不動産売却による住民税負担はいつ？確定申告での譲渡所得や翌年の住民税

不動産を売却する時は、「いかに高い金額で売却できるか」という点に着目してしまいがちです。しかし、高く売れたときにこそ支払う税金のことを気にしておかなくてはいけません。

ここでは不動産売却に関する税金のなかでも、住民税についてご紹介します。住民税はどのような申告が必要で、いつ、いくら支払わなくてはいけないのでしょうか？確認していきましょう。

分離課税による不動産の譲渡所得と住民税について

不動産売却において、課税対象となる所得を「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得は、不動産を売却できた代金から取得費（購入代金とそれに係る費用）や控除額を差し引いて計算されます。

不動産売却における住民税は、この譲渡所得がある場合に生じます。売却したら必ず発生するものだと思っていた方は、ご安心ください。それでは、住民税が増えるケースについて、譲渡所得計算の仕方や基本的な考え方を見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法は？

譲渡所得は以下の方法で計算されます。

• 売却価額 – （取得費＋譲渡費用）

譲渡所得に対して、一定の税率を掛け合わせることで住民税がいくらになるのかがわかります。

譲渡所得で住民税が決まる

不動産売却の住民税は譲渡所得に住民税率をかけた金額が納税額になります。住民税の税率は不動産の所有期間によって変わります。次で詳しくご紹介します。

不動産売却の譲渡所得にかかる住民税・所得税

不動産売却では、物件の所有期間によって税率が変わります。また期間以外にも住む目的によっても税率が変わるので詳しく解説していきます。

所有期間によって住民税の税率が変わる

期間が5年以下の物件の売却では短期譲渡所得・5年を超える物件の売却では長期譲渡所得といいます。それぞれ見ていきましょう。

また住む目的の物件に限りますが、居住用で10年以上保有している場合にはさらに税金が軽減されます。6000万円を境に税率が変わるので、確認しておきましょう。

なお、不動産売却全体では譲渡所得にかかる住民税の他にも登録免許税や印紙税などの手数料も発生します。例えば、不動産の名義を変更するための登録免許税は土地建物の場合は、土地1筆1,000円、建物1戸1,000円で合計して2,000円です。また、売買契約書に貼付する印紙税は以下の通り、契約金額に応じて変わります。

（引用元　国税庁公式）

このように、不動産売却では住民税以外にも色々な税金がかかります。金額に大小はありますが、確認しておくといいでしょう。

不動産売却による住民税はいつ？翌年の住民税について

不動産売却による譲渡所得を得た場合、確定申告をし所得税と住民税を支払わなければなりません。これらの税金はそれぞれ支払うタイミングが違うので注意が必要です。

住民税は翌年に

所得税の納付期限は、基本的には確定申告の期限と同じです。しかし住民税の納付期限は所得税と同じではありませんので、ご注意ください。
まず「住民税納付書」というものが届き、それをもって指定金融機関にて支払うことになります。一括納付しても構いませんが、4期に分けて納付したり特別徴収として給与から天引きしたりすることもできます。詳しくは各自治体によって異なりますので、窓口で案内をしてもらいましょう。

ふるさと納税で不動産売却の住民税は抑えられる？

住民税を控除できる施策に「ふるさと納税」があります。これは応援したい自治体に寄付を行うことで、支払う住民税を少なくできるしくみです。上限があるものの寄付金額から2000円引いた金額が控除される上、返礼品としてその土地原産品やゆかりのものなど魅力的な商品を受け取ることができ、人気を博しています。

＊ふるさと納税についてはまだ間に合う？不動産売却で税金が増えてから考える「ふるさと納税」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

ふるさと納税の節税

譲渡所得があると、先程紹介した住民税の控除上限を引き上げられる仕組みがあります。こちらについては自治体によって状況が異なるので、適宜確認をすると良いかもしれません。
また、ふるさと納税にはワンストップ特例という寄付先が年間5自治体以下なら確定申告不要の制度があり、この場合には住民税を全額控除することができます。

住民税の節税を概算

ふるさと納税の控除額には以下の上限が設定されています。数字がややこしいという人は、総務省のサイトにはふるさと納税の金額を試算できるシミュレーションをあるので使ってみてはいかがでしょうか。(参考：総務省公式)

相続した不動産を売却した時の住民税について

親や家族から相続した不動産を売却した場合は、取得費加算の特例やふるさと納税によって節税をすることができます。ここでは相続不動産の節税対策についてご紹介していきます。

相続税の取得費加算による節税対策

土地などの相続では、3年以内の短期の譲渡でも譲渡所得税を減額できる「取得費加算の特例」というしくみがあります。これは譲渡所得を計算する時に用いる取得費に相続税の一部を加算できるというものなので、結果的に住民税の納税額を少なくすることができます。

相続税・住民税・所得税をふるさと納税で節税

ふるさと納税は、地方自治体に寄附を行うことで一定額まで住民税と所得税を控除できる仕組みです。所得や家族構成などに応じて上限額が決まっているため、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

・不動産売却とふるさと納税

実は、相続した財産を国や自治体に寄附すると、相続税についても節税できる場合があります。適用には遺言ではなくご自身の意思で寄附することであったり10ヶ月以内であったり一定の要件があります。また、受けられる控除についても内容や計算が多岐に渡ります。上手に活用したい方は、税理士もしくは司法書士などに相談することをおすすめします。

不動産売却の住民税と確定申告

不動産売却をして儲けが出た場合は、確定申告をしなければいけません。住民税は不動産売却で発生した譲渡所得にかかりますが、支払うタイミングは確定申告時ではないので注意が必要です。

譲渡所得があると確定申告しなくてはいけない

確定申告は、原則的に1月1日から12月31日までの間にあった不動産売却による譲渡所得を、翌年の2月16日〜3月15日に行うことになります。
ここで気をつけたいのは、不動産売却をした翌年に、4回住民税を納付することになるということです。一括で支払う場合には気にならないかもしれませんが、翌年の支払いになることを覚えておきましょう。

住民税があがるのは譲渡所得がある時で、売却の翌年。