田舎の家を相続する時に考えたい、放棄すべき不動産

賃貸などで不動産売却とは無縁な暮らしをしていても、相続によってその機会は突然訪れます。

親などが不動産を持っているなら他人事ではありませんので、今回は突然訪れた実家や親の土地などの売却について、放棄すべき時と相続すべき時の違いをみていきましょう。

田舎と都会で違う相続不動産について

親などから不動産を相続するとき、必ずしも自分の住んでいる地域の近くであるとは限りません。ここでは相続する不動産が都会の場合と田舎の場合でどんな違いがあるのか紹介していきます。

地価が違う

やはり都市部と地方では土地の評価額に差があります。これはただ安い、高いという話もありますが、それだけではなく仲介する不動産会社の収入が違ったり金額が高いほうが税金の控除制度を使えたり、物件の売りやすさにも違いが生じます。

アクセスの問題

地方の不動産は交通の便がよくありません。居住地との間で距離があると交通費がかかるだけでなく書類の手配にも問題がでてきます。要するに、都会の不動産と比べても、田舎・地方の過疎地などでは相続をすることには問題が多いのです。

田舎の不動産で、相続すべき場合とは？

実際に田舎の不動産を相続した時、その不動産は相続すべきなのか・すべきでないのか、判断材料をみてみましょう。

物件の立地

相続した不動産をそのまま所有しない場合、売りやすさを見極めなくてはいけません。地方でも利便性の高い立地であったり、使いみちのある不動産であれば売却がしやすくなります。最近は民泊など空き家の再生・再利用も活発なので、観光地の近くなどでは使いみちがあるかもしれません。

現住所から物件までの距離

居住地から遠い物件の場合、売却までにかかる管理が大変になります。距離が遠ければそれだけ時間もお金もかかりますので、意外と重要なポイントです。

他の金融資産との兼ね合い

不動産を相続するか放棄するかを選択する時、遺産において不動産の占める割合を考えることになります。

仮にそのまますぐに売却できないなら、固定資産税の支払いや建物の解体、メンテナンスや管理に数百万円を費やす可能性があるので、相続額の全体をみて考えなくてはいけません。

相続放棄のメリット・デメリット

相続を放棄すべき？

借金や売れない不動産の相続をしないことができます。例えば現預金は受け取り、不動産もその時点ではマイナスでなかったとしても、いざ売ろうとした時に売却できないとなると、上述したような費用が発生してしまうことになります。所有している限りメンテナンスは必須になるので、相続放棄はそういったリスクから開放される手段だと言えます。

ただし、現預金などの資産も一緒に放棄しなくてはいけない点や複数の相続人がいれば合意までに時間を要する可能性は理解しておかなくてはいけません。

相続放棄の注意点

以下の場合には相続放棄ができないので注意が必要です。

まずは遺産の現金を使ってしまったり工芸品などを売却して使ってしまうと相続の放棄ができなくなります。また相続放棄の申し立ては3ヶ月以内に家庭裁判所で行わなくてはいけないのでこれをすぎると、放棄ができなくなります。

負の遺産としての不動産を「負動産」と表現することがありますので、これを紹介しておきます。

そもそも負動産は地方で相続した両親の家などで、これが空き家なってしまい、売却も困難な状態を指しています。なぜこの不動産を相続してしまったのかは、相続放棄の問題点も関係しています。

不動産の相続を放棄しても次に管理する人が見つからなければ、相続人が管理しなくてはいけません。管理とはその物件において発生した問題の責任を負う可能性があることをいうので、相続人にとっては喜ばしい仕組みではありません。

この対策として相続財産管理人という、通常は弁護士など別の管理人をたてることができます。ただし予納金として100万円ほど支払う必要があるので、それなりにコストが発生してしまいます。（相続放棄では現預金などプラスの資産も放棄することになりますが、この予納金に関しては放棄していてもそこから捻出することができます。）

田舎不動産の相続税対策

税金の計算

ふつう相続税の計算をするときには、1平米当たりの評価額である「路線価」を使うことになります。しかし地方の土地や田んぼなどは路線価が決められておらず、倍率方式というやり方で税金の計算が行われます。

田舎の不動産の相続でできる税金対策

田舎の不動産、特に土地では上記計算で算出した相続税評価額からいかに減額できるかがポイントになります。減額要素としては、いびつなかたちの不整形地、道路の幅が狭い・面していない、土地の入り口が狭い、私道がある、広すぎるなどがあります。これらを正確に反映させることで節税することができます。

田舎の家のたたみ方

負動産になることがあらかじめ想定できる場合など、不動産を先に売却・処分することで「相続させない」という選択肢も考えられます。

相続税の軽減

田舎の不動産は維持するためのコストがかかるのにもかかわらず、相続税の評価額が高いという特徴があります。不動産会社に協力してもらい、相続前に売却・処分をしてしまうといいでしょう。

遠距離の負担軽減

相続する不動産と子どもの現住所が遠い場合は、処分しておくことで、遠方から管理や売却の手続きを行う手間を省くことができます。事前に対策をしておくことで子どもはプラス資産のみを相続することができるので、検討してもいいかもしれません。

物件売却を依頼する不動産会社を探す

一括査定サイトを使うと、エリアや築年数など物件情報を入力するだけで簡単に社を見つけることができます。土地や建物の査定をしてもらえるだけでなく、相談に乗ってくれるのでとても役に立つサービスです。

田舎の不動産の活用方法

どのように活用すべきか

土地活用といえばマンションやアパートの経営、駐車場などが一般的ですが、田舎の不動産ではそう簡単にはいきません。

しかし何もせずに放置していても固定資産税は発生するので、なにか手を打たなくてはいけません。

田舎では人工が少なかったり集客に問題があるので、資材置き場や太陽光発電など入居者探しが不要なものが有力な候補です。投資先として太陽光発電は注目されており、助成金が受け取れたり節税できたりと高利回り以外にもメリットがあります。

ただし、地形や農地法などのルールの縛りが存在するので役所などで確認しておきましょう。

土地活用をお考えの方は

土地活用の相談はリビンマッチがおすすめです。興味のあるプランに応じて資料請求ができるので、活用してみてください。

低廉な空き家の仲介手数料

地方不動産の流通活性化のために、「低廉な空き家」に関してルールの変更がありました。

従来は不動産売買における仲介手数料は200万円以下の部分で5％、200万円～400万円の部分で4％、そして400万円超の部分で5％でした。

低廉な空き家は、地方の相続物件や築年数の古いものなどが該当しますが、これらは2～300万円以下で取引されることもしばしばあります。

例えば300万円の不動産を売却するにあたって仲介手数料は

になります。

不動産会社の立場になると、都市部のマンションを売るよりも難しい取引で、しかも交通費などコストも高い物件を扱うのに、この金額では手を出したいとは思いません。

そこで金額の上限緩和して18万円まで受け取れるようにしたのが低廉な空き家の特例になります。

田舎の相続不動産を寄付する場合

相続した不動産を寄付することも可能です。田舎の相続物件の場合は隣人に寄付することも多いかもしれませんが、法人や自治体にも寄付ができるので、紹介しておきます。

寄付先としての法人・自治体

寄付先として法人が考えられますが、この場合は売却の時にかかる譲渡所得税のように「みなし譲渡所得税」なるものが発生します。一度売却して現金を寄付したとして扱われるので、納税が必要な場合は寄付のメリットが薄くなってしまいます。

また法人の立場では寄付とはいえ不動産取得税・登録免許税などがかかりますので、敷居は低くありません。

自治体に寄付する場合は、それぞれ基準がちがいますので、あらかじめ確認しておく必要があります。ただし自治体の目線でみると、税収の減額や管理コストの面から公共的にかなり有益な不動産でなくては寄付の対象となりませんのでご注意ください。

贈与税について

寄付をおこなった側には税金はかかりませんが、もらう側には贈与税が発生します。

贈与税は110万円まで控除されますので、これを超える評価額の場合は税金を納めることになります。

（贈与税率は国税庁公式サイトにてご確認ください。）

寄付できない場合

不動産に価値がなければ寄付さえもできません。どのように処分していくかは上述のとおりですので、参考にしてみてください。