土地売却

ここでは土地売却を検討している方のために、売却相談はどこにしたらいいのかや費用はどれくらいで税金はいくら発生するのかなどの疑問に答えていきます。各項目の詳しい内容は別記事で詳細に掘り下げていますので、まずは土地売却について、売却を依頼する不動産会社の選び方から売却後の確定申告まで、ひととおり流れをつかんでいただければと思います。

売却検討中の土地の相場を知るには

土地売却を検討している方が初めに知りたいのは、自分の土地を売却したら「いくらで売れるのか？」と言うことだと思います。しかしどれくらいで売れるのかを調べるのも難しいので、調べるための基準をご紹介します。

公開されている価格から調べる

土地売却における目安価格がわかる指標として「実勢価格」「公示地価」「路線価」を紹介します。

実勢価格は国交省の「土地総合情報システム」でみられる実際に取引された金額のことをいいます。公示地価も同じく国交省によるもので、毎年公開されている地価です。そして路線価は国税庁による道路に面した1平米の価格のことを指し、納税の目安として公開されています。公示地価・路線価については、実勢価格の7割程度の金額ともいわれており、ご自身で売却額を計算してみるといいでしょう。

一括査定サイトを使う

目安となる指標を紹介してまいりましたが、やはり自分の物件がいくらなのかを査定してもらうと、より正確な判断ができます。そこでインターネットから・無料で・複数の不動産会社に査定依頼をできる一括査定サイトが役に立ちます。入力した情報をもとに簡単な査定を送ってもらっても構いませんが、実際に土地査定のノウハウをもった担当者に金額を算出してもらえるので、使ってみるといいでしょう。

また、リビンマッチのような大手サイトでは「土地活用」のような別のメニューも用意されているので、ご自身の都合に合わせて利用してみてもいいかもしれません。

土地売却はどこ・だれに相談すべきか

土地売却に関する悩みは、不動産の価値・税金・権利、いずれかに該当するのではないでしょうか？それぞれ相談先や相談内容が違いますので、ひとつずつ確認してまいります。

不動産の専門家に相談

不動産の専門家として初めに浮かぶのは「不動産業者」だと思います。自分の土地がどれくらいの価値なのか、一般的な土地売却に関する相談は不動産会社の担当者に相談するといいでしょう。

他にも、物件を法律に即して査定してもらうのに、不動産鑑定士に相談するという手段もあります。また、どこまでが自身の土地か明確でない場合などには土地家屋調査士に相談するという選択肢もあります。個人の不動産査定においてはあまり耳にしないかもしれませんが、該当しそうな方はお役立ていただきたいと思います。

税理士に相談

土地売却と税金についてはじめに気になるのは「所得税」と「相続税（贈与税）」ではないでしょうか。いずれの税金についても税務署や市役所などの自治体に相談をすれば、正しい納税方法などを聞くことはできます。

しかし多くの方が気になるのは、いかに節税して売却後の利益を残せるのかではないでしょうか？土地売却については税金の控除が受けられる条件や特例が多くあるので、個人ですべてを把握するのは容易ではありません。そういった場合に相談すべきなのが税理士です。税理士によって、所得税・相続税それぞれ得意とする分野が異なるので注意は必要ですが、大きな金額の動く土地売買においては、相談先として重要になります。

司法書士に相談

権利関係など法律に関する問題については、司法書士に相談するのが有効です。そもそも不動産売却における所有権の移転登記や抵当権の抹消などは弁護士ではなく司法書士が担っています。このため仮に土地の売買でトラブルが起きてしまった場合にも同様に司法書士に相談をすることで、土地売却に関わる法律的な問題に対して力になってくれること請け合いです。

土地売却の査定について

ここでは土地の売却金額を査定してもらうとき、どんなところが見られているのかを紹介します。最終的に査定はプロにお任せすることになるとは思いますが、知っておくことでなぜその査定額が出たのか納得できるかもしれません。

法律・条例による制限

「法律等の縛りがないか」というのは査定額に大きな影響を与えます。法律や条例による制限があると、その土地を「どのように活用できるか」という利用価値が変わってしまうため、査定に影響があります。

立地や面積・形、高低差

こちらはイメージしやすいかもしれませんが、その土地が駅からの距離などどういった位置にあるのか、広さはどうか、形は整っているか、そして道路との間に高低差などはないかなどが査定の材料になります。

接面道路との関わり

土地と接する道路の幅が狭いと、そもそもその土地に建設をできない可能性があります。また前面道路に対する間口が広いかや角地かどうかなども見られます。

環境

その土地や土地周辺の環境も査定に影響を与えます。わかりやすいもので言うと土壌汚染や地下の埋蔵物などがあったり汚臭をはなつ周辺施設などがあったりしても土地の価値を下げることになります。

解体費用など土地売却でかかる諸費用は

土地売却でかかる費用

まずは土地売却を仲介した不動産会社への仲介手数料として「売却金額の3％＋6万円」が発生します。

抵当権付きの土地においては抵当権の抹消手続きがあり、土地のみの場合には抵当権抹消登記に1000円かかります。もしこの手続きを司法書士に依頼するなら、相場はおよそ1万円程度となっています。

他にも「測量費」という、土地の境界を確定させるための費用があります。意外かもしれませんがこの測量は高額で、3～40万円ほどかかると言われています。

諸費用としての税金

土地の売却にあたり、印紙税・登録免許税も納めなくてはいけません。印紙税は売却額によって金額が異なり、1000万～5000万で売れた場合には1万円となります。登録免許税については売却額の1.5%で、仮に2000万で売却できたなら、30万円となります。

解体するなら

また、土地売却については上モノを壊すのか、そのまま売却するのか、解体費用や税金について気になると思います。

解体費用は、木造＜鉄骨造＜RC造の順に一坪あたりの費用が高くなる傾向があります。土地が広ければそれだけ割安になったり廃材置き場との距離で金額が変わったりしますが、基本的な解体費用については物件の構造によって異なることを押さえておきたいところです。

また、更地にするかどうかについては、更地のほうが買い手は付きやすいものの税負担は重くなるので、どのくらいで売れそうなのかなどの事情を勘案しなくてはいけません。

土地売却で必要となる書類

土地売却においては必要書類がたくさんあるので、主要な書類を一覧でまとめました。

土地所有者の本人確認書類

売主に関する書類
身分証明書（運転免許証・パスポート・健康保険証）
住民票（発行から３ヶ月以内）
実印・印鑑証明書
銀行口座についての書類

権利書等

登記済権利証、登記識別情報（権利書）

土地に関わる書類

土地に関する書類
固定資産税納税通知書・課税明細書
土地測量図面
境界確認書

他にも必要書類もしくは場合によって必要となる書類がいくつかあります。とても複雑ですが実際の土地売却では不動産会社や司法書士を通すことでもれなく用意できるはずなので、ご安心ください。

固定資産税や消費税など土地売却で発生する税金

先ほど紹介した印紙税や登録免許税のような売却手続きにかかる費用の他に、売却で得た利益に対する税金や土地に対する固定資産税などについても確認しておきたいと思います。

譲渡所得税と住民税

土地売却で利益を上げると譲渡所得税が発生します。譲渡所得は土地を売却した金額から土地の取得費用、さらに購入・売却にかかった経費を差し引いて計算されます。この譲渡所得があり、かつさまざまな控除を差し引いてもプラスのときは税金を納めなくてはいけません。

なお、計算する際の税率は5年以上の所有で「所得税15％・住民税5％」、5年以下なら「所得税30％・住民税9％」と保有する期間によって異なります。

固定資産税

売却をするとその土地はもう所有していないので、支払う固定資産税についても気になるのではないでしょうか？固定資産税は、その年の1月1日、土地の所有者に課されます。一般的におこなわれているのは、売却日以前を売り主が支払い、売却日以降を買い主が支払うよう決められます。しかし負担する割合が決められてなく話し合いによって決まるので、慣例として捉えておくといいでしょう。

消費税

土地売却は消費税がかかりません。

土地の売却については「消費」ではなく「資本移転の一部」として扱われるので、課税対象にならないというのが理由です。同様に建物を売却する場合も消費税はかかりませんが、法人による取引では消費税が発生するので、注意が必要です。

土地売却における確定申告

申告の方法

確定申告は現住所の所在地を管轄する税務署の窓口で行う方法や署内に設置された時間外文書収受箱と、郵送による方法、e-taxと呼ばれる電子申告・納税システムでインターネットから申告する方法などがあります。

申告の時期

申告は土地を売却した翌年の2月16日～3月15日に申告をしなくてはいけません。所得税が生じる場合は同時期に納税の義務が生じ、税務署もしくは金融機関からの納税が必要になります。