不動産の売却前から売却後まで、フェーズで考える売却の注意点

最終更新日:2019/07/17

不動産売却には、いくつもの落とし穴があるのをご存知でしょうか?よく調べもせず、あまり考えずに不動産会社を選択してしまえば数百万円もの損をしてしまう可能性さえあります。そこで今回は不動産売却の注意点と題して、不動産売却を失敗しないための要点を紹介していきます。

不動産売却前の注意点

不動産を売却する前にしなくてはいけないのは、「現状の把握」です。物件を売りに出す前の書類の準備や住宅ローンの確認なども含めて、事前に把握できることはたくさんあります。不動産売却では周到な準備がいい結果につながるとも言われますので、確認していきましょう。

相場を調べる時の注意点

自分の不動産の価値を調べる時、ヒントになる価格がいくつも公開されているのはご存知でしょうか?

実勢価格

不動産売却では、「他の物件がいくらで売れたのか」というのが売却価格に大きな影響を与えます。そこで使えるのが「不動産取引価格情報検索」です。国土交通省が運営している当サービスを使えば、物件の種類やエリアを特定して、「実勢価格」を知ることができます。実勢価格は実際の取引事例なので、参考にしてみるといいでしょう。

公示地価

複数の不動産鑑定士が鑑定した結果をもとに計算される中立的な金額です。土地の価値を最大に評価したものが公示地価なので、一般的な売買に参考にできる数字です。

基準地価

各都道府県が主体となって公開している、公示地価に似た指標だと覚えておくといいでしょう。

路線価

こちらは国税庁によって公開されているもので、納税額の算出のために使われます。一般に路線価というと相続・贈与に関する「相続税路線価」を指しており、公示地価の8割程度だと言われ、自分の物件の価値判断に役立てることができます。

固定資産税評価額

固定資産税を計算するために、市区町村によって公開されている金額になります。公示地価の7がけで算出できると言われていますが、実際に行われる取引価格との間には差があるとも言われます。

*固定資産税については「不動産の固定資産税、売却や買い替えの時にどんなことに注意すべき?」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

いずれも自分の物件の価値を知るために使える指標ですが、素人が各数字を上手に読み解くのは難しいかもしれません。そこで使えるのが、次に紹介する「一括査定サイト」です。

査定を受ける時の注意点

不動産の査定を受ける時に重要になるのは、複数の見積もりをもらうことです。不動産売却では、査定する会社によって計算される金額に差が出ると言われます。

例えば世田谷区のマンションを売却したいなら、土地活用に力を入れる他県の会社ではなく、「マンション」と「世田谷区」いずれも得意としている不動産会社に出会わなくてはいけません。

それを簡単に実現できるのが一括査定サイトになります。リビンマッチのような大手サイトでは1,000社を超える多くの加盟不動産会社の中から自分の物件に最適な会社とマッチングされるので、先にとりあげたミスマッチの心配がありません。もちろんエリアや物件の内容によってはマッチングできないかもしれませんが、ぜひ使ってみてください。

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会社を選ぶ時に見極めたいこと

不動産会社と契約をする際に確認しておきたいのは「契約の種類」と「担当者」かもしれません。この選択が不動産売却の成否を分けうるので、確認していきましょう。

媒介契約の見極め

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から選択することになると思います。

一般媒介契約は複数の会社と契約して買い主を探してもらうことができますが、仲介できなかった会社にはお金が入らないので、不動産会社も力を入れにくいという特徴があります。一方で専任・専属専任媒介契約は一社のみとの契約になるので力を入れてもらえる反面、競争が発生しないのでそれがマイナスに働くことも考えられます。

担当者の見極め

担当者の見極めに関しては失敗しないためのノウハウを紹介した書籍が人気になるなど、注意が必要です。基本的な考え方としては、不動産会社が売買の仲介をする時、「自社・買い主・売り主」の順に優先される傾向にあるので、いかに「売り主(自分)の立場に寄り添ってもらえるか」というのが重要になります。

住宅ローンがあるときの注意点

住宅ローンが残っているとき、抵当権に注意しなくてはいけません。

不動産を売却するときは、売却で得たお金をローン残債に充てて一括で返済することになると思います。抵当権は不動産担保のことを指していますが、注意しなくてはいけないのは、ローンを完済しても自動で消えることがない点です。司法書士に委託していれば問題ありませんが、抵当権抹消登記をして売却することになるので覚えておきましょう。

買い替えの場合は、ローン残高を新しい家のローンに上乗せすることになります。もちろん審査を経て、よく検討した上で買い換えローンを組むことになると思うので問題はありませんが、単純に借入金は増えるので気をつけたいところです。

相続不動産の注意点

相続した不動産の売却に関しては、相続税に注意しましょう。相続税を払う場合、不動産売却をしたときの譲渡所得税の額を圧縮することができるかもしれません。譲渡所得税は不動産売却における利益(譲渡所得)にかかる税金のことで、経費を差し引いても利益が出ている時に発生します。

こういった税金の控除にはいくつも特例があるので、さらに詳しく知りたければ司法書士に確認しておくといいでしょう。

不動産売却の注意点


すでに売却の意志も決まり、媒介(仲介)を依頼する不動産会社も決まっているはずですが、不動産を売却する時にも注意は必要です。

売買契約する時

売買契約で気をつけることは、確実な書類の手配かもしれません。もちろん契約内容の確認などすべきことはありますが、権利書や身分証など、この時点までに用意すべき書類には気を配りましょう。

またこの時に、いつ引き渡すかなどの細かな取り決めや手付金の受け渡しも行われます。契約時に何が行われるのかも事情によって変わるので、事前に不動産会社に確認しておくと良いかもしれません。

内見時の注意点

不動産の売却活動のなかで、購入希望者による物件の内見(内覧)というイベントがあります。ここで注意すべきなのは、いかに売り主の印象をよくできるかということになります。

まずは物件を高く売るために、売り主は物件をきれいに掃除しなくてはいけません。物件の見た目をよくすることで買い手の印象は大きくかわるので、侮らずに取り組んだほうがいいでしょう。

また直接案内する場合は礼儀正しくし、できるだけ良い印象を持ってもらった方が売却にプラスに働くと言われます。いずれにしても購入希望者の立場になって売却活動を行うといいでしょう。

居住中・賃貸中

居住中の物件では、手入れの行き届いた様子を見せなくてはいけません。居住している物件だからといって「価値が落ちるということは無い」と言われているので、使い方を見せることで付加価値にしてしまいましょう。

賃貸中の物件についてはオーナーチェンジなのか、退去後に買い主が住むのかによって事情が変わるので気をつけなくてはいけません。それぞれ性格の異なる売却ですが、こちらは上級者に該当するところなので、簡単に触れる程度にしておきます。

不動産売却後の注意点

引き渡し

不動産売却では廃棄物があれば引き渡しまでに済ませておかなくてはいけません。大きなものなどは、撤去費用がかさんだり大掛かりな作業になったりしがちなので気をつけなくてはいけません。

引き渡しの際は、最終的な決済も行われます。手付金を差し引いた残額が振込等で手元に入るのでそちらにも注意しておきましょう。

税務に関する注意点

不動産売却が完了すると、最後は税金の問題が待っています。

先程も触れたように譲渡所得が発生していると、通常の給与とは別に申告をしなくてはいけません。各種控除はありますが、課税対象がある場合は義務ですので注意しましょう。また、譲渡損失がでた場合にも申告することでその後の税金が軽減されることもありますので、確定申告は忘れずに行いましょう。

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