賃貸中の物件売却「オーナーチェンジ」、売却価格は空室より高いか安いか

最終更新日:2020/07/13

例えば不動産一括査定サイトなどで「賃貸管理」することを決めて不動産オーナーとなったものの、資金面や管理の手間を考えて不動産を売却したいと考えることがあるかもしれません。そんな、すでに貸している物件を売るにはどうしたらいいのでしょうか?

タブレットを手にオーナーチェンジを検討する人

ここではそのような賃貸中の物件オーナーが変わる「オーナーチェンジ」についてご紹介します。売却価格がどのように決まるか、税金はどのくらいかかるか、そして手続きは面倒ではないのか、みていきましょう。

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オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件については、自分が賃貸マンションに住んでいる状況でイメージするとわかりやすいと思います。

例えば、オーナーAが所有している賃貸物件にお住まいのとき、所有者がオーナーBに変わることがあります。このように、賃貸借契約をしている状態のまま、所有者が変わることをオーナーチェンジと呼びます。

空室を取引する場合は、オーナーチェンジとは言いません。
賃貸中と空室の不動産では、金銭面で違いが生じます。例えば、敷金の返還義務は新しいオーナーが引き継ぐことになります。
また、賃貸中の不動産を購入するということは、その人は投資家です。居住目的化、賃貸目的かによって、買主の利用するローンに違いがあります。

これらの違いを区別するために、「オーナーチェンジ」という呼び方をしています。

オーナーチェンジ物件売却で価格は安くなる?高くなる?

空室の賃貸物件

オーナーチェンジ物件を売却するとき、空室の不動産とはいくつか違いがあります。売却する際に押さえておきたいポイントをみていきましょう。

オーナーチェンジ物件の売却は投資的に考える

空室よりも賃貸中の方が、金額は高いのか安いのか、気になるのではないでしょうか。

答えとして、査定価格は物件により違います。

オーナーチェンジ物件を売却するときは、投資家にとってメリットがあるかどうかを考えることが大切です。一方で、空室(居住用物件)は住みやすさや住宅ローンの組みやすさなど、買主の個人的な背景が大きく影響します。

考え方や評価基準が違うため、どちらが高く売れるかというのは、一概にいえないと考えておくといいでしょう。

オーナーチェンジ物件は住宅ローンを組めない?

一般の人でもマンションオーナーになることはできますが、オーナーチェンジでは投資用の不動産購入になります。

住宅ローンは居住用の不動産のためのローンです。金利が低く比較的借り入れしやすいローンですが、これが利用できないことは売主も把握しておきたいところです。買主からみると、金利の高い投資用ローンを組むことになるので、覚えておきましょう。

オーナーチェンジ物件のポジティブな売却理由

オーナーチェンジ物件の売却理由を考えたとき、ネガティブな理由をイメージしてしまいませんか?

ネガティブな売却理由の例

  • 家賃収入の減少
  • 管理コストの増加
  • 入居者トラブル

しかし、オーナーチェンジ物件の売却理由は必ずしもネガティブなものばかりではありません。
満室経営が続いている賃貸物件や、周辺に商業施設が建てられ地価が上昇している物件は、高額で売却できる可能性が高くなります。

つまり投資家にとっておいしいタイミングこそ、売却理由になり売るのです。
裏を返せば、オーナーチェンジ物件であっても高額で売却できる可能性は多分にあるため、市場価格を査定してもらうと良いかもしれません。

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うまく売却するために、購入する側の目線も把握しておきましょう。

オーナーチェンジ物件購入のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件を買うメリットはすでに賃借人が存在していることで、借り手を探さなくても家賃収入が入るところから始められることです。中古物件なら借り手を探すのにクロスの張り替えなどリフォームを施す必要があります。

また、実は日本では、空室の物件よりも賃貸中物件(分譲マンションのオーナーチェンジ)の方が金額は安くなります。その他、賃料がすでにわかっているので全体的な資金計画を立てやすい点もメリットでしょう。

一方で、内見できないことは大きなデメリットかもしれません。いくら家賃や付帯設備などが事前に明らかでも、中の状態がわからないのはリスクだと言えます。

オーナーチェンジ物件を居住目的で購入する人はいる?

市場に流通するオーナーチェンジ物件は人気があります。できるだけ安く購入したい投資家がひしめき合う中で、居住目的で購入するあまり多くありません。

基本的にはプロである、投資家たちが購入者となると思っておきましょう。

サブリース契約とオーナーチェンジの注意点

サブリース契約をしている物件を売却する時、どんなことに注意しなくてはいけないのでしょうか。

サブリース契約とは

サブリースは、転売ならぬ転貸借のことを言います。不動産投資では、オーナー所有の物件を管理会社が借り上げて、その後入居者を探す契約になります。オーナーの立場では、管理会社によって定額家賃が保証されていることから「家賃保証」と考えることもできます。

サブリース契約とオーナーチェンジ

管理会社とサブリース契約を締結している物件を売却するときは、トラブルに気をつけなくてはいけません。サブリース契約の解約にはトラブルが生じやすいので、契約している転借人(管理会社)との間で協議をかさねることになります。

また、解約せずに売却(オーナーチェンジ)をする時はサブリース物件として売却することになるので買い手がつきにくくなると言われています。いずれの場合も、サブリース契約物件とオーナーチェンジには難しいポイントがあるので、不動産会社や司法書士・弁護士など専門家に相談してみるといいでしょう。

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