続した不動産の注意点です。取得額取得日が基準になることはわかりましたが、その金額や時期を特定するのは容易ではないかもしれません。不謹慎かもしれませんが売却予定のある方はあらかじめ確認しておくと、スムーズな売却ができるでしょう。

相続不動産の売却と税金に関する特例

相続した不動産の売却にかかる税金には、さまざまな特例が用意されています。特例の適用には多くの要件があるので本当に該当しているのか、確認が難しいところです。いくつかの特例を紹介しておきますので、参考にしてみてください。

相続した不動産に自分が住んでいる場合

相続不動産の売却では、相続した本人がその不動産に住んでいるかどうかで、所得に対して使える特例が変わります。本人が住んでいるなら、居住用財産として扱われるので、

3000万円特別控除
(10年超所有なら)その場合の軽減税率
特定居住用財産の買い替え
特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
(マイホーム買い替え時の)譲渡損失の繰越控除

などさまざまな特例が適用されます。ご自身の状況に応じて、該当するものを確認しておくといいでしょう。

相続で空き家になった不動産

居住用の不動産を売却する時、3000万円特別控除というものがあります。相続の時も適用される場合があり、例えば相続の直前まで親が一人暮らしをしていた不動産などは一定の条件を満たすことで3000万円特別控除の対象になったりもします。

これら特例を受けるには売却後の確定申告が必要になります。空き家の場合は別途、「被相続人居住用家屋等確認書」という書類をもって居住状況や用途を証明する必要があるので、確認しておくといいでしょう。

相続した不動産売却で可能な他の節税・税金対策

不動産売却にかかる税金の対策は常に意識されているかもしれませんが、ここでは相続に関連する節税・税金対策を紹介します。相続不動産についても細かな要件が多いので、大まかな確認にお役立ていただきたいと思います。

不動産の取得費用に相続税を加算

不動産を売却した時の利益は「譲渡所得」として扱われます。譲渡所得とは「売却金額」から「取得費用と諸経費」を差し引いて算出したもので、この所得が課税の対象になります。

相続した不動産の場合は、相続時に相続税を支払うことになりますが、この一部を取得費用に加算することができます。相続した日の翌日から3年10カ月以内に、財産を取得し、相続税を支払った本人が売却することが条件ですが、これを満たすと譲渡所得を圧縮することができますので、確認しておくといいかもしれません。

土地売却は「小規模宅地等の特例」で相続税が軽く

相続した土地については、「小規模宅地等の特例」が使えます。これは相続した土地において330平米まで、評価額が80%減額、つまり20%になるという特例です。適用は、土地所有者が被相続人(親など)と同居していて、相続税の申告期限まで住み続けることが基本的な条件になります。

これを使うと相続税を軽くすることができます。一方ではじめにあげた譲渡所得の圧縮ができなくなりますので、比較して活用することをおすすめします。

土地売却では測量費にも注意

土地の相続では、購入当時の書類がないことや境界が確定していないことに起因して、どこまでが相続した土地なのかを明確にすることがあります。この時、「測量費」という計測にかかる費用が発生します。数十万以上と高額な費用ではありますが、これは譲渡所得を計算する際の費用として計上することができるものになるので、節税のために知っておくといいかもしれません。

相続した土地などを売却する時、税金はいつ払う?

一般的な会社員による不動産売却の譲渡所得は、給与とは別に申請をして支払うことになります。

各種控除を含む納税額はこの所得の申告によって計算されます。確定申告の期間は、「売却の翌年の2月16日から3月15日まで」となっているので、忘れないようにしましょう。なお、実際の支払い(納税)は申告後に届く納付書を通して行うことになります。

ここまでご覧いただき、相続した不動産を売却する時の税金対策の複雑さが目立ってしまったかもしれません。国や自治体の制度も時代にあわせて変化しており、現在も変わり続けている印象があります。細かな確認は税理士などの専門家に任せるという選択もできますので、当記事はあくまで予備知識として活かしていただければと思います。

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