住まなくなったマンションは賃貸にすべき？売却と比べて見る良し悪し

マイホームの売却を考えた人の中には、例えば転勤で離れるけどまた住みたいとか、時期的にすぐには売りたくないとか、そういった事情から物件を賃貸に回したいと思っている人もいると思います。

さっそくですが、不動産の賃貸・売却それぞれのメリットとデメリットは以下のようになります。

この表では税金や収入、かかる手間などをまとめています。ここにあるものが全てではありませんが、これらを理解しておくことでより選択しやすくなると思います。

ここからは、上の表の各項目をひとつひとつ紹介していきます。ぜひご自身の不動産売却にお役立てください。

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賃貸を行うメリット

家賃収入が得られる（不労所得）

不動産賃貸を行うことによる最大のメリットは、いわゆる不労所得が得られることではないでしょうか。当然借り主がいることが前提にはなりますが、物件を貸し出すことで家賃収入が得られます。

また、住宅ローンの残った物件を貸し出す時は、家賃収入でローンの返済をすることもできます。売却をする場合は一括で現金は入りますが、仮に購入時よりもマイナスの場合には差額は自己負担になります。そういった借入金の返済についても毎月の家賃収入から行うことができるため、メリットであると言えます。

また、不動産賃貸に関する賃借人の募集や契約、家賃回収などの面倒な仕事は管理会社に任せることができるのでその点は安心して経営することができます。

転勤してもまた住める

不動産賃貸を行うということは、物件の所有者は自分のままになるということです。つまり転勤などで住めなくなったときでも、物件を賃貸に出すことで家賃収入を得ながら、一定期間した後に再居住することができるということになります。

定期借家

賃貸を行う際に、また住む予定があり、その時期も決まっている場合には定期借家契約というものもあります。これは「決められた期間だけ貸す」と借主とあらかじめ合意のもと行う契約になります。つまり物件にかかる毎月のローン返済や固定資産税に家賃収入を充てて、少しでも負担を軽減しつつ、期限が来たら退去してもらえるのでまた自分が住むことができます。

ただし定期借家で物件を貸し出す場合には、退去が決められている分家賃が低く設定されることになります。

経費として節税ができる

賃貸では、経費計上できる費用が多くあるというメリットもあります。

特に大きい金額のものでいうと、物件取得時の仲介手数料や管理会社への費用、固定資産税、減価償却費、さらには室内設備の入替費用なども経費として算入することができます。

減価償却費について

減価償却費は不動産の取得費用を一定期間にわたり毎年経費計上できる仕組みになります。物件購入価格×0.9×償却率×年数というような計算式で算出され、費用の中でも高額なため、かなりの節税効果が見込めます。

総合課税について

不動産所得は総合課税と呼ばれ、給与所得などの他の収入と合算して計算することができます。経費についても同様に合算できるということになります。

賃貸を行うデメリット

居住用の税金軽減策が使えない

不動産を賃貸に変えることで、居住用物件では適用できたいくつかの特例が利用できなくなります。どのようなものがあるのか、確認していきましょう。

3000万円の特別控除

居住用の不動産を売却する時には売却益を3000万円まで控除する特例を使うことができました。この特例があれば、以下の計算で税額を算出するためかなりの節税効果が見込めました。

（譲渡所得 – 3000万円）×税率=譲渡所得税

しかし賃貸を行うということは居住用ではなくなるので、この特例は適用できません。

住宅ローン控除

賃貸にきりかえるということは、住宅ローンではなくなります。このため毎年ローン残債のうち1％が控除された住宅ローン控除が適用されなくなります。

空室リスク（収入が不安定）

賃貸に出したからと言って、必ず借主が見つかるわけではありません。管理会社に入居に関することなども任せることになりますが、仮に空室の期間がながく続いてしまうと経費ばかりがかかり、採算が取れなくなってしまいます。

こういった収入が安定しない場合も想定して賃貸は行わなくてはいけません。

部屋の経年劣化

賃貸を行う際に気をつけたいのは、家賃の減少です。初めは希望通りの収入を確保できたとしても、物件は経年劣化します。そのため、家賃下落については初めから理解しておかなくてはいけません。また時間が経つにつれて物件は劣化し、修繕にもお金がかかりますので気をつけましょう。

手間がかかる

物件管理については管理会社に任せることができますが、確定申告など自分で行わなくてはいけない手続きはいくつもあります。また物件の収支などにもある程度気を配らなくてはならず、さまざまなコストが発生してしまうことになります。

売却するメリット

税金で優遇される

“居住用”物件の不動産売却では、税金が優遇されます。先程紹介した3000万円特別控除や10年以上所有した場合の軽減税率など収益物件にはない特例があるので、上手く活用するといいでしょう。

ランニングコストがかからない

こちらも先程の空室リスクや修繕費のところと同じ内容になりますが、物件を売却してしまえば費用だけかかり続けるような事態にはなりません。また、賃貸のデメリットで紹介した手間に関しても、売却の一回で終わらせることができます。細かなことが苦手な人などは物件を売却してしまってもいいかもしれません。

すぐにまとまった現金が入る

まとまった現金が必要な場合にも、不動産売却の方が使えます。ただし、不動産売却では売却代金を住宅ローンの返済に充てることが多いので、初めにいくらくらいで売却できるかは確認しておく必要があります。

売却するデメリット

売却額が読めない

不動産売却では、物件査定を行いある程度の売出し価格を決めることになりますが、実際には買い手がつくまでいくらで売却できるかは不明瞭になります。実際、売買交渉の段階でも売出し価格よりも安くなることが予想されるので、いくらで売れるのか読めないというデメリットがあるでしょう。

タイミングが読めない

上記と同様に、物件がいつ売れるのかが読めないというデメリットもあります。いつ売れるのかが読めなければ引越しのスケジュールが決まらなかったりいつ現金が入るのかわからなかったりするので問題が生じてしまいます。

売却のための費用がかかる

不動産売却では、売却のための費用がかかります。不動産会社への仲介手数料や売買契約の際の印紙代、所有権を移転するためのいくつかの登記費用、そして売却益にかかる税金が諸費用として発生します。

不動産売却・賃貸、結局どっちがいいのか

ここまで双方のメリットとデメリットを確認してきましたが、結局どちらがいいのでしょうか。最後は自分で決定していくことになりますが、ここで搭載との見解を示しておきたいと思います。

不動産売却のタイミング

不動産の価格は市況によってかわります。もし売却をするなら、今は売り時なのでしょうか？

不動産価格指数が52ヶ月連続で前年同月比上昇

2020年のオリンピックに向けて上昇するとも言われる不動産の価格ですが、国土交通省が発表している不動産価格指数も右肩上がりで伸びています。

つまり現在は不動産価格が高値で推移しており、売買件数も少なくないこともわかりますので、売却時期として悪くないと考えることができます。

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