不動産売却とは、不動産売買仲介のこと

不動産売却とは、文字通り「所有する不動産を売却すること」を指します。しかし感覚的にもお分かりの通り、メルカリでいらないものを売るような「一般的な売却」とは全く別物です。では具体的にどのような違いがあるのでしょうか？

不動産会社選びや売却のタイミング、契約のこと、損をしないために押さえておきたいポイントはたくさんあります。 このサイトには、不動産売却のシーンで必要となる知識や常識、お金の話を詳しくまとめた情報を掲載していきます。ご自分の状況にあわせて、参考にしていただけたらと思います。

不動産売却はどこに相談したらいい？

住み替えや買い替えなど、不動産の売却を考え始めるきっかけは人によって違います。転勤や離婚、相続などの突然のライフイベントによって売却が必要になることもあります。そうやって急に訪れた不動産売却のとき、準備ができている方は少ないのではないでしょうか？

一括査定で問題解決

不動産会社は、物件の種類やエリアによって違うため、いくつかの会社に相談するのが一般的です。しかしどこに相談したらいいのかわからない、という方が多いのも事実です。

このような悩みには「不動産一括査定サイト」がおすすめです。一括査定サイトは、お持ちの土地・戸建て・マンションなどの不動産を、その物件の種類やエリアを得意とする複数の不動産会社に一括で査定をしてもらえるサービスです。※以下のボタンから簡単にはじめられます。

結局のところ、不動産売却でここがおすすめ、ここに相談すれば間違いないという答えはありません。常に相見積もりを念頭に売却を進めて、相場より明らかに低い査定や偏った営業トークに備えましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却を始める前に、いくつか下準備をしなければなりません。売却の理由や売却した後のビジョンだったり、物件周辺の相場を知ることであったり、明確にしておきたい内容は人によって違います。そこまで決まると、実際に不動産売却に入ります。

不動産会社に査定してもらう

まずは不動産会社をみつけることから始まります。数千万円規模のお金が動く不動産売却なので、信頼できる不動産会社が不可欠です。 いくつかの不動産会社を回って探すこともできますが、このサイトでは「不動産一括査定サイト」の利用をおすすめしています。一括査定サイトなら複数社を比較して、理想の不動産会社と査定結果に出会うことができるので、それを前提に進めていきたいと思います。

不動産は、自動車や家電のリサイクルのように「査定金額に納得したら、そのまま代金と引き換えに手放す」ものではありません。

一般に不動産売却として不動産会社が行う査定とは、「その物件をどのくらいの金額で売ることができそうか」を算出することです。つまりその場で不動産会社が買取をするのではなく（※買取については後述）、買い手を見つけられる金額をだしてもらいます。

具体的な金額の算出方法ですが、まずは地域の特性や世情などを盛り込んだ市場価格から物件の相場が判断されます。これに、方角や階数、面積など各物件固有の情報、さらには直近の取引実績、周辺の取引事例（似たような物件がないかを探し、その取引の内容を踏まえる）を加味して計算していきます。

なお、売るかどうかわからない人も査定をどんどん行って構いません。しつこい連絡を気にする人もいるかもしれませんが、細かなアドバイスをもらえたり、市況に詳しくなったりするので、ぜひ活用してみてください。

媒介契約（売却活動に関する取り決め）を結ぶ

不動産会社に売買を媒介（仲介）してもらうためには、正式な契約でお願いしなければなりません。媒介契約には、主に3つの形があります。複数の会社と契約できる一般媒介契約をおすすめするサイトを見かけるかもしれませんが、それぞれ特徴があるので、ご自身の状況にあった契約を結ぶと良いかもしれません。

買い手が見つかると売買契約を結ぶ

実際に買い手が見つかると、ついに不動産を手放す契約を行います。動く金額が大きいので、査定結果や状況と照らし合わせて契約内容をきちんと把握した方がいいでしょう。

不動産の引き渡し

最後に、不動産の引き渡しを行うことになります。代金の受領と合わせて、抵当権や所有権などに関して登記申請も行います。

大きく分けて上記の4ステップが売却の流れになります。ここまでは物件の引き渡しまでの流れですが、すべてが終わると、確定申告が待っています。後述しますが、税金は売却結果などによって変わるので、ご自身の状況に応じて確定申告を行いましょう。

不動産売却で相場を知るには？

実際に売却を行う前に相場を知りたいという人もいると思います。

一言に不動産と言っても「土地」「戸建て」「マンション」で違いますが、以下、不動産売却の相場を知るために役に立つ4つの項目を紹介します。所有する物件の相場を調べる際の、参考にしてみてください。

実勢価格

実勢価格とは、過去実際に行われた取引の価格です。国土交通省の不動産取引価格情報検索というサービスから簡単に調べることができます。上記3つのいずれの物件にも対応しており、3ヶ月に1度更新されるものです。

路線価

路線価は相続税の算出に主に利用される数字で、道路が面している宅地の「1平米あたりの価格」のことを言います。先ほどと違い国税庁や自治体によって路線価図・評価倍率表として公開されており、こちらも簡単に調べることができます。なお路線価は、実際の取引価格より2割ほど低く設定されているといわれます。

固定資産税評価額

土地の場合、所有者に毎年送られる固定資産税納税通知書にかかれている固定資産税評価額も参考になります。不動産取引の事例から市などの自治体が決めており、比較的精度の高い数字だといわれます。先程と違い、こちらは3割程度、実際の取引価格よりも低く設定されているようです。

査定価格

上の数字とは少し異なりますが、ここまでピックアップしてきた「一括査定サイト」が相場を知るのに使えます。売却を決めていない人でも簡単に査定を実施でき、複数の会社から見積もり金額をもらうことができます。複数あるということで、大体の相場を把握できるので、使ってみるといいでしょう。

早く不動産を手放したいなら不動産買取

不動産査定のところで少し触れましたが、一般に言う不動産売却と、不動産買取というのは全く別物です。

不動産売却というとわかりにくいですが、これは「不動産会社による仲介のこと」を指します。つまり不動産を売るという点では同じでも、買い手は仲介会社の他にいるということになります。

不動産買取は、「不動産会社が直接不動産を買い取ること」を指します。すでに買い手が決まっているのでスピーディーに売却を完了できますが、不動産売却と比較すると、金額は低くなる傾向にあります。

できるだけ高く不動産を売りたいという人は不動産売却によって不動産会社により高く買ってくれる人を見つけてもらい、安くても早く現金化したいという人は不動産買取を行うのが適しているということになります。

不動産売却にも税金がかかる

不動産を売却すると、買った時と同じように税金がかかります。具体的には所得税や消費税などが該当しますが、種類が多く、金額も一律ではないので注意が必要です。

諸経費として必ず支払うもの

まず、売却で必ず発生するのは「印紙税」と「登録免許税」です。こちらは売却した「金額」に応じて区分されており、例えば印紙税は、売買契約の金額が1000万円から5000万円の間なら、2万円程度になります。

利益がでると発生する税金

売却で利益が生じると、その利益を「譲渡所得」として扱い、所得税や住民税が課せられることになります。細かな決まりは税金の記事で改めてご紹介しますが、この所得は本業の給与所得や事業所得とは分けて課税されるので、分離課税となっています。

不動産売却でかかる費用

不動産売却では、税金以外に仲介手数料の支払いもあります。売買価格が400万を超える部分は売買価格の3％、200万～400万の部分は4％、200万円以下の部分で5％となっており、通例では不動産の買い手が決まり、買主と売買契約を交わした時に50％、そして実際に物件の引き渡しをした時に50％を支払うと言われています。

仲介手数料がない場合

稀に、不動産会社が仲介手数料を無料もしくは半額にしている時があります。様々なパターンで値引きは行われますので、ここでは一例に触れておきたいと思います。

不動産売却では、売り主の他に、買い主も存在します。仮に仲介会社が買い手も同時に見つけている（両手仲介）なら、買い手からも仲介手数料を受け取っていることになります。

手数料の値下げをすると売り手・買い手がともに早く見つかります。仮に片方からの利益が少なくても、すばやく両方を見つけることで採算をとろうとしている時に、こういったことが起きるようです。

内容は全く異なりますが、不動産買取の場合が仲介手数料がありません。こちらは当然、買い手が不動産会社になるため、仲介を行わないことが理由になります。

その他の費用は？

その他、ハウスクリーニングの費用や、廃棄物の処分などがある場合にはそれも費用がかかるので、注意しなくてはいけません。

不動産売却で必要になる書類

不動産売却では必要書類がいくつかあり、すぐに取得できないものもあるので注意が必要です。

まずは、本人確認書類が必要になります。物件を身内と共有名義でもっている場合は、共有している全員のものが必要になりますが、地方の物件を相続した場合などで書類も取り寄せになることもあります。

権利書も必要です。権利書は、法務局から登記名義人が取得する登記済権利書のことを指しており、物件を持っているという証明をする重要書類です。登記済権利書の代わりに登記識別情報が公布されていることあるので、買い主に権利書を渡す時、こちらを渡すこともあります。

また、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書が納税確認のために必須書類となります。

マンションを売却する場合は、マンションに関する規約なども必要書類です。
任意ではありますが、建物に関する書類や土地に関する書類もいくつかあります。これを用意して情報を開示すると売却条件のUPにつながることもあるので、適宜確認しておくとよいでしょう。