家に住み続けながら不動産を売却できる「リースバック」について

最終更新日:2019/07/29

養育費や老後の資金繰りに困ってしまい、お金が必要だけど、それでも家を売却しては住む場所がなくなってしまう。そんなシーンをイメージしてみてください。

ここでは自分の家に住み続けながら不動産を売却できる「リースバック」という選択肢についてまとめています。実際に活用するメリットや注意点など、確認していきましょう。

リースバックとは

リースバックの仕組み

リースバックは正しくはセール・アンド・リースバックといい、取引の流れとしては固定資産(家など)を売却し、それをリースする(賃貸する)金融・税務・会計的な都合で使わる取引のことをいいます。

賃貸借契約付きの売却

不動産売買においては、自分の所有する物件を不動産会社・不動産投資家に売却し、そのあと賃貸借契約を交わして住み続けることができる仕組みのことをいいます。なおリースバックで締結する賃貸借契約では通常、期限の決まった「定期借家契約」になります。

リースバックのメリット・デメリット

ここでリースバックの良い点・悪い点を紹介します。あくまで一般論になりますので、参考にしてみてください。

リースバックのメリット

まずは不動産を売却しているので、現金が入ってくることになります。まとまったお金を手にできる分ローンの返済だけでなく、養育費・治療費・介護費、さらには老後資金などさまざまな用途に充てることができます。

さらに売却後も同じ家に住み続けられるのもメリットでしょう。通常は売却してしまえば別の地に引っ越すだけでなく、さまざまな費用・手間を要するので、それを省くことができるのもリースバックの魅力です。

リースバックのデメリット

続いてデメリットです。まずは自分の家ではなくなったことで、物件を自由に扱えなくなります。賃貸のルールに従い居住することになるので、気をつけなくてはいけません。また一生住み続けられる保証はありません。持ち家のときにも一緒住める保証はありませんが、すでに自己所有ではありませんので扱いは違います。買い戻しを検討していても、必ずできるとは限りませんので、覚えておきましょう。

また、買取を行う業者にも付加価値を提供しなくてはいけないので、家賃は通常の賃貸より高かったり売却は通常の売却より安かったり、どこかで代償がありますのでご注意ください。

リースバックの審査

さてここまでリースバックとは何か、そしてどんなメリット・デメリットがあるのか紹介しましたが、誰でも利用できるのでしょうか?

家賃審査がある

リースバックとはいえ、売却後に締結するのは賃貸借契約になります。つまり不動産を借りる時と同じように保証会社などの審査に通らない場合はリースバックできません。

建築基準法に準拠しなくてはいけない

物件がそもそも市場で価値がなければいけません。重大な瑕疵があったり現在の建築基準を満たしていなければ当然リースバックの対象になりません。

リースバックと任意売却の組み合わせ

次にリースバックと任意売却の相関を見ていきましょう。

任意売却とは

住宅ローンの支払いに問題が生じたとき、通常は競売にかけて物件を現金化するところ、銀行との合意のもと通常の不動産売却のように物件を市場で売却することを任意売却といいます。競売では7割程度の価値で売却されてしまうところを市場価格で売却できるので、債権を回収する銀行にとってもメリットが大きい仕組みです。

リースバックとの関係

リースバックは不動産を投資家などに売ることで現金化し、そのまま投資家から物件を借りることでした。

このリースバックと任意売却は併用することが可能で、物件の売却を任意売却とするケースがあります。ただし一時的な金銭面の不都合から開放されても、買い戻しができるのか賃料は問題なく支払えるのか、きちんと検討しなくてはいけませんので、気をつけてください。

リバースモーゲージとの違いは?

住宅に住みながら現金を手にできるものに、リバースモーゲージというものがあります。リースバックとの違いを確認しておきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは物件を担保にして現金を借りることを指します。担保なので物件の所有権は自分にありますが、借金なのでお金は返済することになります。不動産担保ローンとの決定的な違いは支払いにおいて返済の期限がなく、死亡後に家を売却してローンを返済する仕組みということで、高齢者でも使える制度です。

リースバックとの違い

一目瞭然ですが、リースバックでは所有権が他者に移ることになりますが、リバースモーゲージでは自分の所有です。月々の支払いも家賃なのか、利息の支払いなのかで違います。

リースバックではどんなトラブルがある?

最後にリースバックで気をつけたいトラブルを紹介しておきます。

不動産会社・不動産投資家との関係

リースバックでは所有権が投資家などに移りますので、そこがどれだけ信用できるのか見極める必要があります。たとえばその投資家から「賃料の値上げ」を要求されれば、立場が弱いので応じなくてはいけないかもしれません。また、買い戻しをしたくても「他にもっと高額な買い手がいる」などと言われてしまえば、これもトラブルになります。

いかにして信頼できるリースバック先を見つけられるのかがポイントになりますので、慎重に進めることをおすすめします。

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