不動産売却で失敗しないために把握しておきたい「必要書類」

最終更新日:2019/07/10

不動産売却は「一般的なのモノの受け渡し」ではなく、書類のやり取りによって売買を完了させます。不動産会社に仲介を依頼する時や不動産の売買契約を交わす時、さらには物件を引き渡す時までさまざまな書類が必要になります。

そこで今回は不動産売却の各シーンでつかう「必要書類」についてまとめました。人によって使わないものがあったりしますが、参考にしていただきたいと思います。

不動産売却の必要書類

冒頭で触れたように、不動産売却では多くの書類が必要になります。まずは不動産売却の流れに合わせて必要書類を確認して参りましょう。

1.売却前の必要書類

不動産売却では、実際に契約したり売却したりする前に準備しておきたい書類があります。身分証明書や権利書などはもちろんですが、トラブルを避けるために用意する書類購入希望者に対する配慮につながる書類などもあります。以下、後ほど詳しく紹介するものもありますが、基本的に用意すべき書類になります。

本人確認書類
実印、印鑑登録証明書
権利書
固定資産税納税通知書
付帯設備および物件状況確認書
建築確認済証、検査済証(戸建て)
長期修繕計画書(マンション)
管理規約、使用細則(マンション)

2.媒介契約時の必要書類

不動産会社に物件売却の仲介を依頼するとき、不動産会社との間で媒介契約書によって契約を締結します。後ほど詳しく紹介しますが、媒介契約には種類があるので「自身の売却希望にあっているか」「不当な内容でないか」等を確認して契約することになります。一般的にはそれぞれの契約について不動産会社が案内をしてくれますが、会社によって事情は異なるので、確認しておいても良いかもしれません。

また、「不動産会社はどこが良いかわからない」とか「査定書をもらって不動産の価値だけ知りたい」といった事情もあるかもしれません。当サイトでは不動産売却の一括査定サイトによって、自分にあった業者探し査定結果の受領もまとめて解決させることを推奨しています。

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3.売買時に必要書類

売買の決済日には以下の書類が必要になります。登記については司法書士にやってもらうことが多いので、これも後ほど詳しく紹介します。

固定資産税評価証明書
登記済権利証、登記識別情報

不動産売却で交わされる契約書

必要書類の中でも、「契約書」について深掘りしていきます。不動産売却では、不動産会社との媒介契約と、購入者との売買契約の2つの契約が主要になります。

媒介契約書

媒介契約には主に3種類あり、各契約書に記載されている内容は異なります。以下、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介それぞれの契約書を見ていきます。

一般媒介契約書

この契約では、目的の物件の売買・交換・媒介・代理を、契約した不動産会社以外の会社とも締結することができます。また、自分で買い手を見つけて売買・交換の契約も可能です。

専任媒介契約書

一般媒介契約と異なるのは、はじめの契約不動産会社以外の宅建業者に同じ依頼をかさねることができません。しかし、自分で買い手を見つけて売却することは可能です。

専属専任媒介契約書

こちらも専任媒介契約と同じく他の業者に合わせて依頼することはできません。さらに自分で買い手を見つけて契約することもできないので、依頼する一社との結びつきはもっとも強くなります

売買契約書

売り出し金額で買い主と合意すると、実際に物件を売買する「不動産売買契約書」によって契約を締結します。書類の作成は仲介業者が担い、契約の内容を売り手と買い手の双方で確認していきます。重要事項の説明や、大きな金額が動くので買い手の住宅ローン審査の状況なども調査されて契約が成立します。

重要事項説明書とは

先程重要事項の説明とでてきましたが、こちらは不動産の権利や取引に関する詳しい内容が書かれた書面があり、これを重要事項説明書といいます。契約に際して宅建士が書面とともに説明しなければならないと、宅建業法で定められています。

不動産売却で使われる身分証明書


冒頭の流れからもわかるように不動産売却では売却する人の身分を証明する機会があります。公的機関で取得するものもあり、遠方の物件の売却時などに注意が必要だったりすることもあるので、売却のスケジューリングにもお役立てください。

本人確認書類

まずは本人確認書類として、現住所や氏名、生年月日などを証明するために有効なものを紹介します。

運転免許証
パスポート
各種健康保険証

準備には時間を要することもあるので、現住所や氏名が正しく記載されているか、期限は切れていないかなど気をつけなくてはいけません。

住民票

身分証明とは別に、住民票が必ず必要になります。発行から三ヶ月以内のものを自治体の窓口や、マイナンバーカードがあればコンビニなどで出力して決済までに用意しましょう。

実印、印鑑登録証明書

不動産売却では印鑑登録証明書(印鑑証明)も必要になります。印鑑証明を発行するには実印を自治体に登録する必要がありますので、届け出がない場合には前もってやっておくと良いでしょう。

不動産売却における司法書士・代理人への委任状

不動産売却では司法書士や代理人によるやり取りが想定されます。そこでここでは売却の際の委任状などの書類をテーマにご紹介します。

司法書士

不動産売却では「抵当権のついている土地などの抵当権抹消登記」、「相続した不動産の名義変更」などを、委任状を用意して司法書士に依頼することになります。また、代理権の証明書によって決済の当日に立ち会ってもらうことや、不動産売買における法律・登記に関する相談もできるので、不動産売却において司法書士とは密接にかかわることになります。

行政書士

ご覧のように不動産売買の登記に関する業務は「司法書士」が行っています。しかし司法書士と近いところに「行政書士」があります。

結論から言うと、行政書士では登記申請代理の権限が認められておらず、登記申請などは自分で行わなくてはいけません。売買契約書の作成などは依頼することができますが、司法書士にのみできる業務もありますので、ご注意ください。

代理人

不動産売却は原則として本人のみが取引を行うことができます。しかし遠方に住んでいたり所有者が高齢だったりすると、代理人をたてて代わりに手続きをしてもらうこともあるかもしれません。そこで、以下の書類をもって代理人は代理権を証明することできるので、ご紹介しておきます。

本人の署名・捺印済みの所有者本人の委任状
所有者本人と代理人の印鑑証明書
所有者本人と代理人の本人確認書類

しかし契約などによっては本人の立会いが必要なこともありますので、確認しておく必要があります。

不動産売却と遺言書

相続した不動産の売却を検討している人にとって重要な書類に「遺言書」があると思います。相続不動産に関する注意点と合わせて、遺言書に関する注意点をまとめました。

遺言書は3種類

自筆証書遺言・・・自身の手で書いた遺言書で「すべて手書き・日付も手書き・手書きの氏名と印・訂正は民法に従う」という4つのルールを満たせば法的に効力が生まれます。

公正証書遺言・・・公証人がチェックして公証役場に保管される遺言書で、無効になったり紛失したりというリスクがありません。

秘密証書遺言・・・遺言の内容を文字通り秘密にした遺言書で、公証人・承認によるチェックを経たものを言います。

遺言状に法的な効力があれば、指定された遺言執行者などによって遺言の内容が執行されます。遺言の中で不動産の扱いなどに言及していることもあるので、確認しておくといいかもしれません。

相続登記の必要書類

相続不動産の登記については、遺言書の有無や相続する相手が誰かなど、状況によって必要書類が違います。

【参考】相続登記において使われる被相続人関連の書類
遺言書(自筆証書遺言や秘密証書遺言なら検認の有無で変わります)
被相続人の死亡時の戸籍謄本または被相続人の出生~死亡の連続した戸籍
被相続人の住民票の除票
権利証または登記識別情報

必要書類で売主が法人なら

不動産売買で売り主や買い主が法人の場合には、必要書類が変わります。購入側が法人の場合には全部事項証明書・代表者事項証明書(3ヶ月以内)が必要になり、売却側が法人ならそれに加えて会社の印鑑証明書が必要になります。

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