不動産売却・査定の下準備、不動産売却の相場を知るには?

最終更新日:2019/07/25


不動産売却を検討する一番始めの段階は、自分の物件周辺の「相場を知ること」という人は多いのではないでしょうか?まだ売却を決めたわけではないのに、不動産会社に足を運ぶのも億劫だし、検索してもでてこない。そんな方のために、「不動産相場の調べ方」を紹介していきます。いくつかのパターンを紹介しますので、ご自身にとって最適なものを選択していただければと思います。

不動産売却で相場が知りたくなったら

不動産の価値を実際に知りたいとき、参考になる数字がいくつか公開されています。それぞれ金額も違い使い方も異なりますが、いずれも特徴を理解すれば売却に使えますので、ご紹介します。

過去に取引された「実勢価格」

実勢価格とは、実際に市場で取引される価格のことを指しています。不動産売却では国土交通省に「不動産取引価格情報検索」というものがあり、過去の取引を簡単に検索することができます。情報は四半期で更新されており、常に新しい情報を手に入れることができます。

物件の種類も「宅地」「土地」「土地と建物」「中古マンション」「農地」「林地」と詳細に分かれており、エリアについても都道府県・市区町村・町名まで分類されており、簡単に検索することができます。

実際に取引された事例になるので、不動産業者も参考にしており、相場を知りたい人にとってはとても役に立ちます。国交省のサイトが少し古いデザインで使いにくいかもしれませんが、検索機能は問題なく使えるので、ぜひ実勢価格を調べてみてください。

税金の算出につかう「路線価」

路線価とは路線(道路)に面した宅地の「1平米あたりの価額」を千円単位で表示したもののことを言います。路線価が決められている地域はこれによって評価され、定められていないエリアは「評価倍率表」というものが市区町村ごとに決められているので、それを参照することで金額の評価ができます。

しかしこれは税金の算出のために公表されている指標になります。相続税や贈与税のための「相続税路線価」は公示地価の8割を目安に市区町村が定めており、固定資産税のための「固定資産税路線価」は公示地価の7割を目安の国税庁が定めています。

固定資産税評価額

固定資産税を払うときの基準となるのが固定資産税評価額になります。納税通知書には「課税明細書」がついており、そこに家や土地を評価した金額が記載されているので、こちらも参考にすることができます。実際の取引価格よりも低く設定されていることに注意すれば、自分の不動産の価値がわかる数字なので、活用してみるといいでしょう。

*固定資産税については「不動産の固定資産税、売却や買い替えの時にどんなことに注意すべき?」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

不動産売却にかかる仲介手数料の相場は?

まず、現時点で不動産売却の手数料に相場はありません。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が決められています。しかし現実は常に同じ料率を支払っており、例外はほとんどありません。相場というよりも実態になりますが、金額の計算式も含めてご紹介していきます。

不動産売却の仲介手数料

仲介手数料の計算は、3段階に分かれています。

200万円以下の部分→5.4%
200万円を超え400万円以下の部分→4.32%
400万円を超えの部分→3.24%
(いずれも税込)

仮に4000万円の売却額なら、200万×5.4%+200万×4.32%+3600万×3.24%で、136万800円という計算結果になります。

速算式で簡易化

段階的に手数料率が変わるため、計算がややこしくなってしまいます。そこで使えるのが速算式です。売却価格が200万円以下なら一律ですが、200万円~400万円なら4.32%+2万、400万円以上なら3.24%+6万円で簡単に算出することができます。

こちらも4000万円の場合で考えると、4000万×3.24%+6万4800円で、136万800円となります。これは200万円の2%と200万円の1%の計6万円をあらかじめ調整額として算出して使ったものになので、先程の計算例と同じ計算結果になります。

慣習で上限いっぱいが相場

本当のところ、不動産売却の仲介手数料は売り主(買い主)と仲介業者が相談して決めることになります。しかし実情は、法律で定められた上限金額いっぱいを支払うことになります。不動産会社は仲介手数料を報酬に売却活動をするので、ここの金額を下げたくはありません。営業マン単位でも成績に直結する部分なので、手数料を下げるのはなおさら難しいかもしれません。

もし方法があるとするなら、知り合いや付き合いのある不動産会社なら、値下げしてもらえるかもしれませんので、知っておくと良いでしょう。

不動産売却を坪単価や平米単価で比較

先程紹介した不動産取引価格情報検索などから、坪単価や平米単価をみて自分の物件の金額を計算することがあると思います。

広さが違って他の条件が似ている物件の比較

全く同じ条件の物件なら比較も容易で、自分の不動産の価格を計算することができるかもしれませんが、なかなかそういった物件を見つけるのは難しいかもしれません。しかし同じエリアで、広さの違う類似物件などがあれば、坪単価や平米単価をつかって比較することができます。ちなみに、坪単価は物件の金額を広さで割ったもので、1坪は約3.3平米です。

物件は広いほど坪単価が安くなる

一つ気をつけなければいけないのは、物件が広いほど、相対的に坪単価が安く計算されるということです。広ければそれだけ総額が大きくなるので、単価で見ると割安に算出されることになります。実は坪単価で単純に比較はできない場合もあるので、注意しておくといいかもしれません。

不動産売却の相場を知るための一括査定サイト

ここまでは相場を自分で調べるために使えるものを紹介してきましたが、もっと簡単に、かつ正確な相場を査定する方法があるので、ご紹介いたします。

不動産一括査定サイト

不動産売却において一括査定サイトは、物件の相場を知るための有効な手段になります。当サイトにもフォームを用意していますが、こちらに情報を入力していくだけで、自分のもっている不動産の査定を複数の会社に依頼することができます。

「安易に依頼を送信してしまうとたくさん電話がかかってきて・・・」と嫌なイメージを持つ方もいるかもしれませんが、情報を元に簡単な査定を送ってもらうこともできます。もちろん正確な金額を知りたい場合には、不動産会社の担当者に来てもらって査定を行い、見た目の劣化具合や立地などを含めた査定をもらう必要がありますが、あくまでご自身で決めることができるのでご安心ください。

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複数の会社から査定価格をもらうことで、大体の売却価格の目安を知ることができ、実際に査定をしてもらって売却をしないということもできるので、活用してみると良いでしょう。

不動産売却の期間はどれくらい?

不動産売却の相場と合わせて知りたいのが、売却にかかる期間の目安です。どれくらいかかるかは人によって違うので、あくまで参考として確認してもらえればと思います。

不動産売却の流れ

お読みの方は今、物件売却のために周辺の相場を調べていることと思います。そういった下準備が終わると、次は不動産売却を依頼する会社選びです。不動産一括査定サイトを使って自分のもつ物件の売却が得意な会社とのマッチング、査定までは簡単に終わるので、後は比較をするだけです。

その後は、売り出し価格に応じる買い手が見つかり次第、手付金を受領して物件の売買契約を交わすことになります。そして最後に残金をもらい、各種書類などとともに物件の引き渡しになります。

期間の目安

安くても早く捌きたいというような特別の事情がなければ、不動産売却にかかる期間は半年が目安と言われています。準備に1ヶ月、不動産会社の売却活動に3~5ヶ月、売買契約・引き渡しに1ヶ月が目安になります。しかし選んだ不動産会社やご自身の希望金額などで時期を調整することもできるので、都合に合わせた売却スケジュールを組むと良いでしょう。

自分の不動産の相場を知っておくことは、不動産売却失敗しないためにはとても大切です。何も知らずに不動産会社の言う金額に任せて、何も知らないまま売却してしまうと、金額の大きな不動産売却ではあまりにもったいないです。きちんと準備して、納得のいく不動産売却を実現しましょう。

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