家を売るために、絶対に必要な書類とは？一覧で紹介します

家を売るなら、不動産会社に仲介を依頼するときや買主と売買契約を交わすとき、物件を引き渡すときなど、さまざまな書類が必要になります。

今回は不動産売却の各シーンでつかう「必要書類」についてまとめました。

不動産売却に必要な書類

不動産売却では多くの書類が必要になります。

身分証明書や権利証などはもちろんですが、トラブルを避けるために用意する書類や購入希望者に対する配慮につながる書類などもあります。以下、不動産売却に必要な書類をご紹介します。

本人確認書類

売主本人を確認するための書類です。不動産が共有名義になっている場合は、共有者全員分の身分証明書が必要になります。本人確認書類は現住所や氏名、生年月日などを証明するもので、有効なものとして以下のものが挙げられます。

• 運転免許証
• パスポート
• 各種健康保険証

準備に時間を要することもあるので、現住所や氏名が正しく記載されているか、期限は切れていないかなどを気をつけなくてはいけません。

本人確認書類に加えて、登記上の住所と現住所が異なる場合には住民票が別途必要になります。住民票も発効から3か月以内という有効期限がありますので、期限が切れていないか気をつけましょう。

実印・印鑑登録証明書

売買契約書や登記書類への押印は実印で行われます。この際に使用する実印が、役所に印鑑登録されたものであることを証明する書類が印鑑登録証明書です。

印鑑証明を発行するには実印を自治体に登録する必要がありますので、届け出がない場合には前もってやっておくと良いでしょう。

登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証は、登記が完了した際に法務局から発行される書類で、一般的には「権利証」と呼ばれています。登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。

なお、法改正により2005年3月7日以降は、登記済権利証に代わって登記識別情報が導入され、登記識別情報に記載された符号から所有者を確認できるようになりました。

固定資産税納税通知書

毎年1月1日時点での不動産所有者に課税される固定資産税の詳細が記載された書類です。

不動産を売却したときは固定資産税を売主と買主で負担割合を案分するのが一般的で、固定資産税の負担割合を把握するために必要となります。

間取り図

購入希望者に物件情報を正しく伝えるために必要な書類です。取引や契約の場面で不可欠というものではありませんが、購入希望者への配慮として、実質的に不可欠なものです。

地積測量図・境界確認書（土地）

地積測量図は土地の面積を証明する書類で、境界確認書は隣接する他の土地や道路との境界線の位置を証明した書類です。両方とも土地の売却時に必要になります。

地積測量図と境界確認書は、実施時期が古いために精度が低く現状と異なるケースもあり、この場合トラブルの元になりかねないので、売却の際は現状の土地の計測を行う必要があります。

建築確認済証・検査済証（戸建て）

建築確認済証は、工事前の建築計画が法の規定に適合していることを証明する書類で、検査済証は工事の途中や完了時の検査で、建築物が法の規定に適合していることを証明する書類です。

戸建ての売却時に必要になります。

管理規約・使用細則（マンション）

マンションに住むための規則が書かれている書類で、マンションの売却時に必要になります。

共用部の使い方や、駐車場の有無、ペット飼育の可否など、購入者が希望する生活ができるかの判断基準になります。

「〇」：必要書類「×」：必要書類ではない

不動産売却で交わされる契約書

必要書類の中でも、「契約書」について深掘りしていきます。不動産売却では、不動産会社との媒介契約と、購入者との売買契約の2つの契約が主要になります。

媒介契約における契約書

媒介契約には主に3種類あり、各契約書に記載されている内容は異なります。

一般媒介契約契約では、目的の物件の売買・交換・媒介・代理を、契約した不動産会社以外の会社とも締結することができます。また、自分で買い手を見つけて売買・交換の契約も可能です。

専任媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約することができません。ただし、自分で買い手を見つけて売却することは可能です。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく複数の業者に売却を依頼することはできません。さらに自分で買い手を見つけて契約することもできないので、依頼する一社との結びつきはもっとも強くなります。

不動産売買契約における契約書

売り出し金額で買い主と合意すると、実際に物件を売買する「不動産売買契約書」によって契約を締結します。書類の作成は仲介業者が担い、契約の内容を売り手と買い手の双方で確認していきます。重要事項の説明や、大きな金額が動くので買い手の住宅ローン審査の状況なども調査されて契約が成立します。

重要事項説明書とは

先程重要事項の説明とでてきましたが、こちらは不動産の権利や取引に関する詳しい内容が書かれた書面があり、これを重要事項説明書といいます。契約に際して宅建士が書面とともに説明しなければならないと、宅建業法で定められています。

不動産売却を代理で行う場合の必要書類

ご自身ではなく、代理人に売却手続きや契約を委託する場合の必要書類についても確認しましょう。

代理人の役割と委任状

不動産売却は原則として本人のみが取引を行うことができます。しかし遠方に住んでいたり所有者が高齢だったりすると、代理人に手続きをしてもらうことができます。

代理人は、以下の書類で代理権があることを証明することできます。

不動産売却の代理と司法書士について

不動産売却では「抵当権のついている土地などの抵当権抹消登記」、「相続した不動産の名義変更」などを、委任状を用意して司法書士に依頼することもできます。

また、代理権の証明書によって決済の当日に立ち会ってもらうことや、不動産売買における法律・登記に関する相談もできるので、不動産売却において司法書士とは密接にかかわることになります。

相続不動産を売るときに必要な書類

単に不動産を売るのではなく相続がともなう場合には、他にも書類を用意することで、税金の面で優遇されることがあります。

相続登記の必要書類

相続不動産の登記については、遺言書の有無や相続する相手が誰かなど、状況によって必要書類が違います。

さらに、遺言書に関する注意点もまとめました。

遺言書とは？

遺言書には3つの種類があります。

自筆証書遺言
自身の手で書いた遺言書です。「すべて手書き・日付も手書き・手書きの氏名と印・訂正は民法に従う」という4つのルールを満たせば法的に効力が生まれます。

公正証書遺言
公証人がチェックして公証役場に保管される遺言書です。無効になったり紛失したりというリスクがありません。

秘密証書遺言
遺言の内容を文字通り秘密にした遺言書です。公証人・承認によるチェックを経たものを言います。

遺言状に法的な効力があれば、指定された遺言執行者などによって遺言の内容が執行されます。遺言の中で不動産の扱いなどに言及していることもあるので、確認しておきましょう。

売り主や買い主が法人の場合、必要書類が変わる？

不動産売買で売り主や買い主が法人の場合には、必要書類が変わります。購入側が法人の場合には全部事項証明書・代表者事項証明書（３ヶ月以内）が必要になり、売却側が法人ならそれに加えて会社の印鑑証明書が必要になります。