賃貸中の物件を売却する「オーナーチェンジ」の特徴とは?

最終更新日:2019/07/29

例えば不動産一括査定サイトなどで「賃貸管理」することを決めて不動産オーナーとなったものの、資金面や管理の手間を考えて不動産を売却したいと考えることがあるかもしれません。そんな、すでに貸している物件を売るにはどうしたらいいのでしょうか?

ここではそのような賃貸中の物件オーナーが変わる「オーナーチェンジ」について紹介していきます。メリット・デメリット、合わせて確認していきましょう。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジについては、自分が賃貸マンションに住んでいる状況でイメージするとわかりやすいと思います。

例えば、賃貸物件をオーナーAが所有しているとします。これに自分が住んでいるにも関わらず所有者がオーナーBに変わることがあります。このように、賃貸借契約をしている状態のまま、所有者が変わることをオーナーチェンジと呼ぶのです。

ちなみに空室を取引する場合はオーナーチェンジとは言いません。というのも賃貸中の不動産と空室では、とくに金銭授受の面で大きく違いが生じてきます。例えば敷金の返還義務については新しいオーナーが引き継ぐことになります。こういった違いを確認するために、「オーナーチェンジ」という呼び方で区別しているのです。

買い手側にとってのオーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件を売買するとき、空室の不動産とはいくつか違いがあります。ここでは、不動産を購入する側の目線でメリット、デメリットをまとめました。

オーナーチェンジ物件購入のメリット

まずはオーナーチェンジ物件を買うメリットはすでに賃借人が存在していることで、借り手を探さなくても家賃収入が入るところから始められることです。中古物件なら借り手を探すのにクロスの張り替えなどリフォームを施す必要があります。

また、実は日本では、空室の物件よりも賃貸中物件(分譲マンションのオーナーチェンジ)の方が金額は安くなります。その他、賃料がすでにわかっているので全体的な資金計画を立てやすい点もメリットでしょう。

オーナーチェンジ物件購入のデメリット

内見できないことは大きなデメリットかもしれません。いくら家賃や付帯設備などが事前に明らかでも、中の状態がわからないのはリスクだと言えます。不動産購入という数千万円規模の買い物を内見なしでできるのか、よく検討しなくてはいけません。

先程メリットとして紹介した「すぐに家賃収入がある」点は、いつまでも保証されていません。売買後すぐに空室になってしまっても売主の責任にはなりませんので、そういったリスクにもきちんと備えなくてはいけません。

また、一般の人でもマンションオーナーになることはできますが、オーナーチェンジでも投資用の不動産購入になります。居住用の住宅ローンは使えず、資金に余裕がなければ金利の高いローンを組むことになるので、覚えておきましょう。

売り手にとっては?

買い手のメリット・デメリットは裏返すと売り手の事情もわかります。例えば先程の空室よりも賃貸中の方が金額は安くなるので、売主は理解しておく必要があります。

オーナーチェンジで自分が住みたい場合

さてオーナーチェンジ物件に自分が住むことはできるのか気になる人もいるかもしれませんが、注意点はいくつかあるものの、自分で住むことに問題はありません。以下、オーナーチェンジ物件に自分が住む場合のポイントを紹介しておきます。

入居者の退去を待つ

賃貸物件の契約は、オーナーの都合では終わらせられません。契約が続く限り規定の期間で法定更新(自動更新)がされ、いつになったら自分が住むことができるのかわかりません。ただし、定期借家契約の場合は終わりがあります。契約の残期間を把握して自分の住む時期を決めることができるので、通常のオーナーチェンジとは異なるのです。

オーナーチェンジ物件は競争率が高い

市場に流通するオーナーチェンジ物件は人気があります。できるだけ安く購入したい投資家がひしめき合う中で、居住目的で購入するのは難しいかもしれません。

サブリース契約とオーナーチェンジの注意点

最後に、サブリース契約をしている物件を売却する時、どんなことに注意しなくてはいけないのでしょうか?

サブリース契約とは

サブリースは、転売ならぬ転貸借のことを言います。不動産投資では、オーナー所有の物件を管理会社が借り上げて、その後入居者を探す契約になります。オーナーの立場では、管理会社によって定額家賃が保証されていることから「家賃保証」と考えることもできます。

サブリース契約とオーナーチェンジ

管理会社とサブリース契約を締結している物件を売却するときは、気をつけなくてはいけません。サブリース契約の解約にはトラブルが生じやすいので、契約している転借人(管理会社)との間で協議をかさねることになります。

また、解約せずに売却(オーナーチェンジ)をする時はサブリース物件として売却することになるので買い手がつきにくくなると言われています。いずれの場合も、サブリース契約物件とオーナーチェンジには難しいポイントがあるので、不動産会社や司法書士・弁護士など専門家に相談してみるといいでしょう。

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