仲介手数料は不動産売却の何に対して、いくらかかる？

不動産売却では、仲介してくれた不動産会社に「仲介手数料」が生じます。賃貸や購入でも耳にするこの仲介手数料は、不動産会社のどのような活動に対して、いくら支払っているのでしょうか？

仲介手数料は何に対して支払う？

まずは不動産売却の何に対して仲介手数料がかかるのか確認していきます。

不動産売却での不動産会社の役割

不動産売却では、物件の査定から買い手探しまで、不動産会社にお願いすることになります。これを不動産会社の立場でみると、物件を売却できる状態にする活動・買い手を見つける販売活動・売買契約を成立させて引き渡す活動、を行うことになります。これらについてもう少し具体的に見ていきましょう。

売却できるようにする

不動産売却は仲介業者によって物件を売却できるようにすることから始まります。不動産会社は物件を売却したい人からの相談を受け、売却（媒介）可能なら不動産査定を行って価格を算出し、媒介契約を締結します。仲介手数料はまだ生じませんが、ここでいかに相談者の力になれるかで媒介契約へ至るかどうかがかわります。

媒介契約について簡単にまとめると、

不動産売却の相談先で迷ったら、「一括査定サイト」がおすすめです。不動産売却における一括査定サイトは単に複数の会社から見積りを受けるだけではありません。査定結果の比較はもちろん、情報を入力した物件の売却実績のある不動産会社が一覧ででてくるので、単に不動産会社に足を運ぶよりも効率よく売却活動を進められるでしょう。

買い手をみつける

次に物件の買い手を見つけることになります。主な活動には物件をレインズ（業者向け情報サイト）などで公開状態にすることやチラシやネット広告などの宣伝活動を行います。さらにまだ買うと決めたわけではない購入希望者の物件見学に立ち会うことなども不動産会社の活動になります。

売買契約・引き渡し

ここでは売買契約の締結から、決済・物件の引き渡しまでを担います。契約の履行までにはトラブルが起こりうるので、確実に取引が成立するように立ち会うことも仕事になります。

なぜ不動産会社による仲介が必要？

不動産会社による仲介が必要な理由はいくつかありますが、私達が相談に行くときには「専門知識の提供」と「トラブルの防止」を求めているのではないでしょうか？

宅地建物取引業者

物件の売却を進めていくのにはやはり権利関係や契約について詳しく理解していなくてはいけません。この点で高度な不動産の専門知識や経験を持っている不動産業者に委託するとことで、わからないことを相談しながら売却を進めていくことができるようになります。

トラブルの防止

不動産売却のみならず、大きな金額が動く取引などでは立会人がトラブルの防止に役立ちます。特に不動産業者は起こりうるトラブルについても知識が豊富なので、損害や苦情に備えることができます。

簡単に紹介しましたが、やはり不動産売却では仲介業者は必要になります。不動産をこれから売却する人は、仲介会社がどういった役割を担い、どんな活動をしてくれるのか理解して、より強力なパートナーとなってもらいましょう。

仲介手数料はいくら？

さてここまで不動産売却の仲介手数料が何に対して発生しているのか確認してきましたが、この対価となる仲介手数料は一体いくらなのか見ていきましょう。

仲介手数料の計算式は？

不動産売却の仲介手数料は、物件の売却金額によって変わります。

「部分」ときくとわかりにくいですが、例えば600万円で売却したなら、200万円ずつ税率を分けて計算しなくてはいけないということになります。3回に分けて計算するのは面倒なので、この計算を簡単にした計算式があるので紹介しておきます。

この速算式を使えば一回の計算で算出できるので、通常はこちらが使われることになります。

6万円の根拠

先程「401万円以上の場合」の計算に使った6万円ですが、これは仲介手数料の調整額と言われたりします。3％で一括計算した場合に「200万円以下の部分」と「201万円以上400万円以下の部分」がそれぞれ不足するので、その部分をあらかじめ計算し、加算しています。

あくまで上限であることに注意

不動産売却における仲介手数料の算出額について紹介してきましたが、実は上記の計算でだした金額は不動産会社が請求できる「上限」です。

しかし一般的な取引では、仲介手数料は上限いっぱいに支払うことになります。というのも、不動産売却会社はこの「仲介手数料」を報酬に仕事をしています。少し極端な話ですが、これを減額してしまうと不動産会社の仕事への意欲は半減してしまいます。

仲介手数料にかかる消費税は？

個人がマイホームを売却するときには「売買代金」に消費税はかかりません。しかし不動産会社への仲介手数料には消費税が通常どおり発生するので、気をつけましょう。

＊消費税については「不動産売却で「消費税がかからない」は間違い？実例で学ぶ課税対象」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

不動産の仲介手数料早見表

ここまで仲介手数料と消費税の計算方法について紹介してきましたが、一番カンタンに調べられる「早見表」を用意しました。

不動産仲介手数料の改定について

平成30年（2018年）に不動産売却の仲介手数料についてルールが変更されたので、ここで紹介しておきます。

400万円ちょうどの時の仲介手数料

変わったのは、売却代金が400万円以下の場合にも、400万円のときと同じ金額を上限にできるというものです。

この背景には「空き家問題」があるといいます。田舎にある空き家を不動産会社が調査・査定する場合、安い物件価格・高い調査費が影響して、不動産会社の負担になっていると言われました。そこで調査費で高くついた分を手数料として請求できるようにし、空き家の流通を促進しようとしています。

不動産売買で売主・買主の両方から仲介手数料をもらう

ここまでは不動産売却における「売り主と不動産会社」の関係から生じる仲介手数料の話をしてきました。しかし不動産売却では買い手も存在します。これについて簡単に整理していきましょう。

両手仲介

売り手の代理となった不動産会社が自分で買い手をみつけた場合のことをいいます。一つの物件で売り手と買い手の両方から手数料をもらえるので、かなりおいしい取引になります。

片手仲介

売り手側と買い手側、別々に仲介業者が存在する場合は片手仲介になります。仲介を行う不動産会社からみれば両手の半分、片方からしか手数料をもらえないので片手仲介と呼ばれています。

不動産売却では、「片手仲介」を行う会社に依頼できると良いと言われることがあります。両手仲介では、高く売りたい売り手と安く買いたい買い手の間に、仲介業者が存在します。つまり双方が相反する希望をする中で両方を立てなければいけないとなると、どうしても売り手にとって不利な状況になってしましがちです。

囲い込み

媒介契約を結ぶと物件を正当に流通させる義務が生じます。正しく流通した上で買い手が決まる場合には何も問題はありませんが、一方で、両手仲介を成立させるための「囲い込み」というものが存在します。

これは、売却物件に他の会社などが購入希望を出しても、「すでに決まりました」などと嘘をつき、物件が他社に買われないようにする行為のことを指します。

こちらは完全にルール違反になりますので、他社からの問い合わせがあまりに少ないなど、疑わしい時は他の会社に乗り換えることも検討しましょう。