不動産売却益をできるだけ残すための3つのポイント

最終更新日:2019/07/17

「不動産売却益」のことを考えているということは、物件を売却した後の利益がいくら残るのか気になっているのではないでしょうか?

はじめに気になっている人が多いポイントについて書いてしまいますが、不動産売却では基本的に売却代金に対してそのまま課税されることはありません。あくまで課税対象は物件売却における純利益、つまり取得費や諸経費をすべて差し引いた金額に対して課税されますので、ご安心ください。

不動産売却では売買代金ではなく経費を差し引いた「譲渡所得」と言われる部分に課税されます。これは分離課税と呼ばれ、サラリーマンの給与所得などとは分けて扱われます。

まずは普段は見慣れない「譲渡所得の計算式」を確認しておきます。

譲渡所得 = 売却代金 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除

計算式は以上ですが、取得費には土地の測量費などの諸経費を含んでいたり特別控除も条件によっていくつもあったり、売却代金を圧縮できる費用や特例は多岐に渡ります。

1.節税につながる特例・制度

3000万円特別控除などの特例

課税対象となる不動産売却益を圧縮できる特例をご紹介します。

ここではマイホーム売却で特に一般的な3000万円特別控除についてご紹介します。これは一定の条件を満たした場合に、3000万円まで控除を受けられる制度になります。つまり売却益が3000万円以下なら譲渡所得が0として勘定でき、譲渡所得税を納める必要がなくなります。

※一定の要件・・・他の特例を受けていないこと・家族(親子、夫婦)間の取引でないことなど詳しくは国税庁公式サイトに記載。

長期譲渡所得で納税額は½

不動産売却益自体を圧縮することはできませんが、不動産は「所有期間」でかかる所得税・住民税率が変わります。

長期譲渡所得(5年超の所有)・・・譲渡所得×20%
短期譲渡所得(5年以下の所有)・・・譲渡所得×39%

以上からわかるように、税率は5年を分岐点に2分の1になります。不動産売却益が大きくなる見込みがある人ほど、保有期間を意識しておくといいでしょう。

買い替えのときの住宅ローン

住宅ローンには年末のローン残高の1%分の控除を受けられる制度があります。年間40万円まで10年に渡り控除されるこの制度ですが、不動産売却後に別の物件を購入するいわゆる「買い替え」の時に役に立ちます。

この制度を使うことで不動産売却益にかかる税金を節約することができるので、買い替えを検討している人は覚えておくといいでしょう。

取得費を正しく計上する

不動産売却益を大きくするためには、物件の「取得費」を正しく把握することが有効です。なぜなら、不動産売却では取得費を把握できないと売却金額の5%で算出する「概算取得費」というものを使います。例えば1000万円で売却した場合は、概算取得費なら5%の50万円になります。しかしリフォーム代や工事費などの取得費を正確にカウントでき、それが50万円を超えていれば損をしてしまうことになります。

やることとしては、基本に忠実に「領収書」や「契約書」などを残しておくことです。不動産売却益の計算に直結するので、気を配っておくといいでしょう。

2.不動産売却益を相殺するもの

次に不動産売却で所得と相殺できるものを紹介します。

相続税で相殺

相続した不動産を3年以内に売却するなら、相続税も税金の軽減に使うことができます。先の式に当てはめて計算すると、

譲渡所得 = 売却代金 - {( 取得費 +相続税の一部 )+ 譲渡費用 } - 特別控除

これを「取得費加算の特例」といい、計算式からもわかるように相続税を物件の取得費に加えて計算することができています。不動産売却では物件を長く保有するほど税率が低くなります。

譲渡損失の繰越控除で相殺

不動産売却益の圧縮ではありませんが、所得税を相殺できる制度があります。

不動産売却による損失は「譲渡損失」と呼び、その年の他の所得と相殺することができます。相殺しきれなかった部分はその後3年間に渡って税額の圧縮に使うことができ、これを「譲渡損失の繰越控除」といいます。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却益の相殺にはいくつかのパターンがありましたが、いずれも要件を満たしている必要があります。複数の特例を併用できないこともありますので、事前に確認しておくことをおすすめします。

【参考】不動産売却益と減価償却

節税ではありませんが、建物の売却では減価償却費も不動産売却益の計算に関係があります。

減価償却とは?

通常は企業で建物や機械を購入した時に、資産価値が年数に応じて減少していくという考えを指します。この減少に対応させた費用を減価償却費といい、法律によって定められています。

取得費の計算に用いる

不動産売却益の算出では取得費の計算が必要でした。マンションなどは何年で減価償却を行うのか、法定耐用年数というものが決まっており、これに応じて減価償却費を計算することになります。

算出された減価償却費は購入代金から差し引かれて「取得費」が計算されます。

少しわかりにくくなってしまいましたが、減価償却費は初めの計算式における「取得費」を減額するもので、譲渡益課税を小さくするものではないのでご注意ください。

不動産売却益と確定申告

不動産売却益がわかったら、翌年の2月に確定申告をしなくてはいけません。不動産売却益は通常の給与所得とは分けて考える「分離課税」に該当します。

申告は義務

不動産売却益を申告せずにいると「延滞税」などのペナルティがあります。確定申告の期間は約1ヶ月間と決まっているので、忘れないよう注意しなくてはいけません。

税務署の窓口やインターネットからの申告も可能なので、不動産売却益がでた時は確実に申告しましょう。

3.不動産売却益とふるさと納税

不動産売却益で生じた所得が影響を与えるのは「所得税・住民税」になります。

ふるさと納税

アマゾンギフト券などの高額な返礼品に注目が集まりますが、そもそもふるさと納税は居住地以外の自治体に寄付(納税)することで所得税・住民税を控除してくれる制度です。

具体的には、「寄付金額 - 2000円」が控除されることになるので、寄付金額によってはかなりの節税効果が見込めます。

不動産売却益で上限の引き上げ

ふるさと納税における控除額には上限があります。これは世帯における年収や人数、子供の有無や年齢で変わるので、詳細は各自確認しなくてはいけません。

不動産売却益(譲渡所得)があるとこの上限を引き上げる効果が見込めます。不動産売却益が大きければ課税額も大きくなりますが、ふるさと納税を活用して上手くするといいでしょう。

ふるさと納税についてはまだ間に合う?不動産売却で税金が増えてから考える「ふるさと納税」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

【参考】不動産売却における税金のシミュレーション

シミュレーション

不動産売却益と税金について知りたい場合は、シミュレーターを用意しているサイトがあります。物件の売却見込額が判明している必要がありますが、情報を入力するだけで目安の納税額がわかるので、使ってみるといいかもしれません。

一括査定サイト

具体的な金額がほしいなら、一括査定サイトがおすすめです。自分の情報・物件情報を入れていくと、そのエリアや物件種別を得意とする不動産会社が表示されるので、査定依頼を簡単に送信できます。不動産売却益に関する総合的な相談窓口としても有効なので、ぜひ活用してみてください。

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