住み替えタイミングの代表格、出産や進学についてのお役立ち情報

最終更新日:2019/07/25

不動産を売買した年齢を調べてみると30~40代で初めて購入した人が多く、40代から60代になって住み替えをしている人が多いことがわかります。

平均結婚年齢が男性31歳・女性29歳なので、結婚や出産のタイミングで家を買い、子どもの入学や進学、または親の手から離れたところで住み替えているといったところでしょうか。

今回のテーマは「住み替えのタイミング」です。特に出産や入学など子どもに関わる住み替えについて役に立つ情報をまとめます。他の人がどんな事情で住み替えているのか、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えのタイミング「出産」

まずは出産のタイミングについて見ていきます。

出産の前と後、どちらに住み替えるのがいいのか判断するための材料を紹介しておきますので、参考にしてみてください。

自治体が独自に行う制度に合わせて

住み替えで管轄の自治体が変わる時は、どっちが良いのか確認しておきましょう

例えば0歳児に対して手当を支給している自治体がありますが、そちらに引っ越す場合にはいつ引っ越しても関係ないので焦る必要はありません。しかし出産自体に補助があったり、支給されるためには一定の条件を満たしていなくてはいけない時は、それに合わせた住み替えをした方が良い可能性もあります。

別の観点では、自治体の制度を調べる時間も赤ちゃんが生まれてからでは捻出しにくくなるかもしれません。保育園の待機児童のこと、検診や医療のこと、自治体について事前に調べておくことで余裕をもって新生活を始めることができるでしょう。

引っ越しの難しさ

妊娠中に引っ越す場合には、家具などの配置や整理整頓、荷造りなど引っ越しに関する一つ一つが大変になります。出産後には小さな子どもを抱えての引っ越しなので、こちらもまた違った意味で大変になります。

大きな荷物の搬出入は業者に頼めばいいですが、自分の荷物は難しいことも多いのでよく考えて決めなくてはいけません。

産婦人科はあるか

妊娠中の住み替えの場合、産婦人科の受け入れ先を見つけなくてはいけません。病院の問題を解決できなければ住み替えどころではなくなりますので、家探しと合わせて確認しておきましょう。里帰り出産などが決まっていると決断がしやすいのかもしれません。

子どもが増えることで変わること

最大の変化は「家族構成」が変わることでしょう。これまで夫婦ふたりで暮らしていたところに子どもが産まれると、生活が大きくかわります。ここで夫婦の暮らしと子どものいる暮らしの違いについても簡単に紹介しておきたいと思います。

資産から生活のための場所にシフト

変わるのは家の位置づけです。

二人で暮らしている場合は子どもの成長や学校の選択について“長期的に”考えることが少ないので、マンション購入などでも資産性が重視される傾向があるといいます。価値の高いものや上昇しそうなものなど、資産としての安定性が家選びの要素になるということです。

一方で子どもが産まれると、暮らしやすさや生活環境のことが最優先に変わります。安全性などはもちろん、どんなビジョンを持つかによって選ぶエリアも家の間取りも生活が基準になるといいます。

そういった観点でみると住み替え、特に結婚した時に買ったマンションを、子どもが産まれるタイミングで買い換えるのは、とても理にかなっているといえます。

入学や進学など子どもの学校と住み替え

子どもと学校の関係も、家を住み替える大きな理由になります。ここからは物件売却のタイミングや注意点、その他できるだけ損をせずに住み替えるために気をつけたいポイントなどを見ていきましょう。

子どもの入学に合わせた住み替え

まずは子どもの小学校入学に合わせた住み替えにはどんな事情が伴うのでしょうか?タイミングとしても適しているのかどうか、合わせて確認していきましょう。

学校の都合で住み替える

住み替えと子どもの通う学区に関してはかなり密接です。

公立小学校には学区があるので、もし子どもを通わせたい小学校があるなら入学前に住み替えをしなければなりません。

また、入学後に住み替えると「転校」が伴ってしまいます。転校することについては、最近は子供だけでなく“ママ友”の都合の方がシビアかもしれません。すでにできているコミュニティーに入っていくのは大人の方が大変ですので、節目の住み替えの方が好まれるのかもしれません。

現在の環境や人間関係を維持したまま住み替えるなら、同じ学区で家を探さなくてはいけなくなってしまいますが、それでは選択肢が狭すぎます。不動産という大きな買い物で失敗しないためにも、学区に関しては事前に確認しておきましょう。

経済的に賢く住み替える

入学前に住み替えるのは意外と合理的なのはご存知でしょうか?

今住んでいる家は結婚や出産に伴って購入したものであれば、子どもの入学時に不動産の所有年数が5年を経過していることになります。

住み替えの場合でも、不動産売却ででた利益に対して所得税や住民税が課せられます。買ってすぐの売却なら売却代金から取得費や諸費用を差し引いた金額の39%が税金で持っていかれてしまいます。

5年以上(その年の1月1日に5年経過していなくてはいけない)所有していたマイホームの売却では、税率は20%程度と2分の1まで少なくなります。他にも税金に関しては支払額を少なくできる特例がありますので、適宜確認しておきましょう。

*特例については「事情が違えば支払う税金も変わる?不動産売却で使える特別控除とは」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

入学前の住み替えが好まれる理由は他にもあります。

例えば築10年以内のような築浅のマンションなら、人気が高く、比較的希望どおりに傾向にあります。不動産の売却では売り出す時の金額設定が重要です。あまり人気のない物件では価格も安く、時間も長くなってしまい、住み替えにおいて重要な「スケジュール」を立てにくくなってしまいます。

そういったところで人気があるうちに物件を売却できるのは精神的な負担が少なく住むということです。

今すぐ不動産を売却したいですか?不動産の価格だけ知りたいですか?

無料一括査定スタート!

さらに現在は2020年のオリンピックに向けて不動産の価格が高騰しています。東京での開催が決まった2013年辺りに購入したマンションなどは年々価値が高騰しているので、市場全体を見ても住み替えに適した時期だといえます。

進学に合わせた住み替え

次に進学に合わせた住み替えです。進学は小学校から中学校へ、もしくは中学校から高校へステップアップするシーンを指します。小学校の入学とは異なる事情がでてきますので、ここで確認しておきましょう。

受験を意識した住み替え

小学校の高学年や中学生になるタイミングでは子どもの受験を意識した住み替えが多くなります。

子どもが二人以上いる家庭では一つの子ども部屋しかないこともあると思います。受験勉強のために1人ずつ部屋を用意するなど勉強のための空間も必要になります。

また公立小学校の時の学区のような話も書きましたが、子どもの通いたい学校がどこにあるのかも検討材料になります。子どもが小さい時に比べると住み替え理由には弱いかもしれませんが、あらかじめ検討しておくといいでしょう。

成長と荷物の増加

単純に子どもの体が大きくなったり学校や部活の道具が増えたり、とにかく手狭になってしまうことが考えられます。生活していて狭さを感じれば住み替えのタイミングといえるでしょう。

入学・進学は4月、住み替えはいつから始める?

住み替えで重要になるのは、売却までのスケジュールです。

進学・入学は4月なので、この時までに新生活を始めていなくてはいけません。ということは、住宅ローンなどに不都合が生じてしまうので、それまでに今の家を売却していなければいけません。

6ヶ月前から売却活動

進学を意識した不動産売却を考えるときは、不動産が売れるまでにどのような流れで進むのかを確認しなくてはいけません。カッコ内は目安の期間です。

①基本的には不動産を査定してもらう(1ヶ月)
②不動産会社と媒介契約を交わし買い手を探す(3ヶ月)
③売買契約を交わす(1ヶ月)
④決済・引き渡し

*不動産売却の流れについては「お金の動きと売却時期がわかる、マンション売却の流れ」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

さて不動産売却の流れを確認しましたが、実際に予定どおりに売却できるとは限りません。スケジュールに余裕を持つことも大事ですが、どのくらいの金額で売り出し初めて、最終的にいくらまで値下げをして売却を完了させるのか、決めておくといいでしょう。

住み替え・買い替えとお金

住み替えや買い替えに関しては、金銭面のことも気になると思います。特に子どもの入学・進学によって出ていくお金も多いので、事前に知っておくことで不安を解消してしまいましょう。

住み替えローン

多くの住み替えでは、売却予定不動産の住宅ローンが残っています。しかし住宅ローンがあるからといって住み替えができないわけではありません。

金融機関には住み替えローン(買い換えローン)というものがあります。住み替えでは今住んでいる家を売ることになりますが、売却代金で住宅ローンを完済できない可能性があります。もし完済できれば新たな物件を購入すればいいですが、できなかった時でも、その残債と合わせて住み替える物件を購入するための資金を貸してくれるのが住み替えローンになります。

買い替え特例

ここで住み替え(買い替え)の時に使える税金の控除について紹介します。これが適用されれば住み替えでも上手に節税できるので、参考にしてみてください。

売った金額より高い不動産を買った時

「子どもの入学に合わせた住み替え」のところでふれましたが、不動産の売却益には税金がかかります。通常は家を売った翌年の2月~3月ころに納税することになりますが、この特例のポイントはすぐには課税されないというところです。

ではいつ税金の計算をするのかというと、住み替えた家を将来売却する時になります。

基本的に自分の住む家を住み替える人は、不動産投資家と違い、利益を追求していません。このため利益が出てしまっても税制では優遇され、その後売却損が出ればそれと相殺できるようにしているのです。

売った金額より安い不動産を買った時

売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。ただし、取得費や諸費用については売買差額の割合に応じて減額される(経費は多い方が税金は小さくなる)ので、気をつけなくてはいけません。

例)5000万円で売った後、3000万円の家に住み替えた時
譲渡所得=(5000万円-3000万円)-(取得費+諸費用)×(差額2000万円)/(売った額3000万円)

*住み替えの税金については「住み替え・買い替えが伴う時に使える税金対策」で詳しくまとめているので、ご参照ください。

今すぐ不動産を売却したいですか?不動産の価格だけ知りたいですか?

無料一括査定スタート!

「不動産売却」の記事一覧