マンション売却の赤字を活かす。売却損に使える損失控除について解説
お住まいのマンションを売却して損失（売却損）が出た場合でも、確定申告をすることにより得をすることがあるのはご存知でしょうか。
今回は、これからマンションを売却しようと考えてる方が、マンションの売却損を有効に活用するための方法をご紹介します。あわせて、マンション売却後の確定申告のやり方、必要書類について解説します。
売却損でも確定申告は必要か
マンションを譲渡して売却損がでた場合には、確定申告の必要はありません。しかし、確定申告をすることで特例や、所得に対する一定の控除が受けられる場合があります。
マンション売却における損益通算
マンション売却によって生じた譲渡損失を他の所得と損益通算できることがあります。損益通算とは、一定の期間における利益と損失とを相殺することです。
特例には次の2種類があります。
- 買い替えが伴う場合の特例
- 売れた価額より住宅ローン残高が多い場合の特例
※正式名称ではありません
詳細は、No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき、No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときをご参照ください。
マンション売却における繰越控除
給与等の所得よりも譲渡損失の金額のほうが大きく、通算しきれない金額があった場合には、その通算後譲渡損失の金額について、その譲渡の年の翌年以後３年内の各年の総所得金額等から繰越控除することができます。
マンションを売却して新しい物件を購入する場合は、譲渡損失の金額がそのまま、繰越の限度額となります。
一方で住宅ローンが売却価額を上回る場合は、上回る金額分が、繰越の限度額となります。
他にも、マンションを譲渡した場合は「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「マイホームを交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例」といった特例を適用できる可能性があります。
特例を使うためには税務の知識が必要なこともあるため、専門家に相談した方がいいでしょう。
マンション売却による譲渡所得
マンションを売却して譲渡所得があれば、税金が発生します。譲渡所得については次のように計算します。
譲渡所得 = 売却価額 – (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得に対し、所有期間に応じて税率をかけあわせます。
マンションの所有期間による税率の違いについては、以下で詳しく解説します。
所有期間が5年以下
マンションを譲渡したとし年の1月1日において所有期間が5年以下である場合の譲渡所得を「短期譲渡所得」といいます。短期譲渡所得に対する税率は、次のようになります。
| 税率 | |
| 所得税 | 30% |
| 住民税 | 9% |
※平成25年から平成49年までの期間については、所得税に2.1％の税率を乗じた復興特別所得税を納付することになります。
所有期間が5年超
マンションの所有期間が5年超である場合の譲渡所得を「長期譲渡所得」といいます。
| 税率 | |
| 所得税 | 15% |
| 住民税 | 5% |
※別途、2.1％の復興特別所得税がかかります。
譲渡所得の3,000万円特別控除
居住用マンションを譲渡した場合において、一定の要件を満たすと、確定申告することにより譲渡所得の金額から3,000万円が控除されます。3,000万円特別控除の特例は、所有期間の短期、長期にかかわらず利用することができます。
なお、「一定の要件」については、No.3302 マイホームを売ったときの特例をご参照ください。
マンション売却後の確定申告
確定申告の概要
確定申告とは、1月1日から12月31日までを1年間として、その年の所得を確定し、税務署へ報告することをいいます。
報告の期間はその年の翌年の2月16日から3月15日までの1か月間になります。
サラリーマンなど、収入が給与所得のみなどの方は、通常、確定申告ではなく勤務先の会社によって、毎年12月ごろに年末調整を行い、その年の所得を確定しているかと思います。
これは、給与所得者全員が毎年確定申告をすることになると、納税者および税務署双方の負担が大変大きいため、会社がまとめて年末調整を行い、作業を減らす意味があります。
マンション売却などで給与以外に所得がある方は、サラリーマンであっても確定申告によって、その年の所得を確定・納付します。
確定申告の方法
税務署で作成・申告する方法
確定申告の申告期間中は、各税務署にて申告相談を受け付けており、申告に必要な書類を持参すれば、税務署の職員がパソコンで申告書の作成を手伝ってくれます。
また、地域によっては、税務署以外で申告書相談会場を設けているところもあるので、ご自身の管轄の税務署のホームページなどでチェックしてみてください。
しかし、確定申告期間中は、税務署も大変混雑するので、順番待ちは避けられません。
申告書に記入して税務署に持参・郵送する方法
近くの税務署に確定申告書や計算書などを税務署に取りに行き、手書きで記載して提出することも可能です。
マンションを譲渡した場合の確定申告は、結構な手間がかかり、提出しなければならない計算書や添付書類がたくさんあるので、大変です。時間に余裕のある方や、税理士費用を節約したいという方は、下記に確定申告のための必要書類などを載せておきますので、チャレンジしてみてください。
■必要な書類
・申告書B
・申告書第三表（分離課税用）
・添付書類台紙
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
■提出したほうがいい書類
提出した確定申告の内容を証明する書類として、下記の書類が必要になることがあります。
- マンションを購入した際の売買契約書
- マンションを売却した際の売買契約書
- 購入時の仲介手数料、印紙代、登記代などの領収書
- 売却時の仲介手数料、印紙代などの領収書
e-Tax（電子申告）を利用して提出する方法
国税庁のホームページ内にある確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に従って金額等を入力していくだけで、確定申告書を作成することができます。
作成した申告書を印刷して郵送により提出することもできますが、e-Taxを利用して提出する方が簡単で、印刷・郵送の手間がかからないので便利です。
e-Taxで提出するには、初めに少し準備が必要になります。
①パソコンの推奨環境の確認
古いと正常に動作しない可能性があります。
②電子証明書を組み込んだマイナンバーカードを取得
電子で申告するには、その提出が本当に本人によって行われたものかを証明する必要があります。
電子で作成した文書にマイナンバーカードで署名することにより、その文書が本人によって作成されたものであることを証明できます。
③ICカードリーダライタの購入
マイナンバーカードで作成文書に電子署名をするとき、ICカードリーダライタが必要になります。