土地の所有者が違う「借地権付き建物」の売却について

最終更新日:2019/07/30

個人所有の不動産を売却するときには気にしないかもしれませんが、不動産には借地権付き建物なるものがあります。基本的には土地は別の人が所有している建物のことを指していますが、これを売却するときは通常の不動産売却と少しことなります。

ここでは、そもそも借地権とはなにか、取引ではどんな注意点があるのかまとめています。不動産売買初心者のための内容になりますので、参考にしてみてください。

借地権とは?

まずは今回のメインテーマとなる借地権とはなにか見ていきましょう。

借地借家法に基づいた借地権とは?

土地の上に家を建てる時、基本的には土地を購入しその上に建物をたてることになります。しかし借地権は建物の所有は目的とするものの、土地の所有はしません。

この借地借家法に基づく借地権は要するに、“土地の賃借権”とその上の“地上権”のことをいいます。借地権を取得していれば、土地の賃借権なので地代の支払いは生じますが、土地を持っていなくても自己所有の建物を建築できるということになります。

【参考】民法上の借地権

今回扱うのは借地借家法に基づく借地権ですが、民法上の借地権は、建物の所有を目的としていないものをいいます。資材置き場や月極の駐車場がこれにあたり、適用される法律は民法になります。

貸す側と借りる側の名称

借地権では、借りる側を借地権者とよびます。一方で貸す側は借地権設定者、もしくは底地人(そこちにん)などとも呼ばれるので覚えておいてください。

借地権付き建物の売却はできる?

さて当サイトは不動産売却について解説していますので、借地権と不動産売却について紹介していきます。借地権のついた建物を持っている時は、果たして売却できるのでしょうか?

売却先に考えられる2つのパターン

地主(借地権設定者)へ売却する

これは簡単にいうと借地権(土地の賃借権・地上権)を買い取ってもらう手続きになります。底地人による買取は前向きに検討してもらえ易いものの、すべての底地人が金銭的に余裕なわけではないので、主要都市など地価の高いエリアでは買い戻して貰えない可能性もあるので気をつけましょう。

底地人の承諾を得て第三者に売却

借地権譲渡承諾書という地主からの許可書があれば第三者に借地権を売却することができます。しかし承諾は無償で行われるのではなく、一般的には借地権の10%程度、高額な借地権では負担も大きくなります。また、取り決めもあらかじめ行われなければ借地権の売買に影響をあたえるので、第三者への売却では一層、慎重に進めましょう。

また、広大な土地においては分割して等価交換を行う方法で、通常の不動産売買としてしまう方法もあります。より詳しく知りたい方は不動産会社の担当者に相談してみるといいでしょう。

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借地権付き建物を買う人のメリット・デメリット

最後に買い手側の立場で、借地権付き建物の良い点と悪い点を確認しておきましょう。

借地権付き建物はどんな点がいい?

物件価格が割安

まずは物件の価格について、通常の土地建物のセットよりもかなり安い金額で購入が可能になります。一般的に土地の取得には大きなコストを割くことになるので、エリアによっては土地代で購入を断念することもありえます。そこを借地権付きの建物を選択するだけで、6割程度で購入できることもあるので、メリットといえます。

節税・税金対策

土地の購入にかかる不動産取得税にくわえて固定資産税、都市計画税の支払いが必要ありません。

借地権付き建物はどんな点がマイナスか

地代

やはり土地の賃借なので地代の支払いをしなくてはいけません。購入した場合には発生しないコストなので、きちんとした計算が求められます。

底地人との関係

大規模なリフォームがしたい時には、底地人の承諾が必要になる可能性があります。内容により、底地人に金銭の支払いが必要になるので覚えておきましょう。

融資が受けにくい

不動産を購入する時は物件を担保にお金を借りることになります。借地権付き建物は担保の評価が低くなる傾向がありますので、その点は注意しましょう。

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